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マンション購入時に確認したい管理状況
先日、お客様のマンションの内見に同行させて頂きました。
築浅で居住中の物件でしたが、売主の方もきれいに使用されており、お部屋自体の状態は非常にいい感じでした。
ただ、マンションの場合、戸建てと異なり確認することは部屋（専有部分）だけではありません。
マンションは管理組合という、いわば…、１つの運命共同体で成り立っています。専有部分だけでなく、マンション住人全体で使用する共用部分を良い状態に維持管理するためにも、管理組合の運営や長期の修繕計画など重要になってきます。
管理組合の管理規約や使用細則という言葉を聞かれたことがあると思います。。
管理規約とは、マンションの所有者（区分所有者といいます）が、マンションに関する区分所有法という法律に基づいて、それぞれの管理組合がその状況に応じて定めるルールです。
建物またはその敷地も若くは付属施設の管理または使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。
管理規約が、どちらかというと、管理組合の運営上のルールを定めるものに対して、使用細則は、この管理規約に沿って定められる詳細な生活上のルールを定めたものを言います。
マンションを購入すると、管理組合の一員となり、その運営にも関わっていきますし、これから生活していくうえでどういった内容の規則が定められているかということを知る意味でも、管理規約や使用細則の確認も重要です。
ただ、購入前に確認して欲しいもう１つの資料が「重要事項に関する調査報告書」です。
重要事項に関する調査報告書とは
不動産取引において、契約前に必ず宅地建物取引士の担当者から重要事項説明を受けます。この重要事項の説明をするために、通常、仲介会社さんがマンション管理会社からこの報告書を取り寄せます。
この報告書、どういった内容が書かれているかというと、
- 管理組合の管理体制
- 管理費や修繕積立金、駐車場代の変更予定・滞納額
- 管理組合の収支状況
- 大規模修繕の実施状況や実施予定（長期修繕計画）
など、管理組合の運営方法や建物の修繕状況、今後の計画について知ることができます。
「マンションは管理を買え」と言われるくらい管理面は重要ですが、管理状況の多くを知ることができるのがこの報告書です。
※一般社団法人マンション管理業協会のHPを見ると、重要事項に関する調査報告書の様式や記載事項のイメージをご理解頂けると思います。
築年数が一定程度経過しているマンションなどは、
- 修繕積立金が必要な分だけ確保されているか
- 管理組合のなかで何か大きな問題を抱えていないか
など知ることは購入判断の１つのポイントとなります。
修繕積立金の状況によっては、購入後まもなく大規模改修のための一時金が必要になった…となると後悔しますよね。
今回同行したマンションでも、駐車場が機械式でありながら、駐車場使用料が非常に低い設定となっており、お客様も修繕積立金の将来の上昇含め、少し不安を感じていらっしゃいました。
管理組合は１つの会社のようなものです。法人化することもできます。入居者から必要なお金を徴収し、それを活用しマンションを維持管理していく事業を行う会社のようなものです。
その会社の運営体制や収支状況が、しっかりしているかは、その会社（管理組合）に入る否かの大きな判断材料となります。
もし、中古マンションの購入を検討される方はこの「重要事項に関する調査報告書」を検討段階から確認されることをおすすめします。
マンション購入手続きの中で重要事項に関する注意点
契約書・重要事項説明書を事前に確認する
マンションを購入するにしても、売買契約の前に重要事項説明をしなければいけないと定めらています。不動産のような大きな買い物では、のちのち紛争にならないように、宅地建物取引業法では、売買契約とは別に、その物件の重要事項について説明を受けた上で契約をするという手続きが定められています。
説明自体も、宅地建物取引主任者によらなければならず、記名捺印が必要です。
ただ、契約前に重要事項の説明を受けるとしても、実務上は、重要事項の説明と売買契約時と同日にで行われることが殆どです。その場で重要事項の説明を聞いて、納得して、契約書を交わすということになりますが、重要事項の説明をその場で初めて聞いて、分からない、納得できないということが起きないとは限りません。
不動産の場合、専門用語や物件ごとの特約などもありますので、一般の方でその場で内容を理解することが難しい部分もあるでしょう。
ですので、契約日が決まれば、その前に契約書や重要事項説明書を事前に見せてもらい、その内容について確認することをおすすめします。
重要事項に関する調査報告書がない
重要事項に関する調査報告書は、売主側の仲介会社さんが、そのマンションの管理会社から取得するものです。
ただ、この調査報告書を全ての仲介会社さんが取得しているわけではありません。調査報告書を取得するのに費用（1万円前後？）がかかるからか、書面で取り寄せなくても、買主の質問内容について随時確認していけば良いと考えているかは定かではありません。
ですので、場合によっては、重要事項に関する調査報告書の取得を依頼する、もし、売主側と買主側の仲介会社が違う場合は、買主側の仲介会社から取得してもらえるよう依頼してみることも必要です。
契約前に重要事項説明書の説明を確認したうえで契約にのぞむわけなんですが…購入の意思決定に関わる重要事項について、検討段階から確認することが一番ベストです。
確認すること自体面倒であったり、依頼する勇気もいるかもしれません。協力的でない仲介会社さんもあるかもしれませんが、マイホーム購入は1生に1度あるかないかの買い物です。
できることはしっかりやっていきましょう。
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