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住宅ローン返済期間・返済計画をどこまで意識してますか？
住宅ローン商品を決めるとなると、
・金利タイプを何にするか？
・団体信用生命保険をどうするか？
など、検討しなければいけません。
そして、住宅ローン商品を選ぶのと同時に、
・繰上げ返済をどのように考えるか？
という返済計画（プラン）も重要です。
返済期間を、
- 25年返済にするか？
- 30年返済にするか？
それとも、
- 最初30年にしておいて、繰上げ返済をしながら、最終的に25年返済とするか…など
この返済計画ですが、…
定年やリタイアまでの期間、毎月の返済額だけをみて、意外とあっさり決めてしまう人も少なくありません。
ただ、住宅ローンの返済期間や返済計画は、マイホーム購入コストに大きく影響します。
住宅ローン返済計画によって変わるもの
では、住宅ローンの返済計画や返済期間によって何が変わるのでしょうか。
住宅ローン適用金利
例えば、今月のフラット35の金利でいうと、
- 返済期間が20年以下であれば、0.83％
返済期間が21年以上であれば、0.9％
※融資率9割以下の場合
と返済期間によって適用金利が変わります。
住宅ローンの保証料・金利負担（総返済額）
保証料とは、住宅ローン契約者が返済できなくなった場合に、契約者の代わりに返済する保証会社（代位弁済）を利用するための費用です。
フラット35や多くのネット銀行では保証料はかかりませんが、その他の民間の金融機関では基本的に保証料が必要です。
保証料がかからない商品でも、その代わりに契約事務手数料などが必要な場合も多いです。
保証料は、金融機関によっても異なりますが、同じ金融機関で同じ借入金額でも、
返済期間が長ければ長いほど、保証料は高くなります。
そして、同様に同じ借入金額でも、
返済期間が長ければ長いほど、金利負担は増え、総返済額は増えます。
つまり、住宅ローン諸費用、金利負担両方に返済期間が関係してくるということです。
住宅ローン減税の還付額
住宅ローン減税の還付額は、非常に大きいです。
還付額は、借入する金額や借入する人の年収、家族構成などによって変わりますが、返済期間、返済計画によっても、還付される税額が変わります。
金利負担と住宅ローン減税効果のバランスを考え、できるだけお得な資金計画と返済計画を立てる必要があります。
このように、住宅ローンの返済期間や返済計画は、住宅購入コストに大きく影響します。
無理・無駄のない住宅ローン返済期間・返済計画を決める方法
ただ、返済期間といってもできるだけ短くすれば良いというものではありません。
当然ですが、返済期間を短くすると毎月の返済額は増えます。
20年、30年続く住宅ローン返済ですので、途中、住宅ローン以外の資金などがショートしない計画でなければなりません。
同時に、返済期間が短くて、住宅ローンの返済負担が苦しく、楽しくないという状況も避けたいところです。
ですので、住宅ローンの返済期間や返済計画は、繰上げ返済の計画も含め、住宅購入後の人生設計をみながら決めるべきです。
- 住宅購入時の年齢や家族構成
- 収入や支出の状況など
- 住宅購入後必要となる資金（教育費など）
など1人1人異なりように、返済計画も1人1人にあったものがあるはずです。
購入後の人生設計を客観的な数字で把握する１つの方法が、ライフプラン表やキャッシュフロー表を作成することです。
マイホーム購入後の家計の収入や支出の状況、教育資金や老後資金など、どの時期にどれくらいの資金が必要かなどを把握することができますので、それに合わせた住宅ローン返済計画を立てることができます。
金融機関の人は、住宅ローン商品の提案はしてくれますが、ライフプランの提案は難しいところが殆どかもしれません。
ただ、住宅ローンの返済期間や返済計画にはこだわったほうが良いです。
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