マンション購入時、管理費・修繕積立金を気にしてますか?

 

マンションを購入した場合、「管理費」と「修繕積立金」が必要となります。

購入物件を決める際、立地や間取り、階数や角部屋か否か、防犯性などいろいろとこだわる点は多く、こだわるポイントも人それぞれだと思います。

ただ、住宅ローンや固定資産税と同様、毎月必要となる「管理費」、「修繕積立金」ですが、「このマンションの管理費や修繕積立金は適正なの?」気にされる方はどれくらいいるでしょうか。

 

国交省の平成25年マンション総合調査によると、以下のようなデータがあります。

  • 管理費および修繕積立金の額を考慮した割合 →41.2%
  • 長期修繕計画が作成されていることを考慮した割合 →23.1%

※長期修繕計画とは、分譲マンションの性能を維持し、老朽化を防止するために、管理組合が作成する長期の修繕計画(不動産用語集)

ただ、一般の人が管理費や修繕積立金が適正を判断するのは難しい面もあります。

 

マンションの管理費は適正?

 

賃貸マンションでも家賃以外に管理費がありますが、分譲マンションにおける管理費とは、マンションの共用部の維持管理のための費用です。

  • 管理人さんの人件費
  • 共用部分の光熱費や火災保険、地震保険料
  • エレベーターの設備点検費用
  • セキュリティシステムの維持費
  • 清掃業務や植栽の維持管理

などマンションを維持管理するうえで必要なコストですが、大半のマンションは管理会社に管理費を払い委託しています。つまり、管理費の7割くらいは管理会社への委託業務費となります。

 

この管理費ってどうやって決まっているのでしょう?

 

新築マンションの分譲時、販売したデベロッパーの系列会社や子会社が管理会社となることが多いですが、この時点で管理費は決められています。

この管理費が適正な価格であればいいんですが、そうではない場合も多いようです。また、修繕積立金(マンション修繕積立金に関するガイドライン)と異なり、管理費について国から一定の基準は示されていません。

マンション管理費の徴収額について、下の表は、全国平均でマンション全体の戸数別に1ヶ月当りの①1戸当りの管理費、②専有面積1㎡当りの管理費をまとめたものです。(マンション総合調査)

マンション管理費

 

傾向としては、マンション全体の戸数が多くなるほど1戸当りの管理費も1㎡当りの管理費も安くなっていることが分かります。やはり一定のスケールメリットはあるようです。

もし購入するマンションの管理費が、相場と比べてかなり高い、管理費の設定に明確な理由がない、ということであれば、もしかすると管理費の金額としては適正でないマンションかもしれません。

個々のマンションごとに、敷地面積や共用部の設備など異なりますので、管理にかかるコストは変わる点はあります。

ただ、他のマンションと比べて、そういった事情が特段ないにもかかわらず管理費が高いということであれば管理会社に丸投げ? 言いなり?ということも考えられます。

 

マンション修繕積立金は適正?積立額は大丈夫?

 

一方、修繕積立金は、マンション共用部分や外壁などの定期的なメンテナンスや将来の大規模修繕のために積立てる費用です。

ですので、安ければ良いというわけではなく、マンションを維持・修繕するための費用をまかなえる金額でなければなりません。

 

以前の記事(住宅ローン返済計画と修繕積立金~新築マンション販売チラシから~)でも紹介しましたが、修繕積立金については、国交省がマンション修繕積立金に関するガイドライン示しています。

長期修繕計画は定期的に見直すことを前提にしていますが、このガイドラインが示す修繕積立金の目安は、以下の表のとおりです。

 

専有面積(1㎡)当りの修繕積立金

修繕積立金ガイドライン

 

さらに、特に都市部では、機械式駐車場を設置しているマンションは少なくありませんが、その場合修繕積立金額の加算が必要としています。

 

このガイドラインに対し、先ほどのマンション総合調査から現在徴収している専有面積1㎡当りの修繕積立金額の額は以下の通りです。

修繕積立金 相場

 

マンションによって状況は異なりますので一概にはいえませんが、ガイドラインに示されている金額と比べると、十分な修繕積立金の設定になっているとはいえない結果です。

 

先日お客様と同行させて頂いたマンションの長期修繕計画表を見る機会がありました。その計画では、1回目の大規模修繕費用は現在の積立金でまかなえますが、2回目の大規模修繕を考えると現在の積立金では不足する計画になっていました。

・そもそも計画自体が2回目の大規模修繕まで踏まえていないのか?
・段階的に修繕積立金が上がっていく計画になっているのか?

※修繕積立金の徴収方法としては、毎年均等に積み立てる「均等積立方式」と段階的に修繕積立金が増える「段階増額積み立て方式」があります。

いずれにしても、修繕積立金が足りないとなると、どこかのタイミングで修繕積立金額を上げるか、一時金を徴収する必要が出てきます。

 

そもそも修繕積立金は、新築の分譲時、販売しやすくするために低い金額の設定になっていることも多いです。その後、長期の修繕計画に基づいて、しっかりと積立てられていれば良いのですが、そうでなければ、購入して間もないうちに月々の費用負担が増えるということも考えられます。

 

中古マンションを購入する場合、

・管理費が必要以上に高く
・修繕積立金が不足している

というマンションは良くありません。そのようなマンションは、管理組合がしっかりと機能していないことが関係している場合もあります。

  • 管理費は適正な金額?
  • 修繕積立金はしっかりと確保されているか?
  • 毎月の修繕積立金額は問題ない?

なども意識してマンション購入を考えてみてください。

・マンションは管理が重要!~管理状況を知って購入の意思決定をしよう~

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