高層マンションを購入するときに注意すべきこと

マンションは、低層、中層、高層と高さによって違いがありますが、この記事では、高層マンションを検討、購入する際に、特に注意・確認すべきポイントについてまとめてみました。

高層マンション・タワーマンションの定義

そもそも高層マンションとは何階建て、何メートルの高さのマンションを指すのでしょうか?

実は、何階以上、何メートル以上から高層マンション、タワーマンションといった明確な定義はありません。

ただ、建築基準法や消防法において、建物の高さが31メートル、60メートル、100メートルによって構造上、安全上の異なる基準が設けられています。

ですが、一般的には、60メートルを超す住居用の建物を超高層マンション、いわゆるタワーマンションと呼ぶことが多いです。階数にすると概ね20階が目安となります。

ちなみに不動産ポータルサイトのスーモ(suumo)の検索条件では、20階以上のマンションをタワーマンション、3階以下のマンションを低層マンションとしていますね。(2020年1月時点)

マンションの高層階を購入するメリットとデメリット?

では高層マンションの高層階を購入するメリットと注意すべき点って何でしょう? 高層階で生活をする上で確認・納得しておきたい点をまとめてみました。

マンションの高層階に住むメリット

  • 眺望がすばらしい
  • プライバシーが確保しやすい
  • 高層・駅近だからこそ味わえるステータス感 ※(建てられる用途地域が限られてくるため)利便性の高い駅近や駅前が比較的多い
  • 虫や蚊が入ってこない
  • 道路や電車などの騒音が気にならない

高層階のマンション購入時の注意点

ただ…、高層階もいいところばかりではありません。

注意すべきことも多いです。

特に、購入時の内見という短い時間では分からない・気づきにくいこともあります。ですので、ある程度高層階での生活をイメージしながら物件を見る必要があります。

タワーマンションにおける風・音の問題

高層階となると、風が強くなります。 地域や立地条件によってはめちゃくちゃ強くなるようです。 ですので…洗濯物を干すのが大変ではないか?というかまず干せるかどうか?

また、窓はどれくらい開けられるか? 高層階だから風通しが良いはずと思われるかもしれませんが、風通しの良さを通り越して窓を開けると部屋中のものが散乱ということもあり得ます。

さらに、車や電車の音は気にならないかもしれませんが、風の音は大丈夫? こういったこともしっかりと確認しましょう。

時間の問題

高層であるがゆえに時間がかかるかもという話です。毎日の通勤・外出の話ですので、住んで苦になるということがないようにしなければなりません。

・エレベーターの待ち時間。特に朝の通勤時など異常に長いとかはないか?
・災害時の安全性(避難経路はしっかり確保され、必要以上に時間がかからないか等)は?

維持管理費の問題

次に購入後のお金の問題です。 タワーマンションはマンションデベロッパーもかなり気合を入れて企画開発します。 お金をかけ、ステータス感も出しながら、売れ残らないよう…。

そのための、いろいろな(不要な?)設備がついてたりします。

  • ラウンジ
  • キッズルーム

は、まだしも…

  • パーティルーム
  • プールやスパ
  • フィットネスジム

といった設備が備えられていることもあります。

こういった設備があったほうがいい!という方もいらっしゃるかもしれませんが、当然ですが設備や施設が多ければ多いほど維持管理費は高めになり、管理費や修繕積立金に影響してきます。

また、修繕工事における外壁などの修繕作業も通常のマンションであれば、足場を組んで行うところですが、タワーマンションの場合、足場を組むことが難しく、ゴンドラなどを使っての作業となります。 そうすると、修繕工事にかかる費用も高くなりがちです。

もっと言うと、大規模修繕工事にかかる費用が未知数な面があります。

大規模修繕工事は管理組合や建物の状態によっても変わりますが、概ね12~15年周期で行われることが多いです。 1回目の大規模修繕工事と2回目の大規模修繕工事では修繕箇所も当然増えていきます。

タワーマンションについては、他のマンションと比べて歴史があるわけではありません。

1回目、2回目の大規模修繕費用が想定以上にかかるということもあり得ます。 修繕積立金といった形で毎月積み立てている修繕費用で足りない場合は、一時金といった形で別に修繕費用が必要となる場合もあります。

高層階を購入する場合の価格の適正

最後に、注意点になりますが、高層マンションの高層階というだけで高値で買わないことが大切です。

中古マンションの売却価格は、売主から売却を依頼された不動産会社が査定をし、売主さんと相談して決めます。

売却時の売出価格は、条件が近いもしくは同じ物件の売買時期が近い取引事例と比較して決まることが多いです。

ただ、売主さんの事情や比較する事例の違いで査定価格が全然違うことも珍しくありません。

東京都心部などは別かもしれませんが、地方都市ではそんなに数多くのタワーマンションがあるわけではありません。 そうすると査定する際の比較対象できる物件が少ないことも考えられます。 加えて、マンションが高層になればなるほど、低層階と高層階の価格差が大きくなりがちです。

ですので、高層階ということで相場以上の強気の価格設定になっているかもしれません。

私の住む神戸市東灘区はマンションの比率が高い地域ですが、タワーマンションの物件数がそれほど多くはありません。

ですので、希少価値があるといえばあるのですが、だからといって必要以上に相場より高い価格で購入することのないように注意が必要です。

神戸市東灘区の高層マンションと立地

最後に、マンション比率が高い神戸市東灘区の20階を超える高層マンションと立地条件についてまとめてみました。

  • 住吉川リバーサイドフォーラムザ・レジデンス(211戸)28階建て JR住吉駅徒歩6分 2013年7月築
  • ビュータワー住吉館(181戸)27階建て JR住吉駅徒歩3分 1999年10月築
  • プラウドタワー住吉(107戸)29階建て JR住吉駅徒歩7分 2012年6月築
  • KiLaLa住吉 (241戸)28階建て JR住吉駅徒歩3分 2002年1月築
  • 御影タワーレジデンス(502戸)48階建て 阪神御影徒歩1分 2010年3月築
  • RICイーストコート3番街1番館(362戸)38階建て アイランド北口駅徒歩2分 など…。

やはり、どの物件も駅近くの好立地ですね。

東灘区や灘区ではタワーマンション自体がそれほど多くはなく、好立地・高層階というと希少価値があるようにも思えます。

ただ、住空間の快適性や維持管理コスト、そして購入価格も踏まえ、慎重に判断されることをおすすめします。

まとめ

マンション高層階のメリット

  • 眺望
  • プライバシー性
  • 味わえるステータス感 
  • 虫や蚊が入ってこない
  • 騒音が気にならない

マンション高層階のデメリット・注意点

  • 風・音の問題
  • 時間の問題
  • 維持管理費の問題
  • 購入時の価格に注意

マンション購入時は、部屋(専有部分)だけでなく、管理状況、共用部分など、チェックすべき点は少なくありません。

その中で、高層階の場合、特に、実際に生活する環境や時間、維持管理コストを意識しながら、購入価格を判断することも必要です。

マンション購入時の注意点について、下記記事も参考にして頂ければと思います。

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【相談事例】マンションを売却しての戸建て住宅への住み替え、子どもの教育資金など検討事項が多いなか相談することにしました

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