大阪、神戸、西宮?関西の住みたい街

家を買うときに「どこに買うか」は重要です。

これからの時代「どんな家を買うか」以上に大切かもしれません。

例年スーモさんが実施している住みたい街ランキングがあります。

兵庫県 西宮

阪急神戸線の西宮北口が1位ですが、ここ数年定着してきた感があります。

西宮北口の隣駅の夙川駅も6位に入っており、西宮市強いですね。

点数をみても、1位の西宮北口は、2位以下を大きく引き離しており、住みたい場所の人気を不動にしている感じですね。

阪急西宮北口のマンション価格

ただ、住みたい場所といっても、賃貸ではなく購入するとなると、資産を持ち、長く維持管理する以上、住みやすさや安全性以外にも、将来の売却のしやすさ含め、物件の資産性が気になるところです。

では、住みたい街ランキング1位の西宮北口の場合どうでしょうか。

先日あるお客様の西宮北口での物件探しに立ち会いさせて頂きました。

最終的にご購入されたのは、築4年の中古マンションですが、

販売価格が新築分譲時より500万円ほど高い

設定になっていました。

こちらの物件、西宮北口駅から徒歩4分。

確かに立地はいいのです。お客様も利便性重視で探されてました。

ただ、ちょっと価格的にどうなの?と思い、取引相場を確認しました。

駅からの距離、築年数、専有面積などをもとに3回くらい確認しましたが…、

ほぼ相場通りの価格設定で、特別、売主さん(個人)が強気の価格設定をしているわけでもありませんでした。

新築マンションの分譲時の価格には、分譲会社の広告宣伝費や利益などが販売価格にのっています。(新築プレミアム)

ですので、本来の物件のもつ価値以上に価格が高く設定されています。

そうすると、購入直後もしくは購入から1、2年で売却するとなった場合、新築購入時の価格より大幅にダウンということも珍しくありません。

【関連記事】ブランド価値にかけるお金~京都7億円のマンション~)

そのなかで新築時から4年経って、なお500万円UP…恐るべし西宮北口。

政府の財政政策として金融緩和の影響もあり、全体的には物件価格が上昇しているにしても、これだけ上がるということは、資産価値が維持されやすい物件ともいえます。

【相談事例】物件探しの条件を絞っていたなか、効率よく安心できるマイホーム購入をしたいと思い相談しました

兵庫県・西宮市・西宮北口の土地価格

下のグラフは、兵庫県ならびに西宮市の土地の価格(地価公示価格)の推移をグラフにしたものです。

バブル崩壊から地価は下がり続け、2005年頃に底を打った感じです。

2008年のリーマンショックで、2009年~2011年当りは地価が下がりますが、それ以降はわずかながら上昇傾向がみてとれます。

こちらのグラフは兵庫県、西宮市全体の平均ですが、大きくな違いは分かりずらいと思います。

兵庫県、西宮 土地価格
(地価公示価格チェッカーから引用)

阪急西宮北口・岡本の地価上昇率

そこで、もう少し地域を限定し兵庫県、西宮市全体に加え、西宮北口、岡本(神戸市東灘区)の地価上昇率を比較してみました。

下表は、土地価格の底を打った感のある2005年から2018年までの土地価格の上昇率です。

 2005年2018年上昇率
兵庫県47万1,643円/坪50万7,147円/坪7.5%
西宮市(全体)68万3,812円/坪86万6,247円/坪26%
西宮北口77万3,002円/坪117万3,253円/坪51.7%
岡本(阪急)
110万6,116円/坪153万7,851円/坪39%

これをみると、

西宮北口の上昇率は51.7%と他の地域と比べ突出

しています。

ちなみに住みたい街ランキング8位の阪急岡本駅周辺は、土地価格(坪単価)自体は西宮北口より高いです。

ただ、上昇率という点では西宮北口が上となっています。

これを見ても、西宮北口で住宅を購入する場合の資産性は高いといえます。

【関連記事】西宮市の土地価格の推移と駅近立地の関係

西宮北口が人気な理由

なぜ西宮北口がこれだけ人気なんでしょう?

もともと阪神間でも西宮七園と呼ばれ(甲東園・甲子園・甲陽園・苦楽園・香櫨園・甲風園・昭和園)、西宮市は住宅地として人気はありました。

また、1995年の阪神大震災でも被害が大きかった地域です。

ただ、2008年11月に西宮ガーデンズ開業し、周辺に大規模マンションも建てられ一気に駅前が変わった感があります。

それに加え、西宮北口は

(1)阪急電車の特急停車駅
(2)大阪と神戸の中間地点で両都市へアクセスしやすい
(3)阪急宝塚線で宝塚方面へのアクセスも容易

ということで東西南北方面、交通利便性は非常に高いです。


また、西宮市が文教住宅都市を目指すなど、駅周辺には大学や予備校、学習塾なども集まっており、子育て、教育環境が整っているエリアです。

2016年にはこの少子化の時代に公立小学校の不足対策として新たに「高木北小学校」が開校しています。

転勤族の住みたい街としても人気があり、あまり関西風ではないところも魅力になっているとも言われます。

やはり、大阪と神戸の中間に位置し、交通利便性の高さに加え、三宮や大阪・梅田と比べ住環境として落ち着いており、治安も良いことが人気の理由と考えられます。

これからの西宮北口は?

阪神間 西宮

では、

これからマイホームを購入する方にとっても西宮北口は買いか?

先ほどの例でもありましたが、築4年の物件が新築時より500万円高い価格で取引される地域です。

それなりの予算が必要です。

それだけの予算をかけても西宮北口という場所にこだわる価値はあるかと考えると、私はあると思います。

なぜなら、今後ますます本格化する人口減・高齢化社会で、住む場所の2極化が進んでいくと考えられるからです。

もう少し具体的にいうと、

  • より人口減少していく地域とそうでない地域
  • 税収が減少していく地域とそうでない地域
  • 行政サービスが充実した地域とそうでない地域

などの地域の違いが現われると考えています。

長期的には、財政や行政コスト、利便性を考えると、そうならざるを得ないと思います。

【関連記事】
マイホームをどこに購入するか?~新しい街づくりが始まる!?~)


その中で、西宮北口は間違いなく良いほうの地域として選ばれるでしょう。

2025年にむけてJR西宮駅南西地区の市街地再開発事業も計画されています。西宮市HP

JR西宮駅周辺で人が集まりやすくなれば、阪急西宮北口とJR西宮との間で相乗効果も期待できるかもしれません。

家を買う場所を決める理由

今、西宮市の隣の尼崎市もJR尼崎駅やJR塚口駅の積極的な駅前再開発などもあり、じわじわと人気が出ています。

神戸市でも三宮駅前の再開発が行われています。

明石市のように子育て支援に力を入れている地域もあります。

ここ阪神間に限っても、それ以外にも住みやすい地域はたくさんあります。

今回、西宮北口について書きましたが、家を購入する上で西宮北口のような地域以外はだめとかそういうことではありません。

ただ、家を買うとなった場合に、

どういった物件を買うか以上に「どこに買うか」

がこれからの時代、重要です。

どこに住むかを決めるときにいろいろ考えます。

  • 子どもの学校区
  • 親世帯の住む場所との距離
  • 職場へのアクセス
  • 住み慣れた街が良い
  • 防災上・防犯上の観点

など、どれも大切なことです。

ただ、住宅は住環境であると同時に資産です。

家を資産として考えた場合に、

将来の街の姿も想像しながら買う場所を考える

ことも必要ではないかということです。

 

【関連記事】将来の売却を見すえた住宅購入、売却に影響する不動産の流動性って何?


購入後のライフプラン・キャッシュフローから無理のない予算と物件選びを診断・提案
マイホーム予算・物件診断サービス


「マイホーム予算物件診断サービス」紹介動画(音が出ます)

※こちらの記事が気に入って頂いたら、FBページにいいね!して頂けれるとうれしいです。https://www.facebook.com/housing.you/