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住宅ローン元利均等返済と元金均等返済の違い
住宅ローンを契約するとなると、金利タイプや借入金額、返済年数の他に「返済方法」を決める必要があります。
「元利均等返済」・「元金均等返済」というものです。
まず、元利均等返済（以下、元利均等）と元金均等返済（以下、元金均等）では何が違うのでしょうか。
元利均等は、その名の通り、元本と利息を併せて毎月均等に返済していく返済方法です。それに対し、元金均等は、元本を均等に返済していくという返済方法です。
上の図を見てもらえば分かりますが、
- 元利均等⇒毎月の返済額が返済期間中同じ
- 元金均等⇒毎月の返済額が徐々に減っていきます
つまり、同じ条件の借入であれば、元金均等は、当初の毎月の返済額は元利均等より多いですが、返済が進むにつれ返済額は減り、完済時点では毎月の返済額は逆に元利均等より少なくなっています。
元利均等返済と元金均等返済のメリット・デメリット
では、元利均等と元金均等どちらを選ぶべきか、それぞれのメリット・デメリットを考えてみました。
元利均等返済のメリット
- 返済額が変わらないので返済計画が立てやすい
- 当初の返済額が（元金均等と比べ）少ない
元利均等返済のデメリット
- 総返済額が元金均等と比べ多くなる
- 保証料が元金均等より多い
- 元本の減りが元金均等より遅い
一方、元金均等返済はその裏返しとも言えますが、
元金均等のメリット
- 元利均等より総返済額は少ない
- 保証料が元利均等返済より少ない
- 元本の減りが元金均等返済より早い
元金均等のデメリット
- 当初の毎月の返済額が多い
- 返済額が一定ではないので返済計画が立てにくい
このように、経済的な面に関しては、元金均等のほうが有利です。
毎月の返済分だけでなく、住宅ローン諸費用の１つである保証料についても、元利均等より元金均等の方が少ない設定となっています。
ただ、この低金利時代、元金均等の経済的メリットは、それほど多くないと言われる方もいます。
実際どれくらいの違いがあるのでしょうか？
元利均等返済と元金均等返済の総返済額・毎月返済額の差
借入金額3,500万円を返済期間30年（固定金利1.3％）として試算してみました。
毎月の返済額と諸費用（保証料）合わせ、約57万円の差です。
借入金額や返済期間、金利によって変わりますが、これを多いと感じるかどうかですが、経済的メリットは元金均等返済のほうにあります。
では、元金均等返済のデメリットと言われる、借入当初の返済額が多い、返済計画が立てにくいという点についてはどうでしょうか。
同じ3,500万円の借入金額で、借入から10年後、20年後、25年後の返済額の推移を表にしました。
元利均等返済は、返済期間中、変わらず毎月の返済額は1,174,761円です。
それに対し、元金均等返済は、借入当初元利均等返済より17,677円返済額が多くなります。そこから徐々に元金均等の返済額は少なくなり、14年目でほぼ元利均等と同じ返済額になり、20年後では、元利金等より7,495円/月返済額は少なくなります。
また、元金均等返済で考えた場合、借入当初の返済額135,138円/月から25年後103,646円/月と返済額が31,492円変わることになります。
元金均等返済は、当初の返済額の負担が大きい反面、将来時点の返済額は逆に負担が少なくなるという返済方法です。貯蓄やライフプランを考えて、返済額の負担として問題がなければ、現金均等という選択もありだと思います。
ただ、もう１つ元利均等と元金均等の違いとして知っておきたいのが、将来時点の住宅ローン残高の違いです。
住宅ローン借入残高の差
下の表は、元利均等と元金均等で10年・20年・25年後の住宅ローン残高を表したものです。
10年後で繰上完済する方は少ないかもしれませんが、20年、25年後だと状況によってはあり得ます。当初の返済期間は、30年、35年で組まれても、最終的には繰上げ返済で20年前後で完済される方は多いです。
途中の繰上返済の仕方によって残高は当然変わりますが、20年後で約154万円、25年後で約98万円、住宅ローンの残高に差が出ています。
住宅ローン残高の差はどういったことに影響するのでしょうか？
・当然、退職金や保険の積み立て等で繰上完済をする場合、その資金が少なく済みます
・住宅ローンを借換えする場合、物件の担保評価がそれだけ少なく済みます
・家を売却する場合、住宅ローン残高の違いによって必要な資金が変わる可能性があります
当たり前ですが、同じ年数の返済を続けた場合、住宅ローン残高は少なければ少ない方が良いです。元利均等返済と元金均等返済の場合、将来の住宅ローン残高に違いが出ます。
住宅ローンの返済を毎月20年、25年行いながら、元金均等は元利均等と比べて、こつこつと貯金ができていたイメージです。
住宅ローン元利均等と元金均等の選び方
借入金額や金利状況によって元利均等と元金均等の差も違ってきます。
ただ、基本的には、元金均等の場合、
- 総返済額
- 将来の住宅ローン残高
いずれも少なくなります。
ですので、お子様の教育費が本格的にかかる時期まで、あるいは、再雇用等で収入が減るまでに出来る限り返済を頑張って元本を減らすという考え方もあります。
ただ、会社員・公務員の収入水準は、基本的には徐々に上がっていくことが多いと思います。逆に言うと、借入当初の収入が少ないときに、元金均等返済による住宅ローン返済の負担が大きすぎるということにならないことも大切です。
ですので、家計的に問題ない返済額であることを、しっかりと確認したうえで元利金等か元金均等か決めるようにしてください。
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