2018年4月 宅地建物取引業法施行

家や土地を購入する時に不動産仲介業者を利用しますが、その不動産取引について定める宅地建物取引業法の一部改正され、今年4月から不動産取引のあり方が少し変わります。

何が変わるかというと、中古住宅を仲介する不動産仲介会社に以下のようなことが義務付けられます。

・媒介契約書に「建物状況調査の実施者をあっせんするか否か」を記載すること

・過去1年以内に建物状況調査が実施されている住宅について、その結果を重要事項で説明すること

・建物状況調査の結果を売買契約書等に記載すること

 

「建物状況調査(インスペクション)」とは、国土交通省の定める講習を修了した建築士が、建物の基礎、外壁など建物の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の状況を把握するための調査(国土交通省)

調査対象は、建物の構造上主要な部分および雨水の侵入を防止する部位で、国の登録を受けた建築士(既存住宅状況調査技術者)が、既存住宅状況調査方法基準に基づいて実施するものとされています。

分かりにくいところもありますが、簡単にいうと、

不動産仲介会社は、来月4月以降、中古住宅購入を検討する人に「建物の状況を把握するための調査を行いますか」というあっせんを購入希望者にしなければならなくなった

ということです。

 

日本で中古住宅の売買が促進されない理由

 

だれしも大きな買い物であるマイホーム購入で失敗したくないはずです。特に、中古住宅の取引において、建物の状態が良く分からないことが、日本で中古住宅の売買が促進されない大きな要因であることは間違いないと思います。

平成24年度の住宅市場動向調査によると、中古住宅を購入しなかった理由として以下のようになっています。

中古住宅 購入

 

これを見ると、日本人の新築指向の高さも表れていますが、

・リフォーム費用に対する負担
・隠れた不具合(見えない欠陥)に対する不安
・耐震性や断熱性など品質に対する不安・不満
・給排水管など設備の老朽化に対する不安・不満

といったことが中古住宅を購入しないことに影響しています。

 

建物状況調査の実施内容

これに対して、建物状況調査は、「建物の構造上主要な部分および雨水の侵入を防止する部位」が調査範囲となっています。

建物状況調査

 

また、国土交通省の「既存住宅インスペクションガイドライン」によると、検査対象とすることが考えられる項目は以下のようになっています。

戸建て住宅

戸建て 既存住宅インスペクション

 

集合住宅

マンション 既存住宅インスペクション

 

こういった建物状況の調査内容を見ると、中古住宅に対する不安全てを解消するということは難しいかもしれませんが、

・売主と買主双方が建物の状況を理解した上で取引が行われ、のちのちのトラブル防止につながる
・劣化状況や補修箇所などが一定程度分かるので、購入後のリフォーム費用を知ることができる
・検査基準を満たせば、既存住宅かし保険に加入し、保証をかけることができる
・既存住宅かし保険の加入により、築年数の要件をクリアしていない中古住宅でも住宅ローン控除などの税制優遇を受けることができることもあります

といった点で、中古住宅購入に対するハードルは下がるのではないでしょうか。

 

建物状況調査(インスペクション)の問題点と注意点

 

ただ、この制度を利用する上で問題点や知っておいたほうが良いことがあります。以下、主要な点だけまとめてみました。

 

  • 購入者はあっせんされても建物状況調査を実施する義務はない
  • 建物状況調査をするには、売主や管理組合(マンション)の承諾が必要
  • 調査費用は基本的に依頼者が負担する。また費用は、調査を実施する事業者や建物の種類、大きさによって変わる
  • 給排水管や設備は調査対象に入っていない(オプションとして調査できることはある)
  • 目視・非破壊検査であるということ
    ⇒検査をしたからと言って100%状態が確認できるわけではない
    ⇒土地や敷地内の地中は調査対象に入っていない
  • 床下や小屋裏の点検口がない場合や移動困難な家具で調査ができない箇所については「調査できなかった」と報告書に記載される
  • 売主もしくは買主の同意がある場合を除き、宅地建物取引業者自身が建物状況実施者になることはできない。(検査結果の客観性を担保するため)ただし、関連会社(グループ会社)を建物状況実施者としてあっせんする場合、買主もしくは売主の同意は不要とされている
  • 建物状況調査実施者をあっせんしてもらっても、媒介報酬とは別にあっせん料を支払う必要はない などです。

 

建物状況調査自体については、義務付けられていません。仲介会社があっせんするかどうか確認すること、過去行われた調査結果を報告することが義務付けられただけです。

ですので、実務上の問題を考えると、この制度がどれだけ利用されるかは不明ですし、恐らく、本当に普及するにしても時間はかかると考えます。

それはこの制度が買主さんのためのものであるからです。買主が依頼して調費費用を負担するにしても、自分の家をできるだけ高く売りたい売主さんのメリットはないと考えられる方が多いと考えられます。

ただ、中古住宅の流通を促進していこうという中で、中古住宅を購入しようとする買主として利用できる1つの制度として知っておいて下さい。

 

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