マイホーム計画に役立てる

10年ひと昔と言われますが、
今は環境の変化が早くて10年だと長すぎるかもしれません。

マイホームは大きな買い物です。
購入してから時間の経過とともに変わるものもあります。

この記事では、家を買って10年後という近くて遠い未来について変わるものをまとめました。

10年後の住宅ローンや保証、家計の状況を知ることで、マイホーム計画の参考になることもあります。

家を買って10年で変わること

住宅ローン控除

住宅ローン控除は、
個人で住宅ローンを利用して家を購入した人が、一定の要件を満たすことで、所得税・住民税の一部が還付される制度です。

住宅ローン控除は、毎年の年末時点の住宅ローン借入残高の1%を上限に、納めた所得税および住民税の一部から10年あるいは13年間控除されるます。

控除される期間は、購入時期、物件によって変わりますが、基本的に10年で住宅ローン控除は終了します。

1人1人状況はさまざまですが、マイホーム購入から10年、所得税は1円も払っていませんという方も多いはずです。

住宅ローン控除シミュレーション

・購入する物件(最大控除額)
・住宅ローン借入金額
・納付する所得税・住民税額

などで1人1人10年間の控除額は違います。

下記は一例ですが、

【シミュレーション例】
・年収:650万円

・控除対象の人数:1人
・新築住宅購入
・借入金額:3,500万円
・金利(固定):1.3%
・住宅ローン返済期間:30年
 (元利均等返済)

この事例の住宅ローン控除額は、
10年間で2,950,000円(初年度340,000万円)
となります。※住民税のからの控除額含む

1年平均295,000円。
大きいですね。

これが住宅購入から10年後終了しますので、それまでより家計の負担が少し大きく感じるかもしれません。

新築住宅の瑕疵担保責任

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)という法律が2000年に施行されました。

この法律は新築住宅の品質を確保し消費者を保護するための法律で

  • 住宅性能表示制度
  • 住宅専門の紛争処理機関
  • 瑕疵担保期間10年の義務化

を定めています。

新築住宅を購入された方が対象ですが、売主や工事請負者に引渡しから10年間の瑕疵担保責任期間が定められています。

瑕疵担保責任とは、
購入した家に隠れた瑕疵(欠陥や不具合)があった場合に、売主や工事請負者に対して、無償での修繕や損害賠償ができるものです

ただ、家の全ての箇所が保証されるわけではなく、

・構造耐力上主要な部分
 (柱や梁、耐力壁、基礎や土台など)
・雨水の侵入を防止する部分
 (外壁や屋根、開口部など)

に限られます。

新築住宅を購入された方は、10年でこの保証期間が終了します。

普段、床下や天井点検口から床下や屋根裏など見ることは少ないと思いますが、10年を迎える前に1度確認するのも良いかもしれません。

ただし、引渡し後の地震や災害によって発生した欠陥は対象とはなりません(火災保険や地震保険になります)

火災保険の契約期間(更新時期)

火災保険の契約期間は、2015年10月以降に契約された方は、最長10年です。
以前は、なんと最長36年までの契約が可能でした。

契約期間は選べますが、長期のほうが火災保険料は割安になります。
ですので、多くの方が10年契約を選択されているのではないかと思います。

マイホーム購入から10年、火災保険の更新時期を迎えます。

火災保険の補償内容等見直し

同じ保険会社、補償内容で更新する方が多いかもしれませんが、火災保険も定期的に見直した方が良いです。

特に、マイホーム購入時に住宅会社や不動産仲介会社に薦められるまま契約したという人は、本当に必要な保障内容と保険金額になっているか再度確認したほうが良いです。

火災保険で決めることは意外に多くあります。

  • 補償対象
  • 補償内容
  • 保険金額
  • 保険会社

保険金額や補償内容は建物の価値や子供の成長などに合わせてで見直した方が良いです。
保険会社(保険料)
の見直し(保険料)含め検討したほうがよいでしょう。

長期契約かつ一括払いの方が保険料は安くなりますので、10年契約で更新される方も多いと思います。
その場合、一戸建て、マンションによっても保険料は全く異なりますが、ある程度のまとまったお金は必要となります。

火災保険の契約期間が10年から5年に短縮されることはほぼ間違いありません。(2021.6月)
自然災害が増える中、火災保険料の値上がりが今後も予測されます。
補償内容や保険金額、保険会社選びにこだわって保険料を節約しましょう。

住宅ローン当初10年固定

マイホーム 計画中

住宅ローン商品の金利タイプには、大きく

・変動金利
・固定期間選択型
・全期間固定

という3つのタイプがあります。

このうち

固定期間選択型の商品は、
当初何年間かの金利を固定し、固定期間終了顔は変動金利か再度固定期間を選択するという商品です。

この固定期間選択型の商品で最も利用者が多いのが、10年固定です。

固定期間選択型の54.9%の方が10年固定を選ばれています。
(国土交通省:令和2年度民間住宅ローンの実態に関する調査

10年固定の住宅ローン商品を選ばれている方は、固定期間が終了します。

このときにとりうる方法は3つ考えられます。

固定期間選択型の商品を選ぶ

固定期間終了時点で、再度、固定期間3年、5年、10年などの期間選択型の商品を選択することができます。

変動金利になる

10年の固定期間終了後、何もしなければ変動金利になります。

ただ、このとき注意すべきことがあります。
それは、その時点の変動金利がそのまま適用されるわけではないということです。

住宅ローンの金利は、店頭金利と優遇幅で決まります。
住宅ローンを契約するときに、固定期間終了後の金利優遇幅も含めて契約しています。

ですので、変動金利にする場合でも、その時点の変動金利の店頭金利から10年前に契約した際の金利優遇幅が適用されて金利が決まります。

つまり、10年後変動金利の水準が変わらず低いままだったとしても、その時点の変動金利商品と同じ金利で利用できるわけではないということです。

店頭金利とは、住宅ローン金利の定価みたいなものです。
各金融機関の店頭金利から優遇幅を考慮して、実際に適用される実行金利が決まります。

住宅ローンを借り換える

マイホーム購入から10年、金利状況によっては借り換えを検討することもあります。

借り換えのための費用と借り換えのメリットを比較しながら判断する必要があります。

但し、住宅ローンの借り換えをするためには、当然ですが、その時点で住宅ローン審査をクリアする必要があります。

その時の年齢や収入、また借入残高と物件の担保価値などマイホームを購入した際と同様に審査が必要です。

借り換えのメリットは利息負担を減らすこともありますが、もう1つの考え方があります。
それは、金利上昇リスクを減らすということです。
借り換え時に10年固定を選ぶと、住宅購入時点から考えると20年固定できることになります。
その時点の金利状況で判断していくかたちです。

10年後の変動金利

住宅ローンの金利が今後どのように推移するか?

予測は自由ですが誰にも分かりません。

ここ数年、変動金利タイプを選ぶ人の割合は増加しています。

変動金利の割合
(貸出額ベース)
平成29年50.7%
平成30年60.5%
令和元年63.1%
令和2年度民間住宅ローンの実態に関する調査

これは住宅会社や不動産会社の薦めもありますが、これから金利が上昇しないと考える方が多いためです。

ただ、金利を予測するよりも金利が上昇した場合、家計がどうなるか、対応できるかなどをシミュレーションする方が大切です。

家計が変わる

10年後の家計のことを考えることはあまりないと思います。

ただ、ライフプランなどを作成すると、家計の状況が変わることが良く分かります。
収入が増えるのはいいですが、支出の状況も10年で変わります。

教育費やメンテナンス費用

家族構成にもよると思いますが、

お子様が幼稚園や小学校低学年くらいでマイホームを購入された方であれば、それから10年後…ちょうど高校から大学進学を迎える時期になります。

進路にもよりますが、お子様の教育費や生活費は高校進学から大学進学にかけてもっとも必要となります。

それまでに教育資金をしっかりと準備できれば問題ありませんが、

そのタイミングで

  • 住宅ローン控除期間終了
  • 住宅ローン返済額の増
  • 火災保険の更新
  • リフォームなどのメンテナンス費用

などが重なると家計的に厳しいということもありえます。

築5年~8年くらいの築浅で購入したマイホームでは、10年後、設備含めリフォームやメンテナンスが必要な時期と重なります。

こういった家計の変化に対して、問題なくやっていけるか、購入前に確認することも重要です。

まとめ

マイホーム購入から10年後

  • 住宅ローン控除の終了
  • 新築住宅の瑕疵担保責任期間の終了
  • 火災保険の契約期間の終了
  • 当初10年固定住宅ローンの固定期間終了
  • 教育費やメンテンナンス費用の変化

マイホーム購入は10年で完結するものではありません。

ただ、1つの節目として10年後の状況を予測することで、マイホーム購入を計画している方に役立てて頂ければと思います。

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