不動産売買における手付金とは？相場や頭金との違い、注意点まとめ

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手付金とは

手付金とは、
不動産売買において、契約時に買主から売主に支払われるお金のことです。

手付金の目的は、

・引渡し・決済までの法的関係を安定させる
・売買契約が成立したことの証

といったことにあります。

不動産取引の場合、契約金額も大きくなる一方、売買契約から引渡し・決済までに時間を要します。

手付金を授受によって、売買契約が成立したことを証明するとともに、引渡しまでの法律関係を安定させるという意味があります。

手付金は、民法557条に規定される法的根拠があるものです。
法的な根拠のない申込証拠金とは異なります。

不動産取引において、一般的に手付金は「売買代金の一部」に充当されます。

手付金には、目的に応じて３つの意味があります。

解約手付
違約手付
証約手付

解約手付

解約手付は、
売主買主に契約の解除権を留保するものです。

つまり、不動産取引において、

売主または買主が契約の履行に着手するまでは、買主は手付金を放棄し、売主は手付金の倍額を返還することで、任意に契約を解除することができます。

買主売主とも損害賠償の責任は負いません。

一般的に、不動産売買の手付金は解約手付の意味を持ちます。

違約手付

違約手付は、
売買契約において、当事者が契約義務を果たさなかった（債務不履行）場合に、損害賠償として支払われるものです。

買主に契約義務違反があった場合、手付金は没収され、売主に義務違反があった場合、手付金を返還とともに違約金として手付金を支払うという意味をもちます。

つまり、違約による損害賠償の額を予め決めておくことで（損害賠償額の予定）、実際の損害額を証明することなく請求できるようになります。

証約手付

証約手付は、
不動産売買契約が成立した証明として交わされる手付金という意味をもちます。

手付金の相場は？

手付金は、一般的には売買代金の５～10％で設定されることが多いです。

手付金は、不動産という大きな買い物の契約関係を安定させる意味がありますので、少なすぎても問題ですし、多すぎても契約自体が進めにくくなります。

例えば、200万円の価格交渉をして、手付金100万円だと、売買契約後、売主が満額で購入する買主を見つけ手付解除を行うということも考えられます。

但し、宅建業者が売主の場合、手付金は売買代金の20％をこえてはいけません。

保全措置が必要となる手付金

宅建業者が自ら売主となる場合、万が一宅建業者が倒産した場合、買主は物件の引き渡しを受けることはもちろん、支払った手付金すら返金されない可能性があります。

そういった場合のために、手付金に対する保全措置が規定されています。

保全措置が必要な場合

原則として、手付金の保全措置が必要な取引は、宅建業者が売主の場合です。

また、手付金の額が、以下の場合は保全措置は必要ありません。

未完成物件の場合	売買代金の５％以下かつ1,000万円以下
完成物件の場合	売買代金の10％以下かつ1,000万円以下

また、保全措置の対象となる手付金は、中間金等も含みます。

ですので、契約時の手付金の額が保全措置が必要のない範囲でも、その後中間金を支払い、上記の範囲をこえた場合保全措置が必要です。

手付金の保全措置については、売買契約前の重要事項の説明事項でもありますので、しっかりと確認するようにしましょう。

手付金と頭金の違い

手付金と頭金、どちらも住宅購入時の自己資金として準備されることで混同されやすいものですがまったく異なるものです。

手付金は、
売買契約の証明として授受されるお金

頭金は、
住宅ローンの借入金額を決める際の「物件価格－借入金額」で決まるお金

例えば、

・物件価格：4,000万円
・諸費用：300万円

の購入計画に対し、
自己資金が400万円準備できる場合、
住宅ローン借入が必要な額は、

4,300万円－400万円＝3,900万円

となります。

この場合、

手付金：200万円（売買代金の5％として）
頭金：100万円（4,000万円－3,900万円）

手付金と住宅ローン特約

住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、売買契約後、住宅ローン融資の承認が得られず、代金の支払いができないとなると大変です。

そういった場合のために、通常、売買契約のなかに住宅ローン特約をつけます。

住宅ローン特約は、

買主が住宅ローンを借りられなかった場合に、違約金等の負担をすることなく、無条件で契約を解除することができるという約定です。

この場合、契約は無条件で解除になりますので、手付金も戻ります。

但し、住宅ローン特約をつけた売買契約においては、買主は期限内に、住宅ローンの承認を得るために積極的に活動する義務を負います。

ですので、買主として、住宅ローンの申込手続きや書類の準備などを怠った場合、この特約が使えない場合もあります（そういった裁判例もあります）

その場合、当然手付金が戻ることはありませんので注意してください。