中古マンションの資産価値

一般論ですが、
新築マンションを購入後1~2割下がり(新築プレミアム)、
築20年くらいまでは価値は下がっていくと言われます。

ただ、物件によって下がり方は当然異なり、
10年後、20年後の資産価値(資産性)も異なります。

特に、この数年、低金利、物件価格の上昇により、築浅の中古マンション価格が新築分譲時を上回る価格で取引される場所も珍しくありません。

中古マンションの資産性を左右するもの

中古マンションの資産性に影響するものはいくつか挙げられます。

  • 交通利便性
  • 生活利便性
  • 災害リスク
  • そのエリアの需給状況
  • 管理状況
  • 間取りや日当たり等

など考えられます。

これらの要因のうち、
交通利便性や生活利便性などの立地条件は、
資産価値に最も大きな影響があります。


この立地条件を考えるとき、

どの街、最寄り駅にマンションを購入するかは非常に重要です。

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兵庫県の中古マンションの資産性

では兵庫県でいうと、中古マンションの価格が維持されている街はどこになるのでしょうか。

2020年に流通した築10年の中古マンション価格と新築時の価格を比較したデータがあります。

その中から、兵庫県で資産性が高かった駅をまとめました。

東京カンテイニュースリリース

兵庫県内の駅別
中古マンションのリセールバリュー

リセールバリューとは、
新築時の購入価格に対して、売却時の価格がいくらか
という資産性を表すものです

下表は、新築時と比べてリセールバリューが

・100%以上
・90%以上100%未満


の駅をまとめたものです。

※リセールバリュー100%以上は、新築から10年後、分譲時の価格を上回る価格で取引されているということです。

築10年の売却価格が
新築時の100%以上
築10年の売却価格が
新築時の90%以上100%未満
阪急神戸線阪急沿線
西宮北口塚口
市営地下鉄武庫之荘
県庁前夙川
JR神戸線逆瀬川
甲子園口清荒神
西宮苦楽園口
芦屋六甲
六甲道JR沿線
神戸住吉
JR山陽本線垂水
須磨海浜公園宝塚
西明石阪神本線
阪神本線武庫川
鳴尾・武庫川女子大前芦屋
甲子園山陽本線
御影大蔵谷
ポートライナー線市営地下鉄
貿易センター大倉山
西神南
中央市場前
御崎公園

それぞれに個別要因もあると思いますが、兵庫県内で築10年のリセールバリューが新築時の価格を上回る駅がこれだけあるのは意外でした。

この要因の1つに、中古マンションの価格が上がっていることが挙げられます。

その背景には、コロナの影響もあり、2020年新築の供給戸数が抑えられたこともあり、住宅購入の需要が中古マンションに流れたことも関係していると考えられます。

兵庫県内駅別
中古マンションのリセールバリューTOP5

リセールバリューが100%をこえる駅のうち上位5つの駅です。

新築時の価格比(%)
1六甲道
(JR神戸線)
140.3%
県庁前
(市営地下鉄)
139.4%
3鳴尾・武庫川女子大前
(阪神本線)
124.8%
神戸
(JR神戸線)
121.1%
5御影
(阪神本線)
120.0%

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まとめ

今回のデータは駅別ですが、立地適正化計画なども駅中心に考えられています。

また、最寄り駅の交通利便性や集客力は、不動産の価値にも影響を与えます。

中古マンションを購入する際、将来の売却や賃貸など資産価値もしっかりと考えたいということであれば、どの街、どの最寄り駅に購入するかは重要です。

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