はじめに
家探しをするときに、ポータルサイトや物件資料などに「住宅性能評価書あり」いった文言を目にしたことはないでしょうか？
特に中古住宅の場合、住宅の性能について分かりにくいという声もよく聞きますが、住宅性能評価書はそういった疑問や不安にこたえるための制度といえます。
そこでこの記事では、
- 住宅性能表示制度とは？
- 住宅性能表示制度のメリット
について分かりやすく解説します。
家を買うときのチェックポイントの１つとして、活用頂ければと思います。
住宅性能表示制度の概要
住宅性能表示制度は、
2000年（平成12年）4月に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（以下、品確法）に基づく制度です。
住宅の品質確保の促進に関する法律
品確法は、
- 新築住宅の瑕疵担保責任10年間の義務化
- 住宅性能表示制度
- 住宅専門の紛争処理機関の整備
という３つの柱から成り立つ法律です。
分かりやすくいうと、品確法以降に建てられた新築住宅について、
- 売主や建築業者の欠陥に対する保証を義務化
- 住宅性能について評価基準の導入
- 紛争が起きた場合の処理体制の構築
と安心して長く住める住宅をつくるための法律といえます。
この中の１つが住宅性能表示制度です。
住宅性能表示制度の意味
住宅性能評価制度は、
- 客観的な第3者機関（登録住宅評価機関）が、
- 国が定めた評価方法と基準にもどづいて、
- 住宅の性能について評価し、
- その結果を住宅性能評価書として交付
する制度です。
住宅の性能については、建築基準法上の規制がありますが、それとは別に、住宅の性能について、国が定めた基準で第3者が評価しそれを証明する制度といえます。
住宅は完成してしまうと基礎や壁、屋根裏など見えない部分があります。
また、住宅の性能を一般の人が判断することは難しいことです。
そのため購入者が住宅の性能を客観的に判断し、安心して購入しやすくするために設けられた制度が、住宅性能評価制度といえます。
当然、建築基準法の基準を満たさない住宅は評価の対象となりません。
住宅性能評価書は、
・設計住宅性能評価書
求められる性能とおりの設計になっているかの評価
・建設住宅性能評価書
求められる性能とおりの工事がされているかの評価
（施工段階と完成段階の検査を経た評価結果）
の 2 種類があります。
住宅性能表示制度の評価項目・基準
では、住宅性能表示制度では、どういった項目について評価が得られるのでしょうか？
具体的には、次の10分野で32項目（既存住宅は34項目）が評価対象となります。
- 構造の安定
- 火災時の安全性
- 劣化の軽減
- 維持管理・更新への配慮
- 省エネルギー性
- 空気環境に関するもの
- 採光・視環境に関するもの
- 遮音性能
- 高齢者や障害者への配慮
- 防犯対策
どの項目についても、等級の数字が高いほど性能が高くなります。
1，構造の安定
柱や梁、主要な壁、基礎などの構造躯体の強さについて、地震、暴風、積雪の３種類の力に対し、どの程度まで、傷を受けたり壊れたりしないかを、等級により表示する、もしくは免震住宅であることを表示する項目です。
耐震等級1
建築基準法で定められた最低限必要な耐震基準を満たしている。
倒壊の危険性でいうと、数百年に一度発生する程度の（震度6強から７程度）で倒壊しない
耐震等級2
耐震等級1の1.25倍の地震力に耐えられる基準です。
耐震等級3
耐震等級1の1.5倍の地震力に耐えられる基準です。
病院や学校では耐震等級２以上、災害時に活動する消防署や警察署は耐震等級３が建物に求められます。
また、長期優良認定住宅は、耐震等級2以上が必要となります。
２，火災時の安全性
- 火災発生時に早く知ることができるか
- 避難経路となる共用廊下（マンション）
- 窓や壁などがどれくらい火災に耐えられるか
などを3～４の等級で評価します。
３，劣化の軽減
木造住宅については、
柱や梁、壁などの構造材が、水分や湿気による腐食やシロアリなどの被害に対する対策がどの程度施されているかを評価します。
鉄骨造、鉄筋コンクリート造では、
鋼材のさびを軽減する対策、コンクリートの厚さや強度、点検補修の行われやすさなど、劣化対策について評価します。
４，維持管理・更新への配慮
給排水菅・給湯管及びガス管の、点検や清掃、補修のしやすさを評価するものです。
マンションであれば、住戸部分の専有管と共用部分の共用配管が対象となります。
築年の経過したマンションでは、配管をコンクリートに埋め込んだものもありますが、漏水などの事故が発生した場合の補修や日常点検という意味では評価は低くなります。
５，省エネルギー性
外壁や屋根、床などの構造躯体の断熱性、気密性、冬場の日差しの取り入れ、夏場の日差しの遮蔽など住宅性能について評価します。
あわせて、結露の発生を抑制する効果についても評価します。
６，空気環境に関するもの
室内の水蒸気や代表的な化学物質（ホルムアルデヒドなど）の濃度を低減するための対策がどの程度とられているかを評価する項目です。
主に、建材の選定と換気方法を評価して表示します。
ホルムアルデヒド
はヒトの粘膜を刺激するため、涙が出る、鼻水が出る、のどの渇き・痛みやせきなど、シックハウス症候群の原因となる代表的な化学物質です。
室内での主な発生源は「合板」です。住まいには壁、天井、押入、床フローリングなど多くの場所に合板が使用されています。
７，採光、視環境に関するもの
住宅の日照、採光、通風から眺望、開放感、やすらぎの享受といった心理的なものまで、居室の窓など開口部の面積と位置について、それくらい配慮されているかを評価する項目です。
８，遮音性能
共同住宅の床・壁の遮音性や、一戸建ての外壁に設ける窓の遮音性を高める対策が、どの程度講じられているかなどを評価する項目です。
- 上下住戸の間の床衝撃音対策
- 隣接住戸との間の壁の遮音性能
- 外壁などのもうけられたサッシの遮音性能
などの評価を行います。
９，高齢者や障害者への配慮
高齢者や障碍者等が安全に移動することができるための配慮がどれくらい行われているかを評価する項目です。
「移動時の安全性」と「介助の容易性」という 2 つの目標に対する対策を評価します。
10，防犯対策
住宅の防犯性に関する評価で、窓などの開口部の侵入防止対策を外部からの接近しやすさ（階ごと）に応じて表示するものです。
以上10の分野について、住宅の性能を評価しています。
住宅性能表示のメリット
では、住宅性能表示評価を取得した家はどのようなメリットがあるのでしょうか。
建物の安心感と将来の売却しやすさ
住宅性能表示を受けている場合、国の登録機関が、設計段階と設計とおりに建設されているか施工、完成段階のチェックしがあります。※設計段階だけの場合もあります
第3者の専門家の評価がある点は、住宅性能に対する安心感があり、欠陥住宅であるリスクは大幅に小さくなります。
また、購入時だけではなく、将来売却する際にも役立つこと可能性もあります。
中古住宅購入時、住宅の性能について不安を感じる方は多いですので、新築時の性能評価評価は購入者に対する１つのメリットとして訴求することもできます。
万一紛争がおきても国が指定する紛争処理機関を利用できる
建設住宅性能評価を受けた家については、請負契約や売買契約などの手続きのなかで万一紛争が生じた場合、国交省が指定する「指定紛争処理機関」を利用することができます。
紛争処理費用は1件当たり1万円程度です。
指定紛争処理機関とは、
裁判によらず住宅の紛争を円滑・迅速に処理するための機関
金利優遇や地震保険料
金融機関によっては、住宅性能表示制度における耐震性や省エネ性について、一定の基準を満たす物件については、金利優遇を受けられる場合もあります。
また、地震保険の保険料は、建築年割引、耐震性能割引、耐震診断割引などの割引制度があります。
住宅性能評価書があれば、耐震性能の等級に応じて保険料の割引を受けることができます。
| 耐震等級 | 割引率 |
|---|---|
| 耐震等級３ | ▲50％ |
| 耐震等級２ | ▲30％ |
| 耐震等級１ | ▲10％ |
【関連記事】
▶家を買うときの地震への備え～マイホームの場所、耐震性、地震保険～
まとめ
ここまで、住宅性能表示制度の内容とメリットについて解説しました。
2000年にこの制度が始まりましたが、新設住宅着工件数に対する設計住宅性能評価書の交付割合は28.2％令和3年度）となっており、1/3にもみたない割合です。
家を買うとき、建てるとき、住宅性能評価があれば、住宅性能についての国の客観的証明がありますので、購入判断の１つの材料にはなりえると思います。
是非参考にしてください。
住宅性能評価書（設計）を交付した住宅の割合は増加
～令和3年度の住宅性能表示制度の実施状況について～
（国土交通省）
