中古マンションの相場

いつも100円で売られている500mlの水が、160円で売られていたら高いと分かります。

それは、水500mlのペットボトルの相場が、90円~120円ということを知っているからです。

ただ不動産の場合、この物件の相場と言われてもすぐには分からないと思います。

不動産は1つ1つがすべて違うため、比較が難しく、その価格が本当に妥当な設定になっているかが分かりにくい商品です。

家を高値で買ってしまう(いわゆる高値つかみ)は、できるだけ避けたいです。

また、価格交渉をするにしても、根拠があったほうが交渉しやすいでしょう。

そこで、この記事では、

  • 中古マンションの相場を調べる方法
  • 売出価格と成約価格の違い
  • 実際の事例

についてまとめました。

中古マンションの相場の調べ方

一般の方でも、中古マンションの相場を調べる方法として3つあります。

  • 土地総合情報システム
  • レインズマーケットインフォメーション
  • 不動産仲介会社の活用

土地総合情報システム

土地総合情報システムとは、

不動産の取引価格、地価公示・都道府県地価調査の価格を検索してみることができる国土交通省のサイトです

土地だけでなく、中古マンションや戸建ての取引価格を調べることができます。

エリアごとに、最寄り駅や駅からの距離、築年数、専有面積など条件を絞って取引価格を検索することができます。(過去5年間)

中古マンション 相場
中古マンション検索画面の一部

実際の取引当事者にアンケートを送付し、取引データとまとめたサイトです。

土地総合情報システム(国土交通省)

レインズマーケットインフォメーション

レインズマーケットインフォメーションは、

国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理する不動産流通標準情報システムです。

指定流通機構は通称「レインズ」と呼ばれ、全国に4法人(東日本レインズ、中部レインズ、近畿レインズ、西日本レインズ)あります。

レインズは、取引中の物件、過去成約済みの不動産取引情報がリアルタイムで一元管理されているネットワークシステムで、一般の方は、基本的に見ることはできません。

レインズマーケットインフォメーションは、そのレインズの情報の一部を一般の方向けに公開しているサイトになります。

レインズマーケットインフォメーション
レインズマーケットインフォメーション
中古マンション 相場
検索画面の一部

土地総合情報システムもレインズマーケットインフォメーションも、取引事例数が限られているため、必ずしも知りたい条件で相場が分かるわけではないのが難点です。

不動産仲介会社に聞く

中古マンションの場合、不動産仲介会社を通じて物件探しをすることが多いと思います。

実際に見て前向きに検討したい物件の相場情報について、不動産会社の担当者に聞くことも1つの方法です。

不動産仲介会社は、レインズを通じてリアルタイムで取引情報を知ることができます。

直近の相場情報、近隣のマンションの売出価格から成約価格までの情報を知っているはずです。

中古マンションの
売出価格と成約価格

売出価格は、その物件を売り出したときの価格です。

一方、成約価格は、売主と買主が合意した実際の取引価格になります。

当然、売出価格と成約価格は、常に同じではありません。

中古マンションの場合、価格交渉が入ることも多いですし、売主が価格変更をすることもあります。

物件を探される方で、suumoやアットホームなどいわゆる不動産情報のポータルサイトで物件探しをする方は多いです。

ただ、ポータルサイトの価格は売出価格であり成約価格ではありません。

では、売出価格と成約価格はどれくらい違うものなのでしょうか?

売出価格と成約価格の違い

不動産の価格やさまざまなデータを調査する東京カンテイという会社があります。

その会社が、売却期間に応じた売出価格と取引(成約)価格を調査したレポートがあります。

下表は、近畿圏の2018年~2020年の売出価格と取引価格の平均値をまとめたものです。

上期
下期
売出価格
(万円)
取引価格
(万円)
2018上期2,6782,491
2018下期2,6232,423
2019上期2,6902,500
2019下期2,8552,672
2020上期2,7612,551
2020下期2,8582,635
中古マンションの一戸当たり平均価格(東京カンテイ)

近畿圏のなかでも地域差はあるはずです。
ただ、売出価格と取引価格では、200万円前後の価格差があります。

東京カンテイ プレスリリース
「中古マンションの価格乖離率&売却期間」(近畿圏)

売出価格と取引価格の乖離率

下表は、売出期間と売出価格と取引価格の乖離率(差)をまとめたものです。
(2018年~2020年近畿圏の取引の平均値)

売出期間とは、
物件の売却活動を始めてから取引が成立するまでの期間です。

乖離率は、
売出価格から何%下がった価格で取引がされたかを表すものです。

上期
下期
売出期間
(ヶ月)
乖離率
(%)
2018上期3.516.98%
2018下期3.76.86%
2019上期3.927.06%
2019下期3.26.41%
2020上期3.717.61%
2020下期4.477.8%
中古マンションの売出期間と乖離率(東京カンテイ)

平均でみると、売出価格と取引価格には、おおむね7%の差があります。

売出期間別の乖離率

下表は、売出期間の長さと乖離率の関係を示したものです。

事例シェア率は、その売出期間の取引が全体の何%を占めるかを表したものです。

売出期間
(ヶ月)
乖離率
(%)
事例のシェア率
(%)
1か月-3.65%33.9%
2か月-6.13%12.3%
3か月-7.27%9.6%
4か月-8.79%7.3%
5か月-9.29%5.9%
6か月-9.68%5.6%
7か月-11.69%4.3%
8か月-12.22%3.8%
9か月-12.88%3.3%
10か月-12.18%3.0%
11か月-13.95%2.6%
12か月-14.37%8.4%
売出期間と乖離率(東京カンテイ)

当然ですが、売出期間が長くなる(売れにくい)ほど、売出価格からの差は大きくなります。

つまり、スーモなど不動産ポータルサイトの価格と最終の取引価格では、これくらいの差が出ているということです。

神戸市の中古マンション相場

中古マンション 相場

下表は、2005/09/01から 2018/06/01の神戸市の取引価格の一覧です。

神戸市の中古マンション取引価格

築年数駅距離
(徒歩分)
専有
面積
㎡単価
(万円)
東灘区20.17.670.136.1
22.49.462.036.0
中央区16.15.543.248.7
兵庫区18.15.342.935.0
須磨区28.512.869.917.5
長田区19.65.458.823.8
垂水区26.12068.918.2
北区25.212.671.612.6
西区21.113.880.022.3
神戸市
全体
20.69.259.633.4
土地総合情報システム(国土交通省)

築年数、駅からの距離など条件面でばらつきがありますので、一概に比較は難しいですが、神戸市の区による地域差は大きいです。

㎡単価は1㎡当たりの価格です。
この単価に専有面積を掛け合わせると物件の相場価格が分かります。

実際の売買事例で検証してみた

神戸市灘区で実際にマンションを購入されたお客様の事例です。

実際の取引価格

・専有面積:68.8㎡
・築年数:12.5年
・徒歩:7分
・売出価格:3,590万円
・売出期間:1か月未満

売出価格の㎡単価は、52.2万円です。

相場情報を調べる

前述の「レインズマーケットインフォメーション」で相場を調べてみました。

検索条件の設定が、

・専有面積:60㎡以上80㎡以下
・築年数:15年超え20年以内
・徒歩距離:6分以上10分以内

と少し幅がありますが、取引事例として過去1年以内のものが26件出ました。

その平均取引価格は、51.2万円/㎡でした。

実際の取引価格(52.2万円/㎡)と比べて、
1万円/㎡の差があります。

売出価格と取引価格の乖離率で算出

先程の売出価格と取引価格の乖離率でいうと、
売出期間1か月以内の物件でしたので、
乖離率は3.65%になります。

ですので、売出価格からの乖離率で取引価格をみると、

3,590×(1-0.0365)≒3,459万円

となります。

売出価格3,590万円
レインズマーケット
インフォメーション
(相場情報)
3,522万円
売出価格からの乖離率3,459万円

最終的に、この物件は売出価格3,590万円から40万円の価格交渉をし、

3,550万円での取引となりました。

まとめ

中古マンションの相場を調べる方法として、

  • 土地総合情報システム
  • レインズマーケットインフォメーション
  • 不動産仲介会社(レインズ)の情報

があることをお伝えしました。

また、売出価格と取引価格(成約価格)は、
売出期間に応じて乖離率が違うことも分かりました。

さらに、事例のように1つ1つの中古マンションの取引において、物件の個別要因はありますし、売主の事情によっても最終的に成約できる価格は変わります。

ただ、

・買主としてはできるだけ安く買いたい
・売主としてはできるだけ高く売りたい


というなかで、物件を高値で買わない、価格交渉をしっかりする材料として参考にして頂ければと思います。

【関連記事】
【神戸市東灘区】中古マンションの相場情報


【神戸市灘区】中古マンションの相場情報

中古マンション購入前に確認~管理費と修繕積立金は適正?相場は?~

【納得】中古マンション購入の流れ~購入者がおさえるべき注意点~

マイホーム 不安 相談
マイホーム予算物件診断