住宅ローンの返済が厳しくなれば、売却すればいい!?

予算診断サービスを受けて頂き、これからその結果をご報告しようとしていたときに相談を受けました。

相談にこられる方のタイミングはいろいろです。

  • 本当にまっさらな状態で来られる方
  • 既に物件探しを始められている方
  • 気に入った物件を購入すべきか迷われている方
  • 住宅会社さんに見積もりを提示されている方
  • 契約日が決まっている方
  • 契約後、具体的なプランの打ち合わせに入られている方

など。

その方も、物件探しを既にされていて、あるマンション内見され気に入られたとのことでした。

予算的にこれくらいなのですがどう思いますか?と相談を受けました。

ちょうど予算診断の結果をお伝えするタイミングでしたが、その価格は、もともとお客様が考えられていた予算より800万円ほど高い価格でした。

そして予算診断の結果から見ても、正直、その価格での購入は厳しいという判断になりました。その理由として、マイホーム購入後の家計の状況や貯蓄推移など見て頂きながら、正直に「その予算は正直厳しいと思います」とお答えしました。

ただ、そのマンションが気に入られたご様子で…仲介会社の人から、「購入後、万が一住宅ローンの返済が難しくなった場合は、売却して賃貸マンションに戻ることもできますよ」と言われたようで「そういうこともできるものですか」と聞かれました。

物件の所在地や築年数など物件の概要をお聞きしましたが…正直なところ、売却自体そんなに簡単ではない、仮に売却できても住宅ローン残債を完済できる金額での売却は難しいと思われたので、それは、不動産仲介会社のセールストークと考えたほうがよいと思いますとお答えしました。

そもそも購入予算として高すぎると思いましたが、「支払いがきつくなれば、売却して賃貸マンションに戻る」って、なかなか簡単に言えることではないです。

 

購入者と立場が違うと目指すものは違う

ときに買主さんは、気に入った物件があると、予算的なハードルを越えても買える理由」「買う理由」を求める場合があります。

そこに、不動産・住宅業界のプロからの情報やアドバイス、セールストークが入ると、飛んで火にいる夏の虫ではありませんが…「お買い上げ」ということも珍しくはないと思います。住宅というのは、気に入った物件を欲しいと思わせる洗脳は、他の商品より強いように思います。

もちろん、すべて自分の条件に合う物件を見つけることは難しいですし、その時期に市場に流通している物件に中から気に入った物件と出会えるのは縁でもあります。ですので、決断するときは決断しなければ、住宅購入なんてできないわけですが…

ただ、マイホーム購入に関わる人たち…当たり前ですが皆さん立場があります。

  • 仲介会社は仲介することが目的
  • 住宅会社は販売することが目的
  • 銀行はお金を貸すことが目的

それぞれ、そのための仕事をすることは至極当たり前です。

さらに言うと、購入する人が、

  • 無理なく住宅ローンの返済ができるか?
  • のちのち売却できるかどうか?
  • 売れるとしても、いくらで売れるか?

ということは関係ありません。そのときに、売れること・仲介することが目的です。

厳しいようですが、マイホーム購入で失敗しないこと、購入後の生活を無理なくできること、将来購入した住宅をどうするかといったことを、自分自身で判断しなければなりません。

マイホーム購入だけでなく、購入後の生活も自己責任

服やものであれば、最悪、着ない、使わない、買い替えるということができます。

住宅は、「気にいらない」「維持できない」…なので「買い替える」ということが簡単にはできません。

万一の場合のリスクは当然ですが、購入者が負います。

  • 支払いがきつい、支払いができない
  • 売却したくてもできない
  • できても住宅ローンが完済できない

 

マイホームを購入した場合の返済シミュレーション

新築マンションのチラシやネット情報の住宅ローンシミュレーションを見られたことがあると思います。

「物件価格○○○○万円、毎月の返済額○○○円でいけますよ」みたいなものです。

この場合のシミュレーションの前提条件は、変動金利や当初3年固定の商品の金利が使われています。なぜかというと、金利が低く、住宅ローンのシミュレーションをしても返済額が少なく見えるからです。

これは、買ってもらいやすくするためにそうしている訳です。ですので金利が上昇した場合のリスクは考えられていません。

 

また、金融機関の担当者もどちらかと言うと、固定金利より変動金利をすすめてくると思います。

それは、固定金利タイプより変動金利タイプの方が、金利が低いということもありますが、金利が上昇した場合のリスクを誰が負うかにも関係しています。

変動金利タイプを選択した場合、金利上昇リスクを負うのは住宅ローン契約者です。なぜなら、金利が上昇し返済額が増えた分、いきなりではなくても返済額は同じように増えるからです。

一方、固定金利タイプを選択した場合、金利が上昇した場合のリスクを負うのは、金融機関です。なぜなら、金利が上昇しても、固定金利だと返済額は変わらないためです。

 

まとめ

 

服を買うにしても、家を購入するにしても、売り手の方と話をしながら買うことになります。服であれ住宅であれ、販売することが目的であることは致し方ないことです。

ただ、マイホームの場合、金額やその後の生活に与える影響が大きすぎます。

ですので、自分にとって本当に必要な情報や提案かということをよく見極め、判断しないと、あとあと後悔することになります。

そうならないために、マイホーム購入に関することを勉強することも必要です。同時に、いろいろな情報や提案、アドバイスを受けるなかで、「それが自分にとって必要な情報や提案か」という視点で冷静に判断することが大切です。

そして、冷静に判断するためには、住宅購入そのものを目的とするのではなく、購入後の生活を目的とする意識が大切なのではないかと思います。

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