売却する家のローンが残るときに使える住み替えローンとは？

住み替えローンとは？

住み替え理由やタイミングは、人それぞれですが、今住んでいる家売って新しい家を購入する住み替えは、ただ家を買うより手続き的にも複雑になります。

特に、手続きで最も大きな問題は、
住み替えに伴う資金計画です。

そして、住み替え時の資金計画として活用できる手段の１つが「住み替えローン」です。

この記事では、この「住み替えローン」について解説します。

住み替えローンとは？

住み替えローンとは、
家の売却代金だけで住宅ローンの残債を完済することができない場合に、新たに購入する家のローンに残債分を上乗せできるローン商品です。

通常の住宅ローンでは、購入する家を担保価値から借入金額が決まりますが、
住み替えローンは、購入する家の担保価値以上の借入ができる
のが特徴です。

住み替え時にはさまざまな諸費用が必要ですし、税金がかかる場合もあります。

諸費用以外に住宅ローンの残債が残り、住み替えするにも資金的に厳しい場合などに活用できます。

住み替えローンのメリット・デメリット

では、住み替えローンには、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。

住み替えローンのメリット

残債があっても新居を購入できる

本来、売却するためには住宅ローンを完済し、設定されている抵当権は外すことが必要です。

売却収入で住宅ローンを完済できれば良いですが、完済できない場合、不足分の資金を準備する必要があります。

ただ、住み替えローンを活用できれば、住宅ローン残債が残り、完済のための資金がなくても住み替えができます。

二重のローンを一本化できる

住み替えで、現在のローンを完済できない場合、現在の住宅ローンを返済しながら、新たに住宅ローンを組む方法もあります。

返済中のローンがある分、新しく借入する住宅ローン審査は厳しくなります。

特に、売却より新居の購入を先行（買い先行）する場合、売却するまでの間、2重ローンになりますが、返済負担が大きくなり、手続き的にも煩雑です。

その点、住み替えローンでは一本化することができます。

仮住まいなどの費用が節約できる

住み替えでは、売却を先行される方が多いです。

その場合、売却した家を引渡してから新しい家を購入し入居するまで、仮住まいや引越し費用が必要となる場合があります。

その点、住み替えローンでは、手続き上、新居の購入と売却手続きを同時に決済しなければなりません。

ですので、売却（引渡し）と購入（入居）が同時にできる分、仮住まいなどの費用は必要なくなります。

住み替えローンのデメリット

審査が厳しい

住み替えローンは、ローンの対象となる新居の担保価値以上の借入を前提とします。

ですので、当然審査が厳しくなります。審査が通らない場合もあります。

住宅ローンより金利が高め

購入する家の担保価値以上の借入をすることが前提ですので、通常の住宅ローンの金利より高くなります。

通常住宅ローンの金利は、金融機関ごとに、

【基準金利】－【金利優遇幅】

で決まりますが、住み替えローンの場合、この金利優遇幅が少なくなっています。

最終的には、個々の審査内容で決まることが多いですが、通常の住宅ローン金利より高くなると考えておいたほうがよいでしょう。

売却と購入の決済を同時に行う必要がある

これはメリットでもありデメリットでもありますが、
住み替えローンでは、売却する家の引渡しと新たに購入する家の決済・引渡しを同時にする必要があります。

ですので、売却と購入手続きのスケジュール調整をうまくしないと、満足いく家を買えない、最悪の場合、融資が受けれないという可能性もあります。

そういった手続き上のリスクがあります。