不動産の資産価値を左右する交通利便性

資産価値を左右するもっとも大きな要因、
それは…「立地」です。

立地条件がいい悪いと言いますが、それを左右する要素として、

・利便性
・安全性
・居住環境としての良好性
・その場所が持つブランド価値

などが考えられます。

この中でも「利便性」…特に交通機関の利便性は、立地条件を左右する重要な要素であります。

これからの人口減・高齢化社会を考えると、

・駅までの距離が近い
・乗換えなく目的地に着ける

など移動手段の利便性は、ますます物件選びの重要な要素になると考えられます。

JR神戸線の新駅「JR摩耶駅」開業と影響

来年平成28年の春、JR神戸線で、六甲道駅と灘駅の間に「摩耶駅」という新駅が開業します。

物件選びの立地条件を考える一番のポイントは、最寄駅までの距離や時間と言われます。

では、このような新駅開業によって、周辺の土地建物の価格にどれくらいの影響があるのでしょうか?

新駅ができると、周辺に住む人の環境は少なからず変わります。

・最寄の駅までの時間短縮
・通学・通勤経路の安全性向上
・利用できる沿線が増える
・買い物等の利便性向上
・地域の人口増・活性化

摩耶駅の周辺では、北から阪急・JR・阪神と鉄道3社が東西に並行して走っていますが、
摩耶駅開業によって最寄駅が阪急や阪神だけでなく、JRも利用できるようになり、利用できる沿線が増える家も少なくありません。

下の地図でいうと、JR摩耶駅は、

・阪急王子公園駅の南東
・阪神西灘駅の北側

に開業します。

住所でいうと、「灘北通5丁目」や「灘南通5丁目」などは、
新駅開業により「駅近」というより「駅前」という立地になります。

同時に、これまで阪急王子公園と阪神西灘という2つの沿線へのアクセスが可能でしたが、
新駅開業により、 JR含めた3沿線全ての最寄駅に徒歩10分内でアクセスできるようになります。

こういった地域は、交通利便性が大きく向上する地域といえると思います。

摩耶駅開業予定地

また、将来的に駅ビル内や駅前の開発が進み、ショッピングセンターなどができれば、買い物等の利便性が高まります。

摩耶駅の駅直結の分譲マンションが計画されているようですし、駅周辺で来年以降竣工予定のマンションもいくつかあります。

新駅開業予定地域の物件は買い!?

では、新駅開業の影響がありそうなエリア内の中古物件や今後そのエリアにできる新築物件は、積極的に「買い」といえるでしょうか?

物件探しをするとき、最寄り駅からの時間や距離は、最も気になるポイントの1つです。

不動産会社の物件広告チラシでも、「駅近」「阪急・JR、2WAYアクセス」といった文句は上位に並びます。

当然、販売するほうも、案内がしやすく、薦めやすくなる分売りやすくもなるでしょう。売りやすくなれば、そのエリアの物件の流通性が上がり、不動産取引数が活発になります。

つまり「流動性」が上がり、資産価値が落ちにくくなります。

(参考:将来の売却を見すえた住宅購入、売却に影響する不動産の流動性って何?

また、駅構内や駅前に大きなスーパーや商業施設ができると、他の地域から人が集まりやすくなり、街自体の活性化にも影響しそうです。

このように新駅開業による周辺の利便性向上を考えると、資産価値への影響は、将来的な街の開発計画などへの期待も含め少なくないと考えられます。

ただ、これだけで積極的に買いかというと慎重に判断する必要があります。

新駅開業だけで判断すると後悔する!?

JR摩耶駅の開業によって、交通利便性が向上することは間違いありません。

では、マンションの資産価値や土地の評価額にどれくらい影響するのでしょうか?

確かに、新駅による新たな商業施設の開業によって、資産価値が上がった地域はあります。

しかし、これからの日本の人口減社会と現在の住宅のストック数を考えると、これまでとは違い、

新駅ができ、利便性が向上するだけで資産価値が大きく上がるかというと慎重に判断しなければいけないと思われます。

また、新駅による資産価値の上昇が、将来も持続するのか、一時的なもので終わるのかという見方も必要だと思います。

なぜなら、資産価値は、その街自体の将来の人口や高齢化率などの影響を受けるからです。

中古マンションにおける新駅効果

マンション価格や住宅地価のデータ配信や不動産の資産管理・評価を行っている会社で東京カンテイという会社があります。

この会社が、1994年1月~2004年8月に、

・首都圏100駅
・近畿圏42駅
・中部圏10駅

を対象に、新しい駅の開業と周辺相場の関係を調査したレポートがあります。

このレポートのまとめに、
「中古マンションにおける新駅効果」が顕著に表れる場合の条件
が以下のように掲載されています。

【条件1】交通の利便性が飛躍的に向上する場合

【条件2】交通利便性の向上+地域のブランド性が顕在化する場合

【条件3】交通利便性の向上+居住ニーズが顕在化する場合

【条件4】交通利便性の向上+駅周辺の施設・環境整備が並行して行われる場合

(中略)…

そして、目に見えて大きな「新駅効果」は、「地域特性」、「ブランド性」、「居住ニーズ」など、様々な要因の相乗効果の結果として表れてくる

としています。

引用元: ※『中古マンションの価格は新駅開業によって影響を受けるのか~』より抜粋

このレポート、10数年前のものですが、現在も非常に参考になると考えます。

このレポートに沿って、摩耶駅を当てはまてみると、

【条件1】【条件2】は微妙、【条件4】はこれからの状況次第といった感じでしょうか。

もし、新駅が開業する地域や計画されている地域でマンションや土地の購入を検討されるのであれば、新駅開業による期待感や「駅近」「2WAYアクセス」などの営業トークや宣伝文句だけで判断してはいけません。

それ以外の要因も総合的に判断しないと、購入してから15年、20年後…そうでもなかったと後悔することになるかもしれません。

(参考:マイホームをどこに購入するか?~新しい街づくりが始まる!?~

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