マイホーム予算と収入見通し

マイホーム購入について、必要な費用や支出についての情報は多いですが、自身や世帯収入といった収入の見通しについてしっかりと考えられる方は少ないように思います。

マイホームの予算を決める際の最も大きな基準となるのは収入ですし、住宅ローンの審査でも、年収や返済負担率が審査対象となります。

住宅ローン審査項目

ただ、
収入そのもの以上に収入の見通しが大切です

住宅ローン審査で、借入時の年齢や完済時の年齢、勤続年数や雇用形態が審査項目となっていますが、ある意味、収入の見通しを判断するためともいえます。

この記事では、

  • 収入の見通し
  • マイホーム予算との関係

についてまとめました。

収入の見通し

収入の見通しを左右する雇用環境の変化について、2021年変化がありました。

雇用環境の変化

2021年4月施行の改正高年齢者安定法によって、企業には65歳までの雇用確保(義務)に加え、70歳までの就業期間の確保(努力義務)が求められるようになりました。

雇用延長にともなう企業側の対応は、

  • 定年自体を60歳から65歳に引き上げる
  • 定年は60歳のまま再雇用で65歳あるいは70歳の雇用を確保

などさまざまです。

また、公務員に関しても、

同じ2021年4月、「国家公務法等の一部を改正する法律案」が閣議決定されました。

法案では、

  • 現行60歳の定年を65歳に引き上げ
  • 役職定年の導入
  • 60歳到達時の給与を60歳前の7割水準とする

等が盛り込まれています。

会社員、公務員の方は、65歳までの就労環境は確保されそうですし、会社や希望によっては70歳まで働いて収入を得ることが可能になりそうです。

会社員の収入見通し

下の表は、性別、学歴別の初任給を100とした場合の賃金の推移を表したものです。

収入見通し

その中で大卒男性の賃金推移は次の通りです。

年齢指数(初任給100とした場合)
入社時100
30歳128.1
40歳159.1
50歳194.6
55歳203.6(ピーク)
60歳直前200.9
60代前半148.7
60代後半126.9

賃金は、およそ55歳から60歳をピークに、その後低下していく傾向です。

独立行政法人労働政策研究・研修機構「高年齢者の雇用に関する調査」2020年3月

雇用形態や職種による収入見通し

収入の見通しは、企業規模や雇用形態、職種、給与体系などで変わります。

自分の会社の収入の上昇率など確認してみるのも良いと思います。

また、給与体系として、

・業績給やインセンティブの割合が高い
・残業代の割合が多い


といった場合、マイホームを購入する上で、収入見通しも慎重に考えたいところです。

外資系の企業にお勤めの場合、金融機関によって違いますが、住宅ローン審査にも影響することが多いようです。

退職金

退職金は、退職時会社から退職者に支給されるお金です。

退職金制度

退職金制度には、大きく2種類あります。

  • 退職一時金
  • 退職年金(企業年金)

退職一時金・退職年金制度両方ある会社とどちらか1つの制度だけの会社とあります。

退職年金は、退職後に一定期間年金の形で支給されるものです

退職金制度割合
退職一時金のみ73.3%
退職年金のみ8.6%
両制度併用18.1%

平成30年就労条件総合調査(厚生労働省)

退職金制度がない会社もあります。
同調査だと退職金制度がある会社は80.5%となっています。

退職金の相場

退職一時金の額や企業年金は、金額も支給条件も会社によって異なります。

ここでは、大卒と高卒の退職金の平均額※1をまとめました。

大学、大学院卒(管理・事務・技術職)
退職事由退職金
定年1,983万円
会社都合2,156万円
自己都合1,519万円
早期退職
※2
2,326万円
平成30年就労条件総合調査(厚生労働省)
高校卒(管理・事務・技術職)
定年1,618万円
会社都合1,969万円
自己都合1,079万円
早期退職2,094万円
平成30年就労条件総合調査(厚生労働省)
高校卒(現業職※3)
定年1,159万円
会社都合1,118万円
自己都合686万円
早期退職1,459万円
平成30年就労条件総合調査(厚生労働省)

※1退職金の平均額は、
  勤続20年以上かつ45歳以上の定年退職者が対象
※2早期退職とは、
  定年前の社員を対象に、退職金を優遇するなどして退職者を募集すること
※3現業職とは、
  管理・事務、技術職以外の生産や販売、サービス等の業務に直接従事
  する職種のこと

配偶者の収入

総務省の家計調査報告によると、

2人以上の勤労者世帯の平均実収入に占める配偶者の収入は以下のようになっています。

●実収入 609,535円
 〇世帯主収入 431,902円
   定期収入 352,079円
   臨時収入・賞与 79,823円

 配偶者の収入 89,812円

 〇他の世帯員の収入 15,168円

総務省統計局「家計調査」(2020年)

正社員から契約社員、パートまで雇用形態によって収入見通しも変わります。

また、育児・介護休業法も改正されましたが、出産や子育ての影響を受けます。

収入の見通しを正確に見通すことは簡単ではありませんが、マイホームを購入するとなった場合、より現実的な収入にもとづいて、年収、世帯収入を考える必要があります。

神戸阪神間の物件情報

マイホーム予算と収入見通し

マイホーム予算 オーバー

住宅ローン借入金額の目安として、

・年収の5倍まで
・返済負担率25%以内


といった数字を目にします。

返済負担率は、
年収に対する、年間の住宅ローン返済額が占める割合です。

仮に、年収600万円であれば、

年収の5倍だと3,000万円が目安となります。

返済負担率25%以内といっても、返済期間や審査金利で変わります。

返済期間金利借入金額の目安
35年3.5%3,024万円
35年1.35%4,182万円
30年3.5%2,783万円
30年1.35%3,698万円
※元利均等返済で試算

返済期間は、購入時の年齢によっても変わります。

また、審査金利も金融機関によって違います。
大手行で3%~4%といわれていますし、フラットの場合当月の金利がそのまま審査金利となります。

つまり、購入時の状況や借入する金融機関によって、借入金額の目安は大きく変わるということです。

ですので、年収だけで住宅ローン借入金額、マイホーム予算を判断することにはあまり根拠はありません。

年齢と収入見通しの関係

例えば、同じ年収でも、30歳で家を買うか、40歳で買うかで住宅ローンの負担感は違います。

65歳でリタイア、それまでに住宅ローンを完済したいと考えた場合、実質的な返済期間は、

・30歳であれば35年間
・40歳であれば25年間

になります。

実際は審査含め、当初35年返済で組んで繰上げ返済といった形が多いです

収入見通しの違い

前述の大卒男性の賃金推移で、

・30歳年収550万円で購入
・40歳年収550万円で購入


を比較しました。

年齢指数(初任給100とした場合)
入社時100
30歳128.1
40歳159.1
50歳194.6
55歳203.6
60歳直前200.9
60代前半148.7
60代後半126.9
大卒男子の賃金推移(入社時を100とした場合)
年齢30歳で購入40歳で購入
30歳550万円
40歳683万円550万円
50歳835万円672万円
55歳874万円703万円
60歳直前862万円694万円
60代前半638万円514万円
30歳、40歳でマイホーム購入後の収入推移

住宅ローンの完済時の年齢の上限は80歳までという金融機関が多いですので、40歳でも他問題がなければ借入は可能です。

ただ、住宅ローン借入時、同じ年収でも、少し長い目で年収の見通しを考えると、これだけの違いは出ます。

リタイアまでの総収入の違い

65歳リタイア時点で完済したいとなった場合、購入時の年齢で年収の見通しだけでなく、住宅資金に充てられる総収入が違います。

前述の例で、

・年収550万円から55歳まで上昇
・55歳から60歳直前まで下降
・60歳以降変動率なし

という前提で、リタイアまでの総収入を比較すると

リタイアまでの総収入(概算)
30歳で購入25,400万円
40歳で購入15,800万円
※退職月等は考慮せずあくまで概算額

リタイアまでの総収入でみると、実に1億近い差がでます。

この総収入からマイホーム予算、購入後の維持費を支払っていくということです。

返済負担率も1年で判断するより、リタイアまでの総収入に対する返済負担で考える方がより意味があります。

【関連記事】
【事例】住宅購入する年齢・家族構成・購入物件でマイホーム予算はどう変わる?

まとめ

マイホーム購入は住環境であり、維持していく資産でもあります。

ですので、収入面においても支出面においても、借入時点の状況だけでなくより長期の視点で判断できたほうが失敗はありません。

その点、ライフプランやキャッシュフロー表を作成すると、家族構成や購入時年齢、その他貯蓄の額など含め、1人1人の家計の状況、収入や支出の推移を踏まえることができます。

ただ、マイホーム購入後の収入…非常に大切ですが、しっかりと考えられる方は、少なかったりします。

将来の収入に不安があれば、そもそも住宅購入に踏み切れないということかもしれません。

ただ、あまり楽観的な見通しだと、マイホーム予算がオーバーとなりかねません。

是非参考にしてみてください。

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