知っておきたい不動産取引における仲介手数料とは？

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仲介手数料とは

仲介手数料は、

不動産を購入・売却する際に売主と買主の間に不動産（仲介）会社が入り、物件の内見や売買契約手続き、重要事項説明の事務、住宅ローンのサポートなどの業務に対して支払う手数料です。

不動産の売買手続きを成立させるだけでなく、不動産取引を安全・確実に行うための意味あいを持ちます。

例えば、個人の売主さんが家を売りたいと考えたとき、自ら買主を見つけ個人同士で売買することは法律上可能ではあります。

ただ、買主を見つけるのは簡単ではありません。

また、仮に見つかっても、不動産売買には、契約書や重要事項の作成、税金、住宅ローン、火災保険といった金融商品まで専門的なことが関係します。

ですので、

現実問題として、個人間で不動産取引を、契約中も契約締結、引渡し後まで、トラブルや問題の発生なくすすめるのは難しいことです。

つまり、不動産仲介会社は買主や物件を探すだけでなく、契約から引渡しまでの手続き、売買する物件の状態について、売主と買主のリスクヘッジの役割を果たしているとも言えます。

今回は、その報酬である仲介手数料について、買主の視点でまとめてみました。

仲介手数料の額

仲介手数料の額は、法律で規定されています。
（宅地建物取引業法46条および国土交通省の報酬に関する告示）

物件価格400万円以上の場合、

『物件価格×3％＋6万円＋消費税』

が上限となります。

この金額を超えて請求することは違法です。

また、仲介手数料は成功報酬です。

つまり、売買契約が成立しなければ仲介手数料は発生しません。

そして、不動産仲介会社がこの報酬を受け取るためには、売買契約締結前に報酬の額と支払いの時期を明示した媒介契約を交わす必要があります。

媒介契約は、買主又は売主と不動産仲介会社が仲介業務を依頼する際の契約です。
仲介会社にとっては仲介手数料請求の根拠となるものです。

仲介手数料が請求できる時期

仲介手数料は、売買契約が成立した時点で不動産仲介会社に請求権が発生します。

ただ、売買契約が成立しても物件の引渡し、決済までには時間がかかります。取引の状況にもよりますが、売買契約から引渡しまで通常でも1カ月程度かかります。

【不動産取引の一般的な流れ】

1、物件探し

２、買付申込（購入の意思表示）

３、売買契約成立（仲介手数料の請求が可能）

４、住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）

５、引渡し・決済

ですので、多くの不動産会社では、売買契約成立時点で仲介手数料の半額、残りを引渡し時に支払う、もしくは、全額引渡し時点で支払うという形をとっています。

売買契約後、引渡しに至らない場合の仲介手数料

売買契約が成立し、引渡し（決済）まで順調に進めばよいですが、何らかの理由で引渡しに至らない場合があります。

そういった場合に仲介手数料が必要となるのか、売買契約で最も付帯される「住宅ローン特約」との関係からまとめました。

住宅ローン（融資）特約

住宅ローン特約とは、

住宅ローンの借入を前提に購入する買主が、住宅ローンの借入ができなかった場合、あるいは必要な金額の借入ができなかった場合に、違約金などの負担なく売買契約を無条件で解除できるという約定です。

売買契約が成立すると、

・売主には期日までに物件を引渡す義務
・買主には売買代金を支払う契約上の義務

が生じます。

この義務を果たせない場合、債務不履行となり損害賠償の対象となります。

ただ、住宅ローンの融資を前提に売買契約を締結し、融資を受けるために積極的に行動したにも関わらず、結果的に融資が下りない場合にも、買主に債務不履行責任を負わせるのは酷です。

そこで、買主保護のため、売買契約上の特約として「住宅ローン特約」が設けられています。

【関連記事】
▶住宅購入者の味方！不動産売買契約の住宅ローン特約ってなに？

住宅ローン特約による契約解除と仲介手数料

ただ、この特約は買主の保護にはなりますが、売主にとっては契約上のリスク以外のなにものでもありません。

ですので、買主には売買契約締結後、速やかにかつ誠実に住宅ローン申込み手続きを行い、融資承認手続きに向けて努力する義務があります。

それでも、住宅ローン特約により売買契約が解除された場合、仲介手数料の取り扱いはどうなるのでしょうか？

まず、住宅ローン特約により売買契約が解除された場合、売主は買主に対して受け取った手付金を無利息で返還する必要があります。
これは、売買契約書に明記されます。

そして、仲介手数料は、住宅ローン特約による解除の場合、支払う必要はありません。

ですので、不動産会社がすでに受け取った仲介手数料がある場合は、無条件で買主に返還する必要があります。
この点は、売買契約の前に交わす媒介契約書に記載されていますので確認しましょう。

ただ、物件の引渡しに至らなかった場合でも、仲介手数料が必要となる場合があります。

自己都合による解除（手付解除など）の場合の仲介手数料は？

売買契約上、契約後でも、売主・買主とも手付解除などの権利が設けられています。

つまり、買主は手付金を放棄して解除、売主は受け取った手付金の倍額を支払うことで売買契約を解除することができます。

手付解除があることで、売買契約締結後でも

・やっぱり家を買うのはやめよう…
・住宅ローンは組みたくない…など

自己都合により契約を解除することができます。

但し、住宅ローンの承認が得られなかった場合と自己都合による解除では、状況が異なります。

この場合、売買契約まで成立させた不動産会社に落ち度がないにも関わらず、自己都合で一方的に契約を解除されて仲介手数料が請求できないとなるのは不合理です。

ですので、手付解除により売買契約自体は無効になるにしても、売買契約は一旦成立している以上仲介手数料の請求権が発生しています。

ですので、不動産会社は仲介手数料を請求することができます。

つまり、この場合、契約が解除になっても、成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。

過去裁判例でも仲介手数料の請求が認められています。

仲介手数料全額を請求できるのか？

ただ、この場合、

仲介手数料全額を請求できるか？

という問題はあります。

宅地建物取引業法では、不動産の仲介業務として、売買契約成立後の決済や登記手続きなど引渡しに至るまで事務をサポートしなさいとなっています。

売買契約が解除された場合、当然その後の引渡しに至るまでの事務は発生しません。

ですので、この場合仲介手数料を全額請求してもよいかという問題が出てくるわけです。

国土交通省によると、仲介手数料は、
売買契約成立時に半金、引渡し時に残りの半金を請求すべきとなっています。

これでいうと、買主の自己都合で契約解除になった場合、不動産会社は契約成立までの報酬として仲介手数料の半金を請求できるという考え方もできます。

ただ、どれくらい請求できるかは明確にはなっておらずグレーな部分です。

媒介契約書でしっかりと規定されている場合は別として、自己都合で契約解除に至った場合でも、仲介手数料の全額を当然に払わなければならないわけではないことは知っておきましょう。

契約の相手方の都合により契約解除になった場合

一方、自己都合ではなく、契約の相手方の都合で解除になった場合はどのようになるのでしょうか。

この場合、自分には何の責任もないのに、契約解除された上、仲介手数料まで払うとなるのは酷とも思えます。

ただ一方で、売主側の手付解除においては、売主から手付金の倍額を受け取ります。

つまり、買主は手付金相当額を受け取ることができます。

ですので、受け取った手付金の額より支払うべき仲介手数料が多いのは不合理ですが、手付金の額に応じて支払うべき仲介手数料の額を決めるべきという取り決めになっていることもあります。

こういった場合の取り決めについては、交わされる媒介契約の内容をしっかりと確認しましょう。

まとめ

仲介手数料は、不動産会社の仲介業務に対する成功報酬です。

今回取り扱った住宅ローン特約による解除や手付解除以外にも一旦成立した売買契約が解除される場合はあります。

そのとき、仲介手数料の要否はケースによって異なります。
支払うべき仲介手数料の額など明確になっていないケースもあります。

そして、それを利用して当然のように仲介手数料を請求する不動産会社やよく分からずに請求する不動産会社もあります。

自分が締結する売買契約においてどういった可能性があるのか
売買契約が解除された場合の仲介手数料の取扱いがどうなるのか

など、事前に不動産会社との媒介契約書、売買契約書の内容をしっかりと確認することが必要です。