・マイホームの頭金や資金はいくら必要？
・いくらくらいあった方がいいの？
と疑問に思われる方もいらっしゃると思います。
こちらの記事では、
頭金や自己資金が少ない、あるいは０の場合の買い方や注意点についてお伝えしたいと思います。
事例があったほうが分かりやすいので、
・物件価格：4,000万円
・諸費用：300万円
必要資金：4,300万円
という事例で考えてみます。
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自己資金と頭金の違い
頭金と自己資金は異なります。
頭金は、物件価格から住宅ローン借入金額を差し引いたものです。
自己資金は、頭金に諸費用を合わせたものです。
仮に、上記の例で住宅ローンを3,500万円借りる場合、
頭金：4,000万円‐3,500万円＝500万円
自己資金：500万円（頭金）+諸費用300万円＝800万円
ということになります。
頭金0円で諸費用だけ準備する場合
仮に、上記の例で諸費用300万円を自己資金で準備する場合、
必要資金：4,000万円+300万円＝4,300万円に対して、
・自己資金：300万円
・住宅ローン借入金額：4,000万円
という資金計画になります。
この場合、頭金は0円ですが、住宅ローンの借入さえ問題なければ購入することはできます。
頭金だけでなく諸費用含めて借入する場合
また、頭金0円だけでなく、諸費用も借入したい場合はどうなるのでしょうか。
家を買うときの諸費用とは？
諸費用と言ってもいろいろあります。
住宅を新築（建築）する場合ではなく購入する場合でいうと、
- 固定資産税清算金
- 管理費等清算金（マンション）
- 住宅ローン事務手数料、保証料
- 登記費用（登録免許税、司法書士報酬）
- 仲介手数料
- 印紙代（売買契約、住宅ローン契約）
- 火災保険料
- 建物診断費用
- 耐震基準適合証明（フラット利用時）
などがあります。
また、諸費用も大きな意味でいうと、引渡し後の
- リフォーム、ハウスクリーニング
- 鍵交換費用
- 引越し代
- 家具等の購入費
などもあります。
【関連記事】
▶家を買うときの諸費用とは？住宅購入の流れと必要な費用まとめ
諸費用の借入はどこまでできる？
多くの金融機関では、諸費用の借入ができます。
ただ、借入可能な諸費用として認められるものや借入できる上限金額などは金融機関によって違いがあります。
その点、住宅ローンの諸費用（事務手数料や融資手数料、保証料）や登記費用、仲介手数料、印紙代、火災保険料などは諸費用として認められる場合が多いです。
一方、固定資産税や管理費等の清算金、引越し費用などは諸費用として認められない場合もあります。
また、諸費用の借入金額として、物件価格の５％や10％まで、もしくは300万円、500万円といった上限が設けられている場合も少なくありません。
諸費用として借入できないものについては、自己資金として準備するか、他の方法で調達する必要があります。
頭金０もしくは諸費用含め借入する場合の注意点
このように、頭金や諸費用が準備できなくても、家を買うことができますが、注意点もあります。
手付金は必要
不動産の購入では、売買契約時に手付金を入れます。
手付金は、不動産という高額な商品を引渡しまで一定の時間をかけて行う不動産取引を安定してすすめるためにあります。
手付金は、最終的には売買金額に充当されますので、実質的には売買代金の前払いという形になりますが、一旦は手付金が必要となります。
ですので、自己資金が少ない場合、手付金の額など不動産会社、売主さんと相談しながら決めていくことが必要です。
【関連記事】
▶不動産売買における手付金とは？相場や頭金との違い、注意点まとめ
住宅ローン審査が厳しくなる
住宅ローンの審査ではいろいろな項目が対象となります。
その１つとして、「融資率」というものがあります。
融資率とは、
物件価格に対して住宅ローン借入金額の占める割合です。
上記の例でいうと、4,000万円の物件価格に対して、
・住宅ローン借入金額3,600万円⇒融資率90％
・住宅ローン借入金額4,000万円⇒融資率100％
・住宅ローン借入金額4,200万円⇒融資率105％
当然、融資率が高ければ高いほど住宅ローン審査は厳しくなります。
また、審査基準の厳しさは金融機関によって異なります。
特にネット銀行の審査基準は厳しい傾向にありますので、利用したい金融機関が利用できないという場合も出てきます。
住宅ローンの金利が高くなる
また、融資率が高い場合、適用される住宅ローン金利が高くなる場合があります。
金融機関によって、審査内容に応じて適用金利が変わる金融機関と適用金利は同じで審査内容によって借入可否を判断する金融機関があります。
前者の場合、借入できても最優遇金利ではなく、上乗せ金利が条件となる場合もあります。
また、フラット35などは、融資率9割超えか以下かで適用金利が0.26％異なります（令和4年7月時点）
オーバーローンの状態が続く可能性がある
先程の例で、4,000万円で購入した家の市場価値が4,000万円とした場合、住宅ローン借入金額が4,000万円を超えると不動産の価値以上の借入をすることになります。
先程の例でいうと、物件価格（資産価値）4,000万円に対し、4,200万円の借入をした場合などです。
各金融機関によって、その不動産の評価（担保価値）は異なるのですが、実際の不動産の価値以上の住宅ローン残高がある状態、いわゆるオーバーローンの状態である可能性があります。
そして、購入後もオーバーローンの状況が続く場合、のちのちにも影響する可能性があります。
将来の売却や住み替えに影響する可能性がある
購入から20年後、もし家を売却したい、もしくは売却して住み替えたいとなった時、その時の住宅ローン残高が売却価格を上回る場合、売却するにしても自己資金が必要となります。
諸費用まで借入をして家を買う場合、こういった状況になりやすい資金計画ともいえます。
将来のこういった状況は、現在の低金利下ではなかなかイメージしにくいかもしれませんが、売却や住み替えまで想定して購入したいという方は、
- 購入時の価格が適正か？
- 資金計画（住宅ローン借入金額）
- その不動産の資産性（資産価値の維持しやすさ）
には注意が必要です。
まとめ
ここまで頭金、自己資金などが少ない、０といった場合の住宅購入の可否、注意点についてまとめてきました。
挙げさせて頂いた注意点ももちろん大切ですが、そもそも住宅ローン借入金額を決めるうえで、購入後も無理なく生活できることも大切です。
希望する家は買えたが、生活が苦しい、やりたいことができない、必要な貯蓄や趣味にお金が回せないなどのないように予算、資金計画を決めてください。
