一戸建てとマンション違い

マイホーム購入、一戸建てにするかマンションにするか、どういった点で判断すべきなのでしょうか?

一戸建てとマンションの基本的な違いは、

所有形態が個人か共有か
維持管理を単独で行うか管理組合(共同)で行うか

という点です。

マンションは、専有部分と共用部分があり、専有部分は個人で所有・維持管理し、共用部分は管理組合で共有・維持管理します。

この記事では、こういった違いを踏まえ、住環境や資産性、維持管理、災害リスクなどの面から一戸建てとマンションを比較しました。

購入判断の参考にして頂ければと思います。

住環境の違い

音やプライバシー性

マンションの場合、隣接住戸と壁で区分され、上下階の住戸とも床や天井で接しています。

ですので、音やプライバシー性の問題は生じやすいといえます。

ちなみに、マンション総合調査(国土交通省)によると、居住者間の行為やマナーによるトラブルの内訳として、音の問題が全体の38.0%ともっとも多くなっています。

平成30年度マンション総合調査

国土交通省

一方、一戸建ての場合、隣接する住戸と直接接しているわけではない分、音やプライバシーの問題は、マンションと比べると生じにくいといえます。

戸建ての場合、隣地境界から1m以内に窓やベランダがあり、隣の家を見通すことができる場合は、目隠しを設置する義務もあります(民法235条)

防犯性

マンションの場合、建物や敷地の規模にもよりますが、前面道路や敷地境界から建物、エントランスまで一定の距離があります。

また、管理事務所や他の住民の視線、また、殆どのマンションで防犯カメラが設置されています。

一方、一戸建ての場合、前面道路や隣の土地から敷地内、建物への侵入は容易です。

ですので、セキュリティシステムや防犯カメラの設置など対応は可能ですが、防犯性という意味では、一戸建てはマンションより劣ると考えられます。

警察庁の統計調査でも、「侵入窃盗」の発生割合は、マンションより一戸建て住宅が多くなっています。※参考:「刑法犯に関する統計資料(警察庁)」

刑法犯に関する統計資料

警察庁

断熱性・気密性

仕様や住宅性能にもよりますが、一般的に木造戸建ては、鉄筋コンクリート(RC)造などのマンションと比べると、断熱性や気密性は低くなります。

断熱性や気密性が低いと夏は暑く、冬は寒いだけでなく、光熱費が高くなりやすいです。

また、結露によるカビの発生やヒートショックなど、健康面にも影響を与える場合があります。

ただ、費用はかかりますが、購入後も、断熱・気密性能を上げるリフォームは可能です。

周辺環境からの影響

一戸建ての場合、マンションと比べると低層であり、また、建物と道路、隣接する敷地境界からの距離が近くなります。

ですので、近隣に大規模な商業施設やマンションが建てられたり、また、隣の土地に建つ家の大きさや建物の配置などで日照や騒音などの影響を受けやすいです。 

マンションでも、所在階や住戸の配置で影響を受けることはあります。

ただ、用途地域にも左右されますが、一戸建ての方が、購入後も、近隣に建てられる建物の影響を受けやすいといえるかもしれません。

建物利用の自由度

マンションの場合、管理規約によって住居以外の利用方法は制限されています。民泊なども禁止している管理組合が多いです。

また、飼うことができるペットの種類や飼育方法など、管理規約や使用細則による制約があります。

その点、一戸建ての場合、仕事場や民泊、ペットの飼育まで自由に利用することができます。

ただ、民泊については自治体によって制限する条例を設けているところがあります。

高齢になった際の住みやすさ

一戸建ての場合、土地の広さや予算から2階建てあるいは3階建てが殆どです。

都心部の地価が高い地域などでは、狭小敷地で3階建てといった一戸建て住宅も少なくありません。

購入当初の若い時は苦にならない間取り、生活動線も、年齢を重ね高齢になったときに負担になる場合があります。

また、高齢になっても庭や建物のメンテナンスを行うことに負担を感じるかもしれません。

その点、マンションはワンフロアで段差が少ない分、高齢になっても住みやすい環境といえます。

また、一般的に、マンション立地として駅近くに建てられることが多い分、車を運転しなくても電車、バスなどの交通利便性は高いといえます。

さらに、防犯性が高いマンションの方が、高齢者にとって安心感があります。

リフォームや建て替えの自由度

一戸建ての場合、リフォームやリノベ―ション、家族構成の変化に応じた増築や減築、建て替えまで自由に行うことができます(もちろん法律の範囲内ですが)

一方で、マンションの場合、専有部分のリフォームでも、管理規約や使用細則といった管理組合のルールの範囲内で行う必要があります。

多くの管理組合では、リフォームできる箇所や使用できる床材などに制限を設けていますので、自分の思うようにできない場合もあります。

神戸阪神間の物件情報

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維持管理について

マンションと一戸建ての維持管理の違い

補修、メンテナンス

一戸建ての場合、屋根や外壁などの修繕計画について、いつ、どの範囲を、どれくらいの予算をかけて行うかを自分で決めることができます。

自ら補修やメンテナンスを行うことで維持費を節約することもできるでしょう。

一方、マンションの場合、長期修繕計画にもとづき、管理組合で話し合いながら補修、メンテナンスを行います。
そして、そのための費用を修繕積立金として負担します。

建物の補修やメンテンナンスの自由度は、人によってはメリットにもデメリットにもなりえます。

つまり、一戸建ての場合、自分で屋根や外壁の状態を確認しながら、定期的な修繕時期を判断し、そのための費用を準備する必要があります。

また、台風や集中豪雨、地震などが発生した場合、マンション以上に建物に対する被害を受けやすいのは一戸建てです。

こういった自然災害による被害やシロアリ被害など、その時の状況に応じて自身で対応する必要があります。

管理費や駐車場代

殆どのマンション管理組合は、共用部分の清掃や施設の管理を管理会社に委託しており、そのための管理費を負担しています。

一方、一戸建ての場合、マンションのような共用部分がなく、自分で管理をする分、管理費は必要ありません。

また、マンションと異なり、敷地内に駐車スペースを確保すれば、駐車場代がかかりません。

ですので、一般的に長期間のスパンで考えた場合、維持管理コストはマンションが一戸建て上回るケースが多いです。

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災害リスク

最近では、地震や台風、集中豪雨など自然災害の発生頻度も増え、規模も大きくなっている傾向があります。

そして、マンションの場合、バルコニーや共用廊下といった共用部分の内側に専有部分があります

ですので、戸建てと比べると、台風や集中豪雨などの被害が専有部分に及ぶ可能性は少なくなります。

また、大雨や川の氾濫などによる水災のリスク、影響は、所在階にもよりますが、一戸建てはマンション以上に大きくなります。

ですので、一戸建てはマンション以上にハザードマップなど立地の見極めが重要です。

火災保険の違い

そして、こういった自然災害に対しての備えとして火災保険に加入します。

マンションの場合、共用部分は管理組合として火災保険を契約し、個人で備えるのは専有部分に対する被害に対してになります。

一戸建ての場合、屋根や外壁、バルコニー含め、自然災害や地震に対する保険は、自ら備える必要があります。

耐火性能や構造の違いもあり、火災保険料はマンションが一戸建てより安くなります。

資産性について

不動産の資産は、土地、建物それぞれにあります。

建物は構造や経過年数に応じて価値は減少しますが、土地は減価償却されない資産です。

そして、資産は売却したり、人に貸したりすることで資産価値が出ます。

この点、一戸建ては、建物の価値がなくなっても、土地だけを切り離して、売却したり、賃貸することができます。

一方、マンションは、共有持ち分である土地だけを単独で処分することはできません。

ですので、専有部分の建物としての価値がなくなれば、不動産として資産価値もなくなることになります。

もちろん、一戸建てでも、土地そのものに貸したり、売却できる価値がなければ、資産価値はありません。

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まとめ

ここまでマンションと戸建ての違いを、

  • 住環境
  • 維持管理
  • 災害リスク
  • 資産性

4つの視点から比較しました。

一般的な比較として、一戸建て、マンションそれぞれの特徴やメリットデメリットがあるかと思います。

ただ、不動産は1つ1つ異なる個別性の高いものです。

例外的に、当てはまらない、メリットにもデメリットにもならない場合もあります。

家を買うとき、何を実現するために何を優先条件とするか、できるだけ長期の視点で考え、自分にあった家選び、家づくりを行ってください。

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