リノベーション・リフォーム済み物件の魅力

私自身マイホームを買うとき、中古マンションもいくつか物件を見に行きました。その中に「リノベーション済み」のマンションを見に行くことがありました。

「リノベーション」と書きましたが「リフォーム」と何が違うの?という方もいらっしゃると思います。実は、明確な違いというか定義がなかったりします。

・リフォーム

ただ、単に古くなった箇所を補修・改修したり、汚れた壁紙を張り替えるなどの内装工事などは「リフォーム」です。それをすることによって、元の状態もしくはそれに近い状態に戻す作業を指します。よく言われるのは「元の状態に戻す」イメージです。

・リノベーション

一方「リノベーション」は、間取りの変更や配管の変更など、もとの建物とは違う新しい価値を生み出す作業を指します。「元の状態に戻す」というより「作り変える」というイメージです。

 

その当時で築28年の物件。立地が良く一度見てみようということになりました。

建物外観は築年数相応の古さは感じさせるものの、室内はデザイナーズマンションっぽく改装されており、非常に見た目きれいでした。

最初、外観と部屋内のギャップに驚いたこと、何も手をいれずにすぐに住める感じにひかれた記憶があります。やはり、なんだかんだいっても第1印象や見た目のインパクトは大きいです。

物件ごと状態にもよりますが、リフォームがされていない物件とリノベーション物件では、瞬間的に与える購買意欲は全然違うように思います。マイホームという商品の一番の訴求力は、その空間で暮らす様子を想像してしまうことです。気に入った服を着ている自分の姿を想像するより、はるかにインパクトがあると思います。

最終的には、その物件は昭和56年完成の建物で確認申請の時期を考えると、旧耐震基準で建てられたマンションであったこと、配管の交換がされていないということで購入には至りませんでした。

リノベーション物件は買い!?

 

では、こういったリノベ物件(以下リノベ物件)は買い!?なのでしょうか。もちろん、物件次第ですが、一般論としてリノベ物件はどのように考えるべきなのでしょうか?

リノベ物件は、不動産業者や再販買取専門の業者が売主ということが殆どです。

再販買取専門業者とは、競売や任意売却含め中古物件を買取り、リフォーム・リノベーションをして転売する業者をいいます。

中古マンションの場合、通常個人の売主が多いのですが、リノベ物件はいわゆる、業者が販売しているケースが殆どです。

また、中古マンションの場合、通常個人の売主さんが多いですが、個人間の売買の場合、消費税がかかりません。一方、売主が個人ではなく業者になると消費税がかかってきます。リノベ物件の場合、殆どのケース業者さんが売主ですので、消費税がかかることになります。※但し、課税対象は建物部分だけで土地部分についてはかかりません。

ですので、物件自体もそうですが、価格的なことをより慎重に考えないと「高くついた~」ということにもなりかねません。

リノベーション物件購入 VS 購入後自分でリノベーション

 

リノベーション物件購入の流れ

客観的な市場価値が3,000万円と考えられる中古マンションがあるとした場合、

■再販業者が物件を2,700万円で仕入れます

■その物件を500万円かけてリノベーション

・物件価格:2,700万円
・物件購入時の諸費用(仲介手数料や登録免許税、印紙代など):150万円※概算
・リノベーション費用:500万円

これら全て合わせ、3,350万円 これが物件仕入にかかる費用といえます。

ここに、

・販売業者の利益:500万円(15%想定)
・売却にかかる諸費用:200万円(概算。購入資金の金利負担含め)
・消費税:300万円

これらを仕入れ原価である3,350万円に乗せると、4,350万円。つまり、これがリノベーション物件の販売価格となります。もともとリノベーション前の客観的価値が、3,000万円。500万円のリノベーション費用をかけて販売される価格が4,350万円ということです。

 

購入後自分でリノベーションする場合

■客観的な市場価値3,000万円を購入

・物件価格:3,000万円
・購入時の諸費用:200万円
・リノベーション費用:500万円

これら全て合わせて、3,700万円。

リノベーション物件を購入する場合との差額:4,350万円-3,700万円=650万円

大きいですね。

さらに、4,350万円の物件を購入する場合と3,700万円の物件を購入する場合の諸費用は、仲介手数料含め違ってきます。また、住宅ローンの借入金額が変わると、保証料などの諸費用も変わってきます。

 

リノベーション物件で後悔しないために

物件探しにおいて、自分の好みや条件に合う物件がごろごろと市場にあるわけではありません。特に、立地条件や環境などを優先的に考えたとき、候補となった物件がリノベ物件ということもあるでしょう。

ですので、リノベ物件を購入する際の注意点として、

1、まず、物件のリノベーション前の市場価格を知ること

なかなか市場価値といっても難しいところではありますが、同じマンション内で売り物件があれば参考になりますし、条件の似たマンションの取引価格をネットで調べたり、仲介会社に聞いたりしながら、リノベーション前ならどれくらいの価値があったのかということを調べることが大切です。

2、その市場価値とリノベーション物件の販売価格を比較してみる

3、その差がノベーションもしくはリフォーム費用としてかかる費用と比べてどうかを考えてみる

あまりにも、その価格差がリノベーション費用と比べて大きいということであれば、その物件は価格面では妥当な設定ではないと判断しても良いと思います。

 

リノベーションを自分でするとなると、購入してから住めない期間が生じたり、業者を手配して見積もりをとったり手間や時間がかかります。

ただ一方で、リノベーションを自分の好きな間取りやデザインにするメリットもありますし、リノベーション工事において、配管など見えない箇所もチェックすることもできます。

いずれにしても、リノベーション済だから…すぐに住める状態だから…という理由だけで、高い価格で購入することのないよう慎重に判断ください。

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