住宅ローンの繰り上げ返済はどうする!?

住宅ローンを決める際、借入金額や毎月の返済額、返済方法、金利タイプなどいろいろと決めることを決め、確認すると思います。ただ、その際、将来の繰り上げ返済について、しっかりと考えられる方は少ないです。

繰り上げ返済とは、借入当初決めた返済計画に沿った、毎月の住宅ローン返済以外に一定額を返済することを言います。
繰り上げ返済は、元本に充てられますので、元本が減少する分利息軽減効果があると同時に、住宅ローン完済までの返済計画に大きく影響するものです。

ただ、住宅購入時に、将来のどの時点でどれくらいの繰上げ返済をしていくか、できるのかを把握することはなかなか難しいです。
「退職金で繰り上げ返済をする」といっても、その時点でどれくらいの住宅ローン残高と貯蓄残高があるのかを考える方も少ないのではないでしょうか。

繰り上げ返済の方法

繰り上げ返済は、返済方法として2つの形があります。

期間短縮型と返済額軽減型

期間短縮型については、毎月の返済額は変わらず、返済期間を短縮することを目的とする方法です。
一方の返済額軽減型は、返済期間は当初から変わらず、毎月の返済額を少なくすることを目的とする方法です。
期間短縮型も返済額軽減型も、利息を少なくする効果はありますが、同じ時期に同じ金額を繰り上げ返済した場合、利息削減効果は期間短縮型のほうが大きくなります。

一部繰上げ返済と全部繰上げ返済

また、繰り上げ返済の金額によって、一部繰り上げ返済と全部繰上げ返済とあります。一部繰り上げ返済ができる金額は金融機関によって異なりますが、1万円から繰上げ返済できる金融機関が多い感じでしょうか。

私は返済方法として、ボーナスは、特に民間企業では、会社の業績や景気の影響を受けやすいこともあり、ボーナス返済併用をあまり推奨していません。
今回のコロナ感染によっても、ボーナスの支給額に大きく影響を与えました。
ボーナス返済を併用する代わりに、ボーナス時期に一部繰上げ返済することで利息軽減効果が得ることができますし、賞与が減った場合でも対応しやすくなります。

全部繰り上げ返済は、相続による一時的な収入があった場合、退職金などで住宅ローンを完済する場合に利用される場合です。

期間短縮型と返済額軽減型の利息削減効果の違い

期間短縮型と返済額軽減型では、同じ金額を繰り上げ返済しても、利息削減効果が異なります。

では、どれくらい違うのでしょうか、以下の例で比べてみました。

・借入金額:3,500万円
・返済期間:35年
・適用金利:1%
・返済方法:元利均等返済・ボーナス返済なし
繰上げ返済:20年後に500万円を繰上げ返済

この例の場合、

繰上げ返済の効果

期間短縮型の場合、返済期間を4年9か月短縮し、約67万円の利息削減効果があります。
返済額軽減型の場合、以降15年間の毎月返済額が約3万円減り、約38万円の利息削減効果があります。

利息を削減するという意味では、期間短縮型が28万円ほど大きいことが分かります。

繰上げ返済による利息軽減効果は、時期が早ければ早いほど、繰上げ返済の金額が多いほど大きくなりますので、時期やタイミング、金利によって効果の違いにも差が出ます。

まとめ

ここまで繰り上げ返済の方法や効果についてみてきましたが、住宅ローンを完済するにおいて、資金があれば繰上げ返済をすることによって、利息を減らす、返済期間を減らす、毎月の負担感を減らすという意味でメリットがあることは間違いないです。

ただ、繰り上げ返済のタイミングや効果について、避けたほうが良い場合もあります。実際に繰上げ返済は、どのタイミングでどういった点に注意してすべきかについて、次回の記事も参考にして頂ければと思います。

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