高層マンションを購入するときに注意すべきこと
マンションは、低層、中層、高層と高さによる違いがあります。
この記事では、高層マンションを検討する際に、特に注意・確認すべきポイントについてまとめてみました。
物件探しの際の参考にして頂ければと思います。
高層マンション・タワーマンションの定義
そもそも高層マンションとは何階建て、何メートルの高さのマンションを指すのでしょうか？
実は、何階以上、何メートル以上が高層マンション、タワーマンションといった明確な定義はありません。
ただ、参考になるのは、建築基準法や消防法において、
建物の高さが、
・31メートル
・60メートル
・100メートル
によって構造上、安全上の異なる基準が設けられています。
また、一般的には、60メートルを超す住居用の建物を超高層マンション、いわゆるタワーマンションと呼ぶことが多いです。
階数にすると概ね20階が目安となります。
ちなみに不動産ポータルサイトのスーモ（suumo）の検索条件では、
20階以上のマンションをタワーマンション
３階以下のマンションを低層マンション
としています。（2020年1月時点）
マンションの高層階を購入するメリットとデメリット？
では、高層マンションの高層階を購入するメリットと注意すべき点って何でしょう？
マンション高層階のメリット
- 眺望がとれる
- プライバシーが確保しやすい
- 虫や蚊が入ってこない
- 道路や電車などの騒音や振動が気にならない
- 防犯性が高い
- 高層階のステータス感
また、エリア、物件次第ではありますが、資産性が高いともいえます。
マンション高層階のデメリット
一方、高層階ならではのデメリットになりやすい点もあります。
風の強さ
高層階では風が強くなります。
地域や立地条件によっては、かなりの強さになるようです。
ですので…
・洗濯物を干すのが大変、もしくは干せない
・窓を開放しにくい
・風の音鳴りがする
と高層階の風通しの良さを通り越して、デメリットとなる場合もあります。
また、高層階は気圧差の関係で音鳴りがしやすい点も確認が必要です。
外出にかかる時間
高層階の場合、部屋から地上に降りるまでの移動時間がかかりやすくなります。
高層階だとエレベーターが停車する頻度も増え、時間もかかりやすいと言えます。
また、タワーマンションなど比較的世帯規模が大きくなりやすいマンションで、エレベーターの台数の計画が甘いとより時間がかかりやすくなります。
毎日の通勤・外出に関わることですので、苦になることがないようにしなければなりません。
災害時の対応
地震などの場合、高層階ほど揺れやすくなります。
揺れ幅た多い分、家具の固定や破損に対する保険などしっかりと準備が必要です。
また、火災や地震の際の避難に時間がかかりやすくなります。
エレベーターが動いている間に閉じ込められる可能性は、低層、中層階と比べると高くなります。
また、エレベーターが停止してしまった場合、階段で避難することになりますが、時間がかかります。
維持管理費が高い
購入後の維持管理費がかかりやすい。
世帯規模の大きいタワーマンションはマンションデベロッパー企画開発に力を入れます。
そのため人によっては不要な？共用施設がついてたりします。
- ラウンジ
- キッズルーム
- パーティルーム
- プールやジム、スパ
- コンシェルジュ
など。
当然ですが、
設備や共用施設が多いほど、管理費、修繕積立金は高くなります。
平成30年マンション総合調査によると、タワーマンションの管理費も修繕積立金も、マンション全体の平均より高い金額となっています。
また、高層マンションの場合、大規模修繕工事において、
・枠組足場が組めずゴンドラでの作業になる
・特注の部材が必要
・工事が長期化する
といった点から費用がかかる分、修繕積立金が高くなる可能性があります。
タワーマンションは、1997年の規制緩和のもと、2000年前後から本格的に建てられるようになりました。
ですので、1回目の大規模修繕工事（1新築から0年～15年程度）をまだ迎えていない高層マンションも多く、大規模修繕費用がどれだけ必要かというデータは十分ではありません。
マンション高層階を購入時の注意点
高層階の物件を購入する際の注意点もあります。
適正価格が分かりにくい！？
タワーマンションなどの高層階を購入する場合、売出価格の設定には注意が必要です。
一般的に、中古マンションの売出価格は、不動産会社が査定をし、売主さんと相談して決めます。
この時、
査定方法として、取引事例法が使われることが多いです。
取引事例法とは、
査定対象の物件と条件、時期が近い成約事例と比較して価格を決める方法です。
この点、東京都などは別かもしれませんが、地方都市ではそんなに数多くのタワーマンションがあるわけではありません。
そうすると査定する際の比較対象物件が少ないことも考えられます。
加えて、マンションは高層階にいくほど査定価格が高くなります。
ですので、タワーマンションの高層階というだけで、
相場以上の強気の価格設定になっている
こともあります。
まとめ
マンション購入時は、部屋（専有部分）だけでなく、管理状況や共用部分も確認する必要があります。
この点、高層マンションの場合、デメリットになりそうな点含め、確認事項は多いと言えます。
維持管理費用や売出価格の設定などにも注意が必要です。
マンション高層階のメリット
- 眺望がとれる
- プライバシーが確保しやすい
- 道路や電車の騒音や振動が気にならない
- 虫や蚊が入ってこない
- 防犯性が高い
- 高層階のステータス感
マンション高層階のデメリット
- 風の強さ
- 外出にかかる時間
- 災害時の対応
- 維持管理費が高い
- 購入時の価格に注意
高層階の物件を購入するときの注意点
- 適正価格が分かりにくい
【相談事例】マンションを売却しての戸建て住宅への住み替え、子どもの教育資金など検討事項が多いなか相談することにしました
