マンションの資産価値
マンションの資産価値とは、大きく分ければ、
- 将来の売却価格（リセールバリュー）
- 貸し出した時の賃料
で判断されます。
購入したから20年後、
市場価値が年1％下がるマンション
市場価値が年5％下がるマンション
では将来の資産価値は全く異なります。
また、同じ専有面積で月額10万円の賃料と月15万円の賃料がとれるマンションでも価値は違います。
不動産の投資家目線で見れば、
- 物件を安く購入
- 維持費をできる限り少なく
- 賃料をできるだけ高く
- 売却時の価格をできるだけ高く
これはマイホームの資産価値にも当てはまることです。
この記事では、資産価値を重視して中古マンションを購入するときの注意点についてまとめました。
資産価値の落ちにくい中古マンション
資産価値の落ちにくい中古マンションを購入するための注意点を以下まとめてみました。
立地条件
不動産の資産価値に最も影響するのは、立地条件です。
立地条件を決める要素は大きく２つです。
- 交通利便性
- 生活利便性
最寄り駅
これからの都市計画を決める１つの指標に立地適正化計画というものがあります。
各自治体は、立地適正化計画の中で、
・居住を積極的に誘導し人口密度を維持する区域
（居住誘導区域）
・医療機関や学校などの施設を誘導する区域
（都市機能誘導区域）
が定められています。
そして、こういった区域は、鉄道駅を中心に指定されています。
どの最寄り駅に購入するかは資産価値にとって重要です。
・停車する電車
・駅前の開発状況
・乗降客数
・再開発予定
などは最寄り駅を決める際の基準になりえます。
最寄り駅からの距離
マンションの場合、戸建て以上に駅からの距離が重要です。
地域差はあるにしても、マンションの多くは駅近くの立地に建てられています。
つまり、将来の売却や賃貸を考えた場合、駅近立地でないと物件探しの対象にすらならない可能性が高くなります。
具体的に徒歩何分以内かは地域性もあり難しいです。
ただ、資産性を重視するのであれば、徒歩10分以内、できれば7分以内の立地が必要です。
生活利便性
交通利便性と同時に生活利便性も大切です。
生活利便性を左右するものとしては、
- 買い物施設
- 公園
- 公共施設（図書館や区役所など）
- 病院、クリニック
- 郵便局・銀行
などあります。
生活利便性が高い場所、地域は人が集まりやすいですし、人が集まることは不動産市場に参加する人数が増えるということです。
その結果、
その地域の不動産価格や賃料を維持しやすさにつながっていきます。
物件価格を査定する際の流動性に直接影響するものです。
環境
マンション周辺の環境も資産価値に影響します。
災害の危険性
マンションにおいても、災害から身の安全や建物を守るというだけでなく、資産価値という意味でも災害の危険性を見極めることは重要です。
火災、自然災害、地震と災害リスクは１つではありません。
ハザードマップ、建物の耐震性、購入する物件の所在階など災害リスクの大きさも物件選びの重要な基準となります。
住宅ローン審査においても、災害のリスクの重要性はより増していくと考えられます。
将来、買い手が買いにくいマンションを選ぶべきでありません。
一方で自然災害に遭遇した場合に、住宅ローン返済が一部免除になる商品などもあります。
治安・防犯性
特にファミリー向けのマンションであれば、地域の治安や防犯性を意識して住宅を購入する人は少なくありません。
防犯対策をどこまで実施しているかも重要ですが、まずは周辺環境の防犯性をチェックしましょう。
周辺施設
マンションといえども、周辺施設の開発や建設によって環境が大きく変わる可能性もあります。
周辺の土地がどういった施設か、将来環境面に影響するような大規模施設などが立つ可能性はどれくらいあるかなどもチェックしたいところです。
物件選び
次に、マンションを選ぶ際に注意したいポイントです。
管理状況
マンションは管理を買えと言われますが、管理状況は資産価値に影響します。
新築マンションだと無理ですが、中古マンションの場合、管理状況や管理組合の会計などを確認することができます。
共用部や設備をチェック
マンション共用部分（エントランス、エレベーター、駐車場、駐輪場、掲示板、敷地内、防犯対策など）を実際に見て、清掃状況や補修が必要な箇所が放置されていないかなどを確認します。
また、管理人や売主に生活環境やマンション内の問題などを聞いても良いと思います。
管理組合や会計の状況
重要事項調査報告書を見ることで、空き室の状況、管理費、修繕積立金の滞納状況、それに対する対応などで管理組合の状況を知ることができます。
また、長期修繕計画や管理費、修繕積立金の積立状況、値上がり予定など会計もしっかりと確認する必要があります。
必要な修繕やメンテナンスが行われないマンションの資産価値は維持が難しくなり、将来買い手がつきにくくなります。
方角・採光・通風
住戸の方角については、
南向き→東向き→西向き→北向きという順番でマンションの評価は低くなっていく傾向です。
実際には、方角と同時に朝昼夕の日照時間や明るさを確認することが大切です。
また、風通しについても換気設備とともに確認するしましょう。
間取り・専有面積
将来の資産価値を考えるのであれば、その地域のニーズに合わせた間取りや専有面積を考えることも大切です。
ファミリータイプのニーズが高い地域や単身者向けのニーズが高い地域があります。
将来を予測することは簡単ではありませんが、売却するにしても賃貸するにしても、資産性を重視するのであれば、地域のニーズにあった間取りや広さを選択する必要があります。
また、専有面積が広ければ管理費や修繕積立金、固定資産税といった維持費は高くなります。
こういったコストが将来の売却価格や賃料に影響を与えることも考える必要があります。
所在階
一般的には、所在階が1階の物件のニーズは少ないと言われ、また、高層階にいけばいくほど資産価値は高くなると言われます。
マンション1階の資産価値
所在階が1階については、メリット・デメリットがあります。
メリット
・専用庭が使える
・災害時に避難しやすい
・エレベーターの待ち時間が関係ない
・下階の音を気にする必要がない
デメリット
・災害（浸水など）リスク
・防犯性の問題
・騒音や虫などが気になりやすい
・日当たりの問題
所在階が1階でも、物件やマンションの環境、設備によってデメリットにはなりにくい物件もあります。
ただ、資産価値を重視するのであれば、1階の物件は避けた方が無難かもしれません。
総戸数・駐車場・設備
過去の統計によると、総戸数や駐車設備（平面駐車場と機械式駐車場の台数、割合など）によって、管理費や修繕積立金なども違う傾向です。
管理費に関していいますと、
総戸数30戸未満のマンション、反対に総戸数150戸以上のマンションの管理費が高い傾向です。
また、タワーマンションの管理費や修繕積立金は、その他のマンションと比べて高くなります。
購入価格も大切
資産価値を考えるということであれば、物件の仕入価格、つまり購入時の価格も大切です。
中古マンションの売出価格は、近隣や同じマンションの取引事例を参考にしながら決められるのが一般的です。
ただ、売主の状況や市場環境によって
・相場より安い
・相場通り
・相場より高い
という状況が考えられます。
相場価格がどれくらいかを知った上での購入判断が必要です。
まとめ
将来の資産価値を重視してマンションを購入する場合、それは多くの場合市場ニーズの高いマンションでもあり、価格が高くなることもあります。
ですので、マイホーム予算はしっかりと判断しながら、資産価値の落ちにくいマンションを選ぶために参考にしてみてください。
