マンションのもう1つの価格

同じ中古マンションで専有面積が違う複数の物件が売りに出されていることがあります。
「家を買いました~」なんて話をすると、「いくらの家を買ったの?」なんて聞かれることもあるかもしれません。

専有面積とは、
区分所有者(マンションを購入した人)に所有権、専用の使用権が認められている部分の面積です。
バルコニーや玄関ポーチは含まれません。

マンションの価格は、専有面積だけで決まるわけではありませんが、

  • 3,500万円(専有面積70㎡)
  • 4,250万円(専有面積85㎡)

広さ以外の条件や相場(㎡当たりの単価)が同じ場合、
専有面積の違いでこれくらいの価格差が出ておかしくはありません。

70㎡で3,500万円
85㎡で4,250万円…、
750万円の違いか~。

と迷うこともあるかもしれません。

ただ、確かに価格は、
3,500万円であり、4,250万円ではありますが、のちのちの
維持費を含めた住宅コストは、もっと大きな違いになってきます。

この記事では、購入後の維持費も含めた住宅コストの違いを踏まえた、物件選びや予算設定をして頂けるようシミュレーションしてみました。

専有面積70㎡と85㎡中古マンションの違い

【事例】
マンション①
3,500万円(専有面積70㎡)
マンション②

4,250万円(専有面積85㎡)
 ※比較上他条件は同じ前提とします。

専有面積と購入価格が違う2つのマンションで購入コストにどのように変わるか、以下項目ごとにみてみます。

中古マンション購入時の諸費用

維持費ではありませんが、購入価格、住宅ローン借入金額が変わると、仲介手数料や住宅ローン諸費用は変わります。

仲介手数料

売買価格仲介手数料(税込)
3,500万円1,221,000円
4,250万円1,468,500円
※仲介手数料率3%+6万円(税別)で計算

住宅ローン諸費用

購入価格で住宅ローン借入金額も変わります。
借入金額が変わると、住宅ローン事務手数料や保証料、登記費用など諸費用が変わります。
3,500万円と4,250万円のマンションを購入した場合の借入金額は以下とします。

【住宅ローン借入金額】
マンション①
3,250万円(専有面積70㎡)
マンション②

 4,000万円(専有面積85㎡)  

借入金額融資事務手数料(税込)
3,250万円715,000円
4,000万円880,000円
※融資事務手数料は2.2%(別込)で計算

住宅ローン手数料としては、保証料型、融資事務手数料型、保証料型でも一括払いと月々の金利上乗せなど、いろいろパターンはあります。

その他、細かくいえば、売買価格、住宅ローンの借入金額が変われば、登記費用(所有権移転、抵当権設定)なども変わります。

中古マンションの維持費の違い

中古マンション 維持費

次に、購入後の維持費の違いです。

管理費

一般的に、管理費、修繕積立金といった費用は、専有面積によって負担割合が決まります。(区分所有法)
ですので、専有面積の違いは、毎月の管理費、修繕積立金に影響します。

専有面積管理費/月
マンション①(70㎡)14,000円
マンション②(85㎡)17,000円

平成30年度マンション総合調査によると、一戸当たりの管理費の平均は15,956円/月となっています。
総戸数が大きくなるほど安くなる傾向のようです。

修繕積立金の目安

専有面積修繕積立金/月
マンション①(70㎡)14,140円
マンション②(85㎡)17,170円

国土交通省「マンション修繕積立金に関するガイドライン」から、202円/㎡・月で算出

【関連記事】中古マンション購入~管理費と修繕積立金は適正?~

固定資産税

固定資産税についても、専有面積によって違いがでます。

専有面積修繕積立金(年間)
マンション①(70㎡)140,000円
マンション②(85㎡)170,000円

住宅ローン総返済額

最後に、維持費として最も大きい住宅ローン返済額について、購入価格が変わり、借入金額が変われば、総返済額は変わります。
この事例では以下の条件で試算しました。

借入金額総返済額
マンション①
(70㎡)
3,250万円37,631,665円
マンション②
(85㎡)
4,000万円46,315,920円

【試算条件】
・住宅ローン金利:1%(固定)
・返済期間・返済方法:30年間・元利均等
  ※繰上げ返済等は考慮していません

火災保険料やリフォーム費用

その他の維持費でいうと、専有面積の違いは火災保険料、また将来のリフォーム費用(専有部分)にも影響する可能性があります。

住宅ローン完済までの住宅コスト

このように専有面積や物件価格によって、諸費用や維持費、住宅ローン総返済額が変わりますが、それを住宅ローン完済までの30年間のトータルコストで比較しました。

70㎡
3500万円
85㎡
4,250万円
仲介手数料1,221,0001,468,500
住宅ローン諸費用715,000880,000
管理費5,040,0006,120,000
修繕積立金5,090,4006,181,200
固定資産税4,200,0005,100,000
住宅ローン総返済額37,631,66546,315,920
合計53,898,06566,065,620
※修繕積立金や管理費、固定資産税の変動は考慮していません

購入から住宅ローン完済までの維持費(概算額)を比較すると、

70㎡・3,500万円:5,389万円
85㎡・4,250万円:6,606万円


約1,216万円の差になります。

購入時点では、価格750万円、広さ15㎡の違いですが、住宅コストという面で長い視点でみるとこれだけの差になり得ることが分かって頂けたのではないでしょうか。

当然こういった費用の差は、将来の貯蓄や老後資金にも影響します。

中古マンションは維持費含め考える

中古マンションは、一戸建てと比べて管理費や修繕積立金といった維持費にかかる分、家計に占める割合が大きくなりがちです。

ですので、中古マンションを検討するときは、管理費や修繕積立金などの負担を、できれば長期の視点で判断する方がのちのち後悔することも少なくなります。

ただ、長期の視点で判断するといっても難しい面もあります。

そこで、1つの方法として、
購入後のライフプランを作成する方法があります。

購入価格や諸費用だけでなく、購入後の維持費踏まえた家計の状況を客観的に知ることができます。

また、長期の視点で考える場合、ライフプランによっては物件の資産価値も重要です。

20年、30年後に売却しやすい、高く売れやすい物件はどういった物件かということも、長い目で見れば関連してきます。

例えば、購入から25年後、

・3,500万円で購入したマンションが1,500万円で売れた
・4,250万円で購入したマンションが3,500万円で売れた

となった場合、資産性という意味では、4,250万円のマンションの方が良いということになります。

【関連記事】住宅購入で後悔したくない・決断できない人はライフプランを作成‼

住宅購入 相談