マイホーム購入から10年は1つの節目!?

10年ひと昔と言われますが、今は環境の変化が早すぎて10年だと長すぎるかもしれません。

マイホームを購入して10年も経つといろいろと変わることがあります。逆に言うと10年で変わることを前提にマイホーム購入時に意識しておいたほうが良いこともあります。

10年後に変わるお金のこと、家のことを考えてみました。

 

住宅ローン減税が終了

住宅ローン控除が適用されている方た対象ですが、購入から10年で住宅ローン減税が終了します。

住宅ローン控除は、毎年の年末時点の住宅ローン借入残高の1%を上限に、所得税および住民税の一部から10年間税金が控除される制度です。

私ももうすぐ購入から10年になりますが、マイホーム購入以降、所得税は1円も払ってません。所得税から控除しきれない分は、住民税から一部控除されます。

新築住宅と中古住宅を購入した場合などで、控除額の上限は異なりますが、新築で長期優良住宅で条件を満たせば、最大控除額は50万円/年、10年で500万円となります。

これは最大で控除される額ですので、年収や所得税の額、扶養家族、住宅ローンの返済計画などで控除額は変わります。

【シミュレーション例】
・年収:650万円
・控除対象の人数:1人
・借入金額:3,500万円(ボーナス返済なし)
・金利(固定):1.3%
・返済期間:30年(元利均等返済)

この場合の住宅ローン控除額は、概算ですが、初年度340,000円で10年間で2,950,000円となります。この金額は、所得税から引ききれず、住民税の一部から引かれる場合も含んでいます。

こういった還付金を、固定資産税の支払いなどに当てられる方もいらっしゃると思います。住宅ローン減税期間が終了すると、当然所得税(場合によっては住民税)の負担が増えます。

特に控除額が大きい方は、家計への影響も少なからず出てくるかもしれません。

現在住宅ローン返済中の方は、自分の住宅ローン控除が終わる時期、住宅ローン控除終了に伴う家計負担について考えておいても良いのではないでしょうか。

新築住宅の瑕疵担保責任期間が終了


2000年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)という法律があります。

この法律の1つで、新築住宅における10年間の瑕疵担保保険期間が定められています。

新築住宅の売主、施工したハウスメーカーなどに、引き渡された住宅に瑕疵(欠陥)があった場合に、その瑕疵を修理したり、損害賠償の支払いなどの責任を引渡しから10年間義務づけるものです。

ただ、家の全ての箇所について保証されるわけではなく、

・構造耐力上主要な部分(柱や梁、耐力壁、基礎や土台など)
・雨水の侵入を防止する部分(外壁や屋根、開口部など)

に限られます。

また、住宅瑕疵担保履行法という法律により、住宅販売会社や施工会社は住宅瑕疵担保責任保険への加入が義務化されました。

その結果、引渡しから10年間の間に売主や施工業者が倒産しても、保険法人などから補修のための費用を受け取ることができます。

普段、床下点検口から基礎や床下や屋根裏などあまり気にすることはないかもしれませんが、10年を迎える前に1度確認するのも良いかもしれません。

ただし、引渡し後の地震や災害によって発生した欠陥は対象とはなりませんのでご注意ください。

火災保険の契約期間が終了(更新時期を迎える)

火災保険の契約期間は、2015年10月以降に契約された方は、最長10年です。それ以前は、なんと最長36年までの契約が可能でした。契約期間は選べますが、長期のほうが火災保険料は割安になります。

10年契約を選択された方は、この火災保険の更新時期を迎えます。

・同じ保険の内容で更新する
・補償内容や保障額などを見直す
・保険会社自体を変える

ただ、マイホームを購入して10年建物の価値や家族の状況など変わることもあるかもしれません。建物の補償額や家財の補償額は見直すことも考えても良いかもしれません。

補償内容についても、本当に必要な補償に対して保険料を払っているか再確認することも必要です。

ただ、10年契約で更新したり、契約する場合は、ある程度まとまったお金が必要となります。それまでに保険料が上がっている場合は、その保険料での契約となります。

また、これは予測ですが、火災保険の最長契約期間も変わる可能性があると思います。というのは、これだけ、地震や台風、豪雨などの自然災害が増えてくると、それに伴う保険金の支払いも増えているはずです。

最長期間が36年から10年に短縮された理由も、36年間という長期に渡って火災保険料を固定することによるリスクがあるからです。今後その10年という期間も短縮される可能性があると考えます。また、保険料自体が上がることも間違いないと思います。

そうなる前に、火災保険の契約内容の見直し更新をすることも、保険料節約という意味で良いかもしれません。

住宅ローン(当初固定10年)の固定金利期間が終了

住宅ローン商品で、当初固定10年は金融機関の主力商品です。この当初固定期間10年の商品を契約されている方は、金利の固定期間が終了します。

このときにとりうる方法は3つ考えられます。

再度、固定期間選択型の商品を選ぶ

10年後の金利状況がどうなっているかわ分かりませんが、その時点で、固定期間3年、5年、10年などの期間選択型の商品を再度選択することができます。

変動金利になる

10年の固定期間終了後、何もしなければ通常は変動金利になります。そのときの金利状況がどうなっているか分かりませんが注意すべきことがあります。これは、固定期間選択の商品を再度選ぶ場合についてもいえることです。

住宅ローンの適用金利は、店頭金利から優遇幅を引いたもので決まります。そして、当初10年固定金利を契約するときに、固定期間終了後の金利優遇幅も含めて契約しています。

例えば、次のような住宅ローン商品を契約したとします。

・当初10年固定の店頭金利:2.875%
・固定期間の優遇幅2.175%
・固定期間終了後の優遇幅:1.8%

この場合の当初10年間の適用金利は、

2.875%(店頭金利)ー2.175%(優遇)=0.7%

では、固定期間終了後の適用金利はどうなるかというと、

10年後切替える商品の店頭金利ー1.8%(優遇幅)となります。

つまり、10年後に再度当初10年固定の住宅ローンに切替えた場合、その商品の店頭金利が現在と川っておらず、2.875%だとした場合、当初10年間の適用金利は、

2.875%(店頭金利)-1.8%(固定期間終了後の優遇幅)=1.075%となります。

それまでの0.7%と比べる、0.375%金利が上がることになります。この例では、当初10年固定商品の店頭金利が10年後も変わっていない前提で計算しましたが、この店頭金利は変わっている可能性があります。もし、店頭金利が0.3%上昇していた場合(3.175%)、適用金利も0.3%さらに上昇することになります。

変動金利になった場合も同様です。10年後の変動金利の店頭金利が2.575%だとしたら、

2.575%(店頭金利)-1.8%(優遇幅)=0.775%となります。もちろん、その後金利変動はあり得ますが…。

 

このように当初10年固定の商品を選んだ場合、10年後の適用金利は分からない商品と言えます。もう1度固定金利を選択できないほど金利が上がっている可能性もあります。

そういった10年後のリスクも考えた上で、住宅ローン商品の金利タイプを選択してください。

 

他の金融機関商品に借換える

住宅ローン商品を他の金融機関の商品に借り換えすることもできますが、必ずしもできるわけではありません。

借り換え時の住宅ローンの審査では、その時点の住宅ローン残高に対する物件の担保価値も審査されます。そういった意味では、住宅ローン購入時の資金計画も重要です。頭金なしでもマイホーム購入は可能ですが、その分借入金額が増えると10年後の住宅ローン残高もそれだけ多くなります。

繰上返済などで住宅ローン残高を減らすといったことも考えられますが、いずれにしても10年後の年齢なども考えて、借り換えのための条件をクリアする必要があります。

 

家計の支出が変わる

10年後の家計のことを考えることはあまりないかもしれませんが、これも家族構成によっては大きく変わります。

収入が大きく増えますというのはいいのですが、支出の状況も変わります。

お子様が幼稚園や小学校低学年くらいでマイホームを購入された方であれば、それから10年後…ちょうどお子様が大学への進学を迎える時期になってきます。

つまり、お子様の教育費が一番かかる時期を迎えます。

それに対して、しっかりと準備していれば良いのですが、その同じタイミングで

・住宅ロー減税終了…
・住宅ローン返済額のUP
・火災保険の更新…

などが重なると家計的にどうなのということになりえます。

もっと言うと、築5年~8年くらいの築浅で購入したマイホームが、10年後、設備含めリフォームが必要な時期と重なることもあります。

こういった経済的な変化に対して10年後問題なくやっていけるか、購入前に確認することは重要です。

 

最後に

マイホーム購入は10年で完結するものではありませんが、購入後の1つの節目として10年という期間があります。

30歳、40歳、50歳と買われる年齢によっても、10年の意味は違ってきます。

これからマイホームを購入される方も、20年、30年先のことを考えるのは難しいですが、10年先の状況を考えることでその先を考えるヒントになるかもしれません。

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