立地条件と不動産価格

不動産の価格に最も影響するものは、
その物件の「立地条件」と言われます。

立地条件とは

家や不動産を評価するときに、

・立地がいいから高い
・立地が良いから早く売れる


など言われますが、

不動産における立地条件とは何を意味するのでしょうか。

立地条件を決める要素

  • 交通利便性
  • 生活利便性
  • 安全性・防犯性
  • 住環境の良好性

などが考えられます。

交通利便性と不動産価格

そして、この中でも不動産価格に最も影響するのが、交通利便性です。

交通利便性は、

  • 最寄り駅までの距離・時間
  • 利用できる沿線数
  • 利用できる交通機関
  • 最寄り駅の種類
  • 最寄り駅から主要なターミナル駅までの時間

に左右されます。

JR神戸線の摩耶駅開業

平成28年の春、JR神戸線六甲道駅と灘駅の間に、
「摩耶駅」という新駅が開業します。

新駅開業効果

新しい駅が開業すると、その地域の生活や不動産価格にどのような影響があるのでしょうか。
考えられる効果として、

  • 最寄り駅までの時間短縮
  • 利用できる沿線数の増加
  • 買い物等の利便性の向上
  • 通勤・通学時間の短縮
  • 地域の人口増・活性化

新駅開業によって交通利便性が上がることが間違いありません。

JR摩耶駅開業で影響を受ける地域

神戸市灘区

JR摩耶駅開業によって、その周辺地域が影響を受けることは間違いありません。

その中でも、最も影響を受ける地域はどこでしょうか?

JR摩耶駅開業予定地

JR摩耶駅予定地は、
神戸市灘区灘北通5丁目と灘南通5丁目の間に位置します。

JR神戸線 摩耶駅開業予定地

摩耶駅の予定地の

・北西に阪急神戸線の王子公園駅
・南に阪神電鉄の西灘駅


があります。

・JR摩耶駅北口から阪急王子公園まで
  →約1km(徒歩12~13分)
・JR摩耶駅南口から阪神西灘駅まで
  →約450m(徒歩5~6分)
     ※80m/分で計算した場合

JR摩耶駅による交通利便性向上

阪神間は、東西に北から、
阪急神戸線・JR神戸線・阪神本線
が並行して走っており、複数沿線利用できる地域も少なくありません。

新たにJR摩耶駅ができることで、同様に交通利便性が高くなります。

上図は、摩耶駅開業予定地から徒歩10分圏内の区域を表したものです。

少なくともこの地域内に住まれている方は、

  • 最寄り駅までの時間短縮
  • 2沿線利用
    • JR摩耶駅と阪神西灘
    • JR摩耶駅と阪神大石駅
    • JR摩耶駅と阪神岩屋駅
    • JR摩耶駅と阪急王子公園
  • 通勤・通学時間の短縮

といった交通利便性の向上が見込まれます。

また、将来的に駅ビル内や駅前の再開発が進み、商業施設やショッピングセンターなどができれば、駅の利便性のみならず買い物等の利便性も高まります。

時期は未定ですが、摩耶駅の駅直結の分譲マンションが計画されているようですし、駅周辺で来年以降竣工予定のマンションもいくつかあります。

新駅開業と不動産価格への影響

新駅開業により交通利便性が上がることは間違いないとして、
ではこの地域の不動産は買い、地価含め価格の上昇は見込めるのでしょうか?

再開発や新駅開業によって不動産価格への影響は少なくありません。

阪神間の駅前開発で阪急西宮ガーデンズなどは成功例ですし、不動産価格はかなり上がりました。

JR摩耶駅の場合も同じような効果が期待できるのでしょうか。

その参考となる資料があります。

中古マンション価格と新駅効果

マンション価格や地価のデータの配信や不動産の資産管理・評価を行っている会社で東京カンテイという会社があります。

この会社が、1994年1月~2004年8月に、

・首都圏100駅
・近畿圏42駅
・中部圏10駅

を対象に、
新しい駅の開業と周辺相場の関係を調査したレポートがあります。

このレポートのまとめに、
「中古マンションにおける新駅効果が顕著に表れる条件」を示しています。

【条件1】
交通の利便性が飛躍的に向上する場合
【条件2】
交通利便性の向上+地域のブランド性が顕在化する場合
【条件3】
交通利便性の向上+居住ニーズが顕在化する場合
【条件4】
交通利便性の向上+駅周辺の施設・環境整備が並行して行われる場合

という4つの条件を挙げています。

そして、目に見えて大きな新駅効果は、

  • 地域特性
  • ブランド性
  • 居住ニーズ

など様々な要因の相乗効果として表れてくるとしています。

このレポートの条件を摩耶駅に当てはめてみると、

【条件1】の交通利便性が飛躍的に向上するという条件以外は、これからの状況次第といった感じでしょうか。

【関連記事】駅近と土地価格の関係~神戸市東灘区・灘区の場合~

【関連記事】】神戸市の中古マンションの価格は?~東灘区と灘区で検証してみた~

まとめ

摩耶駅開業効果と不動産価格について、地価や不動産価格が上昇することは間違いないあと考えらます。

ただ、

・その効果がどの程度か?
・いつまで続くか?


は今後の駅前や周辺地域の開発状況次第だと思われます。

この周辺地域で不動産や家の購入、売却を考えられている方は慎重にご判断下さい。

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