住宅ローン繰り上げ返済のタイミングとコツ

繰り上げ返済のタイミングは？

住宅ローンの繰り上げ返済は、方法にもよりますが

・利息を減らす
・返済期間を短縮できる
・月々の返済額を減らす
・より有利な住宅ローン選びに役立つ

といった効果がありますのでうまく活用したいところです。

そこで、繰り上げ返済をうまく活用するために、どのタイミングでの繰り上げ返済をするのが良いのか、あるいは良くないのかを考えるポイントをご紹介したいと思います。

繰り上げ返済と住宅ローン控除

住宅ローン控除される額への影響

住宅ローン控除は、条件を満たせば、借入から10年間、もしくは13年間、所得税ならびに住民税の一部が控除される税額控除を受けることができる制度です。※住宅ローン控除の物件要件や収入要件など満たすことが前提です。

そして、控除できる金額は、その年の年末時点の住宅ローン借入残高の１％が上限です。
つまり、住宅ローンの返済が進めば、借入残高は減りますので、控除される金額の上限金額もそれに合わせて減っていきます。

ですので、住宅ローン控除を受けることができる間に繰り上げ返済をすると、借入残高も減り住宅ローン控除の金額に影響します。

それによって、住宅ローン控除の額が少なくなる可能性があります。

ただ、住宅ローン控除の上限は、毎年の年末時点の借入残高の１％だけでなく、支払っている所得税と住民税、さらに、購入する物件が中古住宅か新築かによっても控除額の上限があります。

（国土交通省すまい給付金HPから引用）

ですので、住宅ローン控除を受けている間に、繰り上げ返済をしたからといって必ず住宅ローン控除額が減るわけではありません。

ただ、住宅ローン控除を受けている期間中に繰り上げ返済を考えるのであれば、

• 購入した物件が新築か中古か？
• 借入金額はいくらか？
• 所得税と住民税の額はいくらか？
• いくら繰り上げ返済するのか？

などから、繰り上げ返済をするかべきか、いくらするかべきかなど判断する必要があります。

住宅ローン控除の適用条件との関係

また、住宅ローン適用要件として、償還期間が10年以上あることが必要です。

つまり、期間短縮型の繰り上げ返済によって、返済期間が10年より短くなった場合、住宅ローン控除が受けられなくなります。

住宅ローン商品選びと繰り上げ返済

住宅ローン金利タイプ

住宅ローンの金利タイプには、大きく

・変動金利型
・全期間固定金利型
・固定期間選択型

とあります。

固定期間選択の住宅ローン商品では、当初固定する期間に応じて、2年～20年まで金融機関によって商品があります。

そして、金利タイプを決める際の考え方として、

・返済額の少なさより金利が変動するリスクを考えたくない
・返済額をある程度確定してしまいたい

という方は、全期間固定や固定期間の長い期間選択型の住宅ローン商品を選ぶことが多いです。

また、一方、

・金利が上昇するリスクは少ない
・低金利の恩恵をできるだけ受けたい
・万一金利が上昇しても対応できる

方法があるという方は、変動金利を選ぶ傾向にあります。

つまり、住宅ローンの金利変動リスクをどのように考えるかで、選ぶ住宅ローン商品が変わります。

そして、この金利変動リスクに影響するのが、繰り上げ返済です。

【関連記事】
▶住宅ローン変動・固定どっち？金利タイプを判断する３つの基準

繰り上げ返済と金利上昇リスク

繰り上げ返済によって、利息を軽減したり、返済期間を短縮したりする効果があることは前述の通りです。

ただ、もう１つ繰り上げ返済の効果があります。

それは「金利が変動した時のリスクを減らす」効果です。

極端にいうと、金利が上昇しても、その時点で繰り上げ返済で完済できるのであれば、金利変動のリスクは実質「０」です。

ただ、繰上げ完済は難しくても、一部繰り上げ返済によって、金利上昇リスクを少なくすることができます。

【例】
・返済期間：35年
・借入金額：3,500万円
・金利：変動金利0.5％（元利均等・ボーナス返済なし）
・金利変動：15年後に金利が2.5％に２％上昇

何もしなければ、
15年後の金利上昇によって、毎月の返済額は、
90,854円から109,935円と約19,000円増えます。

そして、15年後の住宅ローンの残高は、
約2,074万円です。

繰り上げ返済による金利上昇リスクの吸収

では、金利上昇と同時に、一部繰り上げ返済によってどれくらい返済額の上昇を抑えることができるでしょうか？

返済額軽減型の繰り上げ返済をした場合、毎月の返済額は以下のようになります。
（期間短縮型の繰り上げ返済は、毎月の返済額は変わりません）

一部繰り上げ返済をすることで、金利上昇リスクがなくなるわけではありませんが、繰り上げ返済によって減らすことができます。

つまり、住宅ローンを決める際、将来の繰り上げ返済を考慮して考えることによって、金利が高い全期間固定の商品より、10年や15年もしくは20年固定の期間選択型など、より低金利で総返済額を少なくできる場合があります。

そのためには、住宅ローン残高と貯蓄推移などで判断しないといけませんが、購入時のライフプランを作成して、住宅ローン返済計画を考えることで、よりお得な住宅ローンを利用できる場合があるということです。

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▶住宅ローン10年固定金利の正体！～固定期間終了後はどうなる？～

預貯金やライフプランとの関係

家を購入したのち、お子様の進学時の教育資金や車の買い替え、家のリフォームなどその時々で資金が必要です。

早く完済したい、利息を少しでも減らしたいということで、繰り上げ返済をし過ぎて、必要な時に必要な資金が確保できないとならないようにすることも大切です。

また、住宅ローン契約中は、団体信用生命保険によって、死亡、高度障害時の保険、もしくは、団信特約によってがん保険や７大疾病などの保険に加入しています。

当然ですが、繰り上げ返済をし、住宅ローン残高が減れば、保険金額も減ります。

誰も死亡や病気にかかることを前提として家を買うわけではありませんが、年齢と病気の羅漢率の関係もあります。

繰り上げ返済はそういった保険効果にも影響します。

【関連記事】
▶完済までみすえる住宅ローン返済計画～返済期間、返済方法で何が変わる？～

資産運用と繰り上げ返済のメリット

日本人で株式や投資信託などの投資をしたことのある割合は、

• 2017年35.7％
• 2018年35.9％
• 2019年49.8％

だそうです。

一般社団法人投資信託協会「投資信託に関するアンケート調査」

例えば、返済期間35年で3,500万円（金利1％想定）を借入して、借入から10年後に300万円を繰り上げ返済した場合の利息軽減効果は、106万円（期間短縮型の場合）です。

ただ、繰り上げ返済の資金として準備した300万円を長期で運用したときのリターンが、繰り上げ返済の利息削減効果より大きいということも十分に考えられます。
元金300万円を25年間年利3％で運用した場合、税引き後（20.315％）でも約541万円に増えます。

ですので、投資に伴うリスクも踏まえての判断にはなりますが、利息を減らす効果と資金を増やす効果を考えて繰り上げ返済を行う必要があるということです。

まとめ

住宅ローンの繰り上げ返済のタイミングについては、いくつかポイントをまとめてみました。
繰り上げ返済は住宅ローン返済が始まり、将来の時点のことですので、住宅購入時点で繰り上げ返済についてしっかりと考えられる方は少ないのではないかと思います。

ただ、前述の通り、繰り上げ返済は、住宅ローン商品を決める判断にも影響します。
そのためには、購入後のライフプランやキャッシュフローを作成して、住宅ローン残高の推移や貯蓄推移などをある程度把握することが必要です。

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