住み替えローンとは?

持ち家を購入し、その後、住み替えをした45歳以上の方へのアンケート調査では、住み替えをした理由(上位6つ)が以下のようになっています。

住み替え理由

住み替え理由
より広い家に住みたかった27.4%
住まいの老朽化15.5%
より交通利便性の高いエリア
への住み替え
15.1%
より生活利便性の高いエリア
への住み替え
13.9%
子どもの誕生や成長11.5%
売り時・買い時と判断11.4%

中高年層の住み替え等に関する調査

三井不動産リアルティ株式会社

住み替え理由やタイミングは、人それぞれですが、今住んでいる家売って新しい家を購入する住み替えは、ただ家を買うより手続き的にも複雑になります。

いろいろな手続きの中で最も大きな問題は、
住み替えに伴う資金計画です。

そして、住み替え時の資金計画が難しい場合に活用できるのが住み替えローンです。

住み替えローンとは?

住み替えローンとは、
家の売却代金だけで住宅ローンの残債を完済することができない場合に、新たに購入する家のローンに残債分を上乗せすることができるローン商品です。

通常のローンでは、購入する家を担保として借入金額を決めますが、
住み替えローンでは、
購入する家の担保価値以上の借入ができる
のが特徴です。

住み替え時にはさまざまな諸費用が必要ですし、税金がかかる場合もあります。

諸費用以外に住宅ローンの残債が残り、住み替えするにも資金的に厳しいという場合などに活用することができます。

住み替えローンのメリット・デメリット

では、住み替えローンのメリットやデメリットはどういったことが挙げられるのでしょうか。

住み替えローンのメリット

残債があっても新居を購入できる

本来住宅ローンを完済しなければ、家に設定されている抵当権は外すことはできず、売却も住み替えもすることはできません。

ただ、住み替えローンを活用できれば、住宅ローン残債がある状態でも住み替えができます。

二重のローンを一本化できる

住み替えで、現在のローンを完済できない場合、現在の住宅ローンを返済しながら、新たに住宅ローンを組むという方法もあります。

返済中のローンがある分、新しく借入する住宅ローン審査は厳しくなります。

特に、売却より新居の購入を先行(買い先行)する場合、売却するまでの間、2重ローンになりますが、返済負担が大きくなり、手続き的にも煩雑です。

その点、住み替えローンでは一本化することができます。

【関連記事】
マイホームの住み替えで失敗しない~買い先行・売り先行それぞれの注意点~


売却成功のポイント(売却支援サイト)

仮住まいなどの費用が節約できる

住み替えでは、売却を先行される方が多いですが、その場合、売却してから新しい家を購入し入居するまで、仮住まいや引越し費用が必要となる場合があります。

その点、住み替えローンでは、手続き上、新居の購入と売却手続きを同時に決済しなければなりません。

ですので、売却(引渡し)と購入(入居)が同時にできる分、仮住まいなどの費用は必要なくなります。

住み替えローンのデメリット

審査が厳しい

住み替えローンは、ローンの対象となる新居の担保価値以上の借入を前提としますので、審査が厳しくなります
収入や年齢、職業など総合的に評価されますが、審査が通らない場合もあります。

住宅ローンより金利が高め

前述のように、担保となる不動産(新居)以上の借入をすることが前提ですので、住宅ローンの金利より高くなります。

通常住宅ローンの金利は、

【基準金利】-【金利優遇幅】

で決まりますが、住み替えローンの場合、金利優遇が小さくなっています。

最終的には、個々の審査内容で決まることが多いですが、通常の住宅ローン金利より高くなると考えておいたほうがよいでしょう。

売却と購入の決済を同時に行う必要がある

これはメリットでもあり注意点でもありますが、
住み替えローンでは、売却する家の引渡しと新たに購入する家の決済・引渡しを同時にする必要があります。

ですので、売却と購入手続きのスケジュール調整をうまくしないと、時間がないばかりでなく融資が受けれない可能性もあります。

住み替えローン取り扱い銀行

住み替えローンは、ネット銀行での取り扱いは少なめで、大手都市銀行を中心に、地方銀行などの市中銀行での取り扱いが多いようです。一部をご紹介します。

みずほ銀行
みすほ買い替えローン
三井住友銀行
WEB申込専用住み替えローン
りそな銀行
りそな住みかえローン
関西みらい銀行
住みかえローン
2021年12月時点

住み替え後のライフプランや家計に注意

住み替えでは、諸費用もかかりますし、資金計画が特に重要です。

さらに、住み替えローンを利用する場合、
新居以上の借入金額であったり、ローン金利が高くなる点を考えると、住み替え後のライフプランや家計に問題がないか、慎重にすすめる必要があります。

ですので、住み替えをすすめる前に、

・住み替えにかかる費用
・住み替え後のローン

・将来の教育・老後資金

について、
しっかりと検討したうえで新居の購入予算を決める
必要があります。

【関連記事】
住宅ローン返済、本当になんとかなる?~後悔しないために知っておきたい3つの返済状況~

神戸市の子育て世帯の住み替えを支援する制度

神戸市の親・子世帯近居・同居住み替え助成~親世帯の近くに家を買うなら使えるかも~

マイホーム購入や住み替え後のライフプランや予算、家探しのご相談はこちらまで

マイホーム 不安 相談