投稿日：2021年8月15日 | 最終更新日：2023年9月17日
フラット35Sとは
フラット35Sは、
一定の条件を満たす住宅を購入する場合に、フラット35の金利が一定期間引下げられる商品です。
この記事では、以下のことを解説します。
- フラット35Sのプラン
- フラット35との違い
- フラット35Sの利用条件
- フラット35の注意点
フラット35Sの金利
フラット35Sには、適用条件、引き下げ金利に応じて、AタイプとBタイプがあります。
| 引下げプラン | 引下げ幅 |
|---|---|
| 金利Aプラン | 当初10年間 -0.25％ |
| 金利Bプラン | 当初5年間 -0.25％ |
住宅ローン適用金利
2021年8月のフラット35の金利は、以下の通りです。
| 融資率 | 金利※ |
|---|---|
| 9割以下 | 1.28％ |
| 9割超え | 1.54％ |
フラット35Sの金利（金利Aプラン）
| 融資率 | 借入から10年間 | 11年目～35年 |
|---|---|---|
| 9割以下 | 1.03％ | 1.28％ |
| 9割超え | 1.29％ | 1.54％ |
フラット35Sの金利（金利Bプラン）
| 融資率 | 借入から5年間 | 6年目～35年 |
|---|---|---|
| 9割以下 | 1.03％ | 1.28％ |
| 9割超え | 1.29％ | 1.54％ |
融資率とは、
建設費、購入価額に対する住宅ローン借入金額が占める割合です
融資率算出上の建設費や購入価額には、
- 土地取得費（土地代を借入する場合）
- 仲介手数料
- 住宅ローン融資事務手数料
- 登記関連費用
- 印紙税
- 火災保険料
なども含まれます。
その他費用についても、フラット35のHPで詳しく解説されています。
フラット35と35S総返済額シミュレーション
借入金額：3,500万円
返済期間：35年（元利均等返済）
この場合の総返済額の差は以下の通りです。
| 金利プラン | 総返済額 |
|---|---|
| フラット35 | 43,441,620円 |
| フラット35S（金利Aプラン） | 42,603,388円 |
| フラット35S（金利Bプラン） | 42,990,039円 |
フラット35と比較すると、
金利Aタイプで約84万円、金利Bタイプで約45万円の違いが出ます。
フラット35Sを利用するための条件
では、フラット35Ｓを利用するためには、購入する住宅が一定の技術基準を満たしている必要があります。
そして、技術基準には以下の４つの項目があり、金利Ａタイプ、Ｂタイプそれぞれ求められる基準は異なりますが、いずれか１つ以上の基準を満たせばフラット35Sを利用することができます。
- 省エネルギー性
- 耐震性
- バリアフリー性
- 耐久性・可変性
フラット35S 金利タイプAの技術基準
| 項目 | 新築住宅・中古住宅 共通の基準 |
|---|---|
| 省エネルギー性 | ①認定低炭素住宅 ② 一次エネルギー消費量等級5の住宅 ③性能向上計画認定住宅（建築物省エネ法） |
| 耐震性 | ④耐震等級3の住宅 |
| バリアフリー性 | ⑤高齢者等配慮対策等級4以上の住宅 （共同建て住宅の専用部分は等級3でも可） |
| 耐久性・可変性 | ⑥長期優良住宅 |
上記表の①～⑥の基準の１つを満たす住宅であること。
長期優良住宅や低炭素住宅など認定住宅であれば、
フラット35S金利Aタイプの利用が可能です。
フラット35S 金利タイプBの技術基準
金利タイプBでは、
・新築住宅・中古住宅共通の基準
・中古住宅独自の基準
という２つの基準があります。
新築住宅・中古住宅共通の基準
| 項目 | 新築住宅・中古住宅 共通の基準 |
|---|---|
| 省エネルギー性 | ①断熱等性能等級4の住宅 ②一次エネルギー消費量等級4以上の住宅 |
| 耐震性 | ③耐震等級2の住宅 ④免震建築物 |
| バリアフリー性 | ⑤高齢者等配慮対策等級3以上の住宅 |
| 耐久性・可変性 | ⑥劣化対策等級3の住宅で、かつ維持管理対策等級2以上の住宅 （共同建て住宅などは一定の更新対策が必要） |
上記表の①～⑥の基準の１つを満たす住宅であること。
中古住宅独自の基準
| 項目 | 中古住宅独自の基準 |
|---|---|
| 省エネルギー性 （開口部断熱） | ①二重サッシまたは複層ガラスを使用した住宅 |
| 省エネルギー性 （外壁等断熱） | ②建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅 （省エネルギー対策等級2以上または断熱等性能等級2以上） または、中古マンションらくらくフラット35のうち フラット35S （省エネルギー性（外壁等断熱）に適合するもの） として登録した住宅 |
| バリアフリー性 （手摺り設置） | ③浴室および階段に手すりを設置した住宅 |
| バリアフリー性 （段差解消） | ④屋内の段差を解消した住宅 |
上記表の①～④の基準の１つを満たす住宅であること。
※中古住宅では新築・中古共通の基準のうち１つを満たす住宅であれば可。
フラット35 床面積
フラット35Sだけでなく、フラット35すべてに共通する条件です。
・一戸建て住宅、連続建て住宅並びに重ね建て住宅の場合は70㎡以上
・共同住宅の場合は30m 2以上
の床面積が必要です。（上限なし）
土砂災害警戒区域のフラット35Sの基準が変更
2021年10月以後の設計検査申請分より、土砂災害特別警戒区域（通称：レッドゾーン）内で新築住宅を建設または購入する場合に、フラット35Sの利用ができなくなります。
この条件は新築住宅に対して適用されるものであり、中古住宅を購入する場合は、フラット35Sを利用することができます。
フラット35Sが利用できないケース
・住宅および敷地全体がレッドゾーンの範囲内
・住宅の一部がレッドゾーンの範囲内
の場合は利用できません。
フラット35Sが利用できるケース
敷地の一部がレッドゾーンに含まれていても、住宅がレッドゾーンに含まれていなければ利用可能です。
土砂災害警戒区域には、イエローゾーンとレッドゾーンがあり、レッドゾーンの方が土砂災害の危険性が高い地域とされています。
フラット35子育て支援型・地域活性化型との併用
フラット35Sは、フラット35子育て支援型、地域活性化型（地域連携型に統合）と併用することができます。
| 金利タイプ | 金利の引き下げ |
|---|---|
| フラット35地域連携型 （子育て支援・地域活性化） | 当初5年間 0.25％ |
| フラット35S（金利Aタイプ） | 当初10年間 0.25％ |
| フラット35S（金利Aタイプ） | 当初5年間 0.25％ |
フラット35Sの注意点
最後にフラット35Sの注意点をまとめました。
フラット35Sは借り換えには利用できない
フラット35Sは、新たに家を新築または購入する方を対象としおり、住宅ローンの借り換えには利用できません。
予算上限に達すると終了する可能性がある
フラット35Sには予算があり、予算金額に達する見込みになった場合には受付が終了する可能性があります。
受付終了日は、終了する約3週間前までにフラット35のサイトでお知らせがあるようです。
