不動産売買契約書における住宅ローン特約とは

購入する住宅が決まり、いざ契約となると重要事項の説明を受け、売買契約書を交わすこととなります。

住宅の場合、民法をはじめ、建築基準法や都市計画法、宅地建物取引業法などさまざまな法律が関係します。

契約書のなかに初めて聞く言葉も少なくないと思います。

その中で、住宅ローンを利用する場合、多く登場する住宅ローンの特約について注意点をまとめてみました。

売買契約における住宅ローン特約は重要です。

住宅ローン特約(「融資利用の特約」とも言われます)とは、

買主の住宅ローンの承認がおりない、もしくは借入希望額の一部しかおりない場合は、契約を解除し、支払い済みの手付金や仲介手数料などを返還してくださいという約束です。

それなら、住宅ローンの承認が下りてから契約手続きを進めればよいと思われるかもしれませんが、住宅ローンの本審査には売買契約書が必要であり、先に契約手続きをする必要があります。融資を行う金融機関からすると、住宅ローン融資に関わる不正等を防止する意味で売買契約書が必要としています。

例え事前審査の内定が出ていても、住宅ローンの本承認が100%下りるとは言い切れません。事前審査は問題なく通っても、本審査で不承認もしくは満額回答にならない(借入希望金額に届かない)こともあります。

もし、住宅ローン特約がなければ、契約締結後、融資承認が下りない場合、支払った手付金を放棄して契約を解除するか、売買契約上の買主の義務である代金の支払いができない(債務不履行)ということで、売主からの損害賠償を受けることが考えられます。

こういったことにならないように、住宅ローンの承認が下りなかった場合は、契約を解除するとともに(白紙に戻し)、代金支払い義務を果たせない責任は負いません、それまでに支払ったものは返還してくださいねという約束をしておくわけです。

これまで、契約書に住宅ローン特約がないものを私は見たことがありませんが、中には記載されていない契約書もあるようです。

契約書を作成する仲介会社や住宅会社などが、どういった理由で入れていないのかは分かりませんが、まず、住宅ローン特約がしっかりと入っているかの確認が必要です。

住宅ローン特約の有効期限

また、住宅ローン特約が付いている場合、融資承認期限が設けられています。

これは、その期限までに住宅ローンの融資承認をとってくださいという期限です。

その期限までに住宅ローンの本審査の承認がとれない場合、

・契約自体を解除できる(解除権留保型)
・自動的に契約が解除となる(停止条件型)

といった効力が発生します。

解除権留保の場合、解除する旨の通告期限を設定します。

ただ、当然ですが、買主はこの期限までに住宅ローンの承認をとるべく、誠実に努力する義務があります。

売買契約から引渡しまでの流れ

・売買契約契約締結

・住宅ローン審査申込み

・住宅ローン本承認

・融資承認期限
(概ね、売買契約から1ヶ月)

・住宅ローン契約(金銭消費貸借契約)

・融資実行(引渡し)

売買契約締結後、上記のような流れで引渡しまで進む場合、住宅ローンの承認期限までに住宅ローンの本承認が必要となります。

そして、融資承認期限は、引渡しの時期も考慮しながら、売主さんと買主さんの合意のもとで設定されます。通常は、売買契約の1ヶ月前後で設定されることが多いです。

不動産売買契約

融資承認期限と住宅ローン商品選びとの関係

ただ、住宅ローン商品を決める際にも、この融資承認期限が関係する場合があります。

例えば、いくつかの住宅ローン商品を同時に検討しながら、最終的に一番金利の低い商品で契約したいとった場合です。

多くの住宅ローン商品は、契約時点ではなく、
融資実行時点の金利が適用金利となります。

つまり、最終的には融資実行月にならないと自分に適用される金利が決まりません。
ですので、この場合、融資実行月の金利状況を見て契約する住宅ローン商品を決める必要があります。

融資承認期限までに最低1社の住宅ローン商品の本承認が出ていれば大丈夫ですが、こういった住宅ローンを比較検討したり、複数の審査手続きを行う上で融資承認期限までの期間が短すぎるということもありえます。

引渡し時期によりますが、少しでも条件の良い住宅ローン商品を選べるように、融資承認期限を設定することも必要です。

住宅ローン融資承認期限の延長

何らかの事情で住宅ローン承認期限に間に合わない場合には、売主の承諾のもと、承認期限を延長することも可能です。

「住宅ローン審査の承認⇒住宅ローンの契約⇒融資実行」という流れのなかで、市中銀行であれば、融資承認から融資実行まで1週間程度あれば対応してくれます。

最終的に融資実行に間に合えば良いわけですので、状況によっては融資期限を延長してもらうこともできます。

住宅ローンについては、金利が0.1%違うだけで数十万円~返済額が変わります。手続き的にも、のちのち後悔しないよう住宅ローン商品をしっかりと検討する時間も必要です。

このように、売買契約における住宅ローン特約の内容や引渡しの時期、タイミングは、重要なことですので、契約書記載の内容をしっかりと確認してから契約にのぞむようにしましょう。

(参考:住宅ローンの選び方~返済額と金利変動リスク~

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