立地条件と土地価格

土地の立地条件は、土地価格に影響します。

立地条件と一言で言ってもいくつもの要素があります。

生活利便性、交通利便性、治安や周辺道路の状況、災害危険の危険性(ハザードマップ)、地域や学区がもつブランド性など…、今回はより客観的に評価しやすい交通利便性と土地価格の推移について調べてみました。

交通利便性は、最寄り駅までの距離、利用できる沿線数、利用する駅の種類、駅周辺施設の充実度(特急や新快速停車駅か否かなど)などによって変わります。

以前、神戸市灘区に開業した「JR摩耶駅」について、周辺の土地価格の推移について記事(駅近立地と資産性の関係~神戸市東灘区・灘区の場合~)を書きましたが、今回は複数の沿線を利用できる地域も少なくない西宮市について、過去10年間の土地価格の上昇率と交通利便性という立地条件がどれくらい影響するかを調べてみました。

兵庫県西宮市の路線図

阪神間では、北から、阪急電鉄、JR西日本、阪神電鉄が並行して走っています。

西宮市の南北方向の沿線として、

阪急沿線では、阪急神戸線のほか、阪急夙川から北へ延びる阪急甲陽線、西宮北口から南北へ延びる阪急今津線が走っています。

阪急西宮北口は、宝塚市へのアクセスへの起点駅でもあります。

また、阪神電鉄沿線においては、武庫川駅から南に阪神武庫川線が伸びています。

西宮市は、大阪と神戸の中心地である、JR大阪駅(阪急梅田駅)とJR三ノ宮駅(阪急三宮)駅の中間地点に位置し、両都市にアクセスしやすい地域となっています。

西宮市の駅(阪急・JR・阪神)

西宮市 駅

西宮市の各駅

阪急沿線神戸線夙川 ・ 西宮北口
甲陽線苦楽園口 ・ 甲陽園
今津線阪神国道 ・ 今津
JR沿線神戸線さくら夙川 ・ 西宮 ・ 甲子園口
阪神沿線本線香櫨園・西宮・今津・久寿川・甲子園・鳴尾武庫川女子大前
武庫川線東鳴尾 ・ 洲先 ・ 武庫川団地前

阪急・JR・阪神の沿線駅の位置関係

また、西宮市においては、阪急・JR・阪神の沿線について、それぞれの駅と駅が比較的近くにある地域については、2沿線以上を利用用できる立地も少なくありません。

沿線間の近隣の駅までの距離は以下の通りです。(80m/分で計算)

  • 阪急夙川~JRさくら夙川:徒歩8分
  • JRさくら夙川~阪神香櫨園:徒歩8分
  • JRさくら夙川~阪神西宮:徒歩10分
  • JR西宮~阪神西宮:徒歩14分
  • JR西宮~阪急西宮北口:徒歩19分
  • JR西宮~阪神国道:徒歩10分
  • JR西宮~阪神今津:徒歩15分

西宮市交通事情

駅近くの立地だけでなく、2沿線以上利用可能な交通利便性が高い立地は、それ以外の地域より需要が高い立地といえます。

西宮市の公示地価推移

直近10年の西宮市の公示地価の上昇率(前年比)の推移を表にしたものです。(※国土交通省土地総合システム)

公示地価とは、簡単にいうと、国土交通省が選定した全国約26,000カ所の土地1㎡辺りの価格です。

不動産売買における、取引価格の1つの基準として推奨しているものです。不動産売買においては、坪〇〇万円といわれることが多いですが、1坪は3.3㎡です。

では、公示価格に近い価格で実際の取引がされているかというとそうでもなく、不動産は1つ1つが異なりますし、特殊要因がある物件も少なくありません。

ただ、不動産売買において、公示価格を1つの基準として考えることはできます。

※掲載した地点は、直近10年間の公示地価推移のデータがあるものを選んでいます。

所在地西宮市雲井町西宮市松風町西宮市甲陽園本庄町
駅からの距離(徒歩)阪急夙川5分阪急苦楽園口6分阪急甲陽園6分
JRさくら夙川12分
20110-1.1-1.8
20121.20.7-0.5
20131.51.10.5
20142.31.81.4
20152.52.91.4
20162.54.22.2
20173.03.41.3
20182.62.30.4
20192.82.90.9
20203.53.10.8
10年間の上昇率124.1%123.3%106.7%

 

所在地(西宮市)羽衣町御茶家所町上葭原町
駅からの距離(徒歩)阪急夙川5分JRさくら夙川6分阪神香櫨園9分
JRさくら夙川4分阪神香櫨園6分
2011-0.9-1.1-1.2
20121.50.80
20132.60.70.8
20142.61.51.6
20152.81.81.6
20162.41.82.8
20173.21.81.9
20182.61.72.6
20192.32.01.8
20203.42.00.4
10年間の上昇率124.8%113.7%112.9%

 

所在地(西宮市)分銅町室川町高木西町

駅からの距離(徒歩)
阪急夙川11分阪急西宮北口14分阪急西宮北口8分 
JRさくら夙川 10分JR西宮 13分
2011-0.3-1.2-0.7
20120.701.3
20131.00.81.3
20142.01.72.3
20152.61.63.2
20161.32.44.0
20172.22.43.3
20181.81.54.2
20191.50.84.9
20201.81.14.7
10年間の上昇率115.5%111.6%132.2%

 

所在地(西宮市)門戸壮上甲東園2丁目瓦林町
駅からの距離(徒歩)

阪急門戸厄神5分阪急甲東園8分阪急西宮北口16分
JR甲子園口16分
2011-0.7-1.1-1.3
20120.70.70
20130.70.70.9
20141.71.81.7
20151.72.72.1
20163.02.82.1
20172.62.31.6
20181.31.61.2
20191.30.91.6
202021.23.1
10年間の上昇率115.2%114.3%113.7%

 

所在地(西宮市)二見町甲子園二番町南甲子園2丁目
駅からの距離(徒歩)

JR甲子園口4分JR甲子園口12分阪神甲子園15分
阪神甲子園15分
201100-1.7
20121.81.80
20131.21.50.4
20142.42.11.3
20152.93.21.2
20163.13.11.6
20171.93.00.8
20181.91.10.4
20191.81.60.4
20201.31.80.8
10年間の上昇率119.8%120.7%105.2%

 

所在地鳴尾町4丁目大谷町甲風園2丁目
駅からの距離(徒歩)

阪神鳴尾武庫川女子大前8分阪急夙川13分阪急西宮北口8分
JRさくら夙川16分
2011-1.6-0.81.2
201200.42
20130.80.83.1
20141.21.63.3
20151.22.04.5
20161.63.84.3
20172.03.03.6
20181.22.23.0
20191.22.12.9
20201.52.10.7
10年間の上昇率109.4%118.5%132.4%

これらを見ると、

阪急西宮北口からの徒歩10分圏内である、高木西町、甲風園など学校区含め人気のある地域の土地価格の上昇率が高いことが分かります。

次に、阪急夙川、JRさくら夙川両沿線を利用できる場所の土地価格の上昇率の高さが見て取れます。

それ以外の地域については、2つ以上の沿線が利用できる立地と1つの沿線と考えられる立地で、土地価格の上昇率の大きな差はそれほどないといえると思います。

JR西宮駅前再開発

JR西宮駅の南西駅前、現在卸売市場がある場所ですが、再開発計画が進められています。

施設として、

・緑化された広場
・商業施設
・タワーマンション(37階建て)
・卸売市場
・地下駐車場

ができる予定で、すべての施設が完成するのは2026年10月となっています。

西宮市再開発

西宮市

(西宮市HPから引用)

不動産価格への影響は?

こうした駅前の再開発の整備により、街の活性化、流入する人の数が増えることによって、少なからず不動産価格に影響を与えることが考えられます。

かつて西宮市においては、震災復興で落ち込んた時期を経て、阪急西宮北口駅周辺が西宮ガーデンズ開業によって、駅周辺の人口、駅利用客数とも大きく上昇し、その結果、不動産価格の上昇をもたらすという成功事例があります。

今回の再開発がどこまで周辺地域に影響するのか気になるところです。

これから西宮市でマイホーム購入をお考えの方がいらっしゃれば参考にしてみてください。

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