神戸市東灘区・灘区の駅

神戸市 路線

阪神間では、北から、阪急電鉄、JR西日本、阪神電鉄が並行して走っています。
さらに東灘区では、ここにJR住吉駅を起点に六甲ライナーが六甲アイランドまでつないでいます。

神戸市東灘区、灘区は、阪神間の中でも、比較的鉄道の利便性が高い住環境として評価されている地域といえます。

神戸市東灘区の鉄道路線と駅


神戸市東灘区では、東から順番に

  • 阪急電鉄:岡本・御影
  • JR西日本:甲南山手・摂津本山・住吉
  • 阪神電鉄:深江・青木・魚崎・御影・石屋川
  • 六甲ライナー線:住吉・魚崎・南魚崎・アイランド北口・アイランドセンター・マリンパーク

という駅があります。

沿線の駅同士の距離がそれほど離れておらず、2沿線以上利用できる場所も少なくなく、交通利便性は高い地域といえます。

ちなみに、沿線間の近隣の駅までの距離は以下の通りです。(80m/分で計算)

  • JR甲南山手~阪神深江:徒歩14分
  • 阪急岡本~JR摂津本山:徒歩4分
  • JR摂津本山~阪神青木:徒歩14分
  • 阪急御影~JR住吉:徒歩18分
  • JR住吉~阪神御影:徒歩14分

神戸市東灘区の地価推移

直近10年の東灘区の公示地価の上昇率(前年比)の推移を表にしたものです。(※国土交通省土地総合システム)

所在地岡本2丁目本山北町6丁目
駅からの距離(徒歩)阪急岡本5分阪急岡本3分
JR摂津本山6分JR摂津本山10分
201100
20121.11.1
20132.21.9
20144.04.8
20155.24.6
20162.62.4
20173.11.9
20183.72.1
20191.81.6
20203.43.6
10年間の上昇率130.5%126.6%

 

所在地本山南町5丁目森北町7丁目
駅からの距離(徒歩)阪神青木5分JR甲南山手16分
JR摂津本山13分
2011-1.5-1.3
20120.4-0.7
20131.5-0.7
20144.01.4
20154.91.3
20162.70
20172.00
20182.2-0.7
20192.5-2.0
20203.1-2.0
10年間の上昇率125.8%97%

 

所在地西岡本5丁目西岡本7丁目住吉本町1丁目
駅からの距離(徒歩)JR住吉 16分JR住吉 23分JR住吉3分
20110-0.6-1.1
20120.9-0.6-0.6
20131.5-1.10
20144.00.62.2
20154.1-0.61.8
20162.2-1.22.1
20172.5-1.23.3
20182.9-1.25.1
20192.3-1.04.9
20202.3-1.26.7
10年間の上昇率125.1%92.7%128.3%

 

所在地魚崎南町7丁目鴨子ヶ原1丁目御影石町2丁目
駅からの距離(徒歩)阪神魚崎7分阪急御影8分阪神石屋川7分
2011-1.7-0.5-0.9
201200.50.4
201300.50.9
20141.30.92.6
20150.90.52.1
20161.30.52.1
20170.90.51.7
201800.51.2
201900.92.4
202000.92
10年間の上昇率104.5%105.8%116.0%

※掲載した地点は、直近10年間の公示地価推移のデータがあるものを選んでいます。

神戸市灘区の鉄道路線

神戸市灘区 駅

神戸市灘区では、東から順番に

  • 阪急電鉄:六甲・王子公園
  • JR西日本:六甲道・摩耶・灘
  • 阪神電鉄:新在家・大石・西灘・岩屋

という駅があります。

東灘区と同様、沿線の駅同士の距離がそれほど離れていることもありませんので、立地によって徒歩10分圏内で2沿線以上利用できる場所もあり、交通利便性は高い地域といえます。

  • 阪急六甲~JR六甲道:徒歩10分
  • JR六甲道~阪神新在家:徒歩7分
  • 阪急王子公園~JR摩耶:徒歩9分
  • JR摩耶~阪神西灘:徒歩6分
  • 阪急王子公園~JR灘:徒歩9分
  • JR灘~阪神岩屋:徒歩4分

神戸市灘区の地価推移

所在地赤坂通1丁目篠原北町3丁目曾和町2丁目
駅からの距離(徒歩)阪急六甲13分阪急六甲11分阪急六甲5分
2011-0.6-1.1-1.4
2012-0.4-0.30
20131.20.66.0
20143.12.63.0
20152.62.52.9
20162.91.64.2
20172.91.13.3
20182.82.74.1
20193.01.32.8
20202.61.12.9
10年間の上昇率122.6%114.0%133.2%

 

所在地国玉通4丁目八幡町4丁目岩屋中町2丁目
駅からの距離(徒歩)

阪急王子公園11分阪急六甲3分阪神岩屋5分
JR灘 12分
2011-2.0-0.3-0.6
201200.30
20130.41.31.1
20142.04.54.0
20152.04.64.4
20161.64.44.7
20171.52.84.5
20181.54.14.3
20191.16.15.0
20201.17.28.7
10年間の上昇率111.8%141.1%143.0%

 

所在地深田町1丁目徳井町4丁目箕岡通2丁目
駅からの距離(徒歩)

JR六甲道5分阪神石屋川8分阪急御影8分
JR六甲道15分
20110-1.7-2.0
20120.4-1.4-0.5
20131.20.70.5
20144.43.21.5
20154.63.11.5
20165.53.31.5
20174.83.21.0
20184.64.01.0
20196.33.60
20207.78.00
10年間の上昇率146.9%131.1%106.7%

金融緩和による不動産価格の下支え

不動産価格の推移をみる前提として、2013年に量的・質的金融緩和が開始され、2016年マイナス金利の導入は、不動産の需要を喚起し、不動産価格を下支えしてことがあります。

ですので、東京都心部などと比べるとその影響は小さいですが、土地、マンション価格とも不動産価格は上昇傾向にあり、ここ東灘区や灘区でもその傾向はみて取れます。

こういった前提のもと、上記のデータを見ると、駅からの距離によって、不動産価格の上昇率に差があることが見て取れます。

駅近や2沿線以上利用可能な立地については、不動産取引における需要も高く、価格は上昇傾向にありますが、駅からの距離が離れるとこの金融緩和の状況下でも下落もしくは横ばいという傾向が見て取れます。

摩耶駅開業と地価への影響

神戸市灘区においては、2016年3月にJR摩耶駅が新規に開業しています。

以前の記事(新しい駅の開業効果と物件選び~JR摩耶駅の開業~)で、新駅開業に伴う不動産の資産性への影響について書きました。

あれから4年ですが、JR摩耶駅周辺の不動産価格に影響はあったのでしょうか。

JR神戸線摩耶駅

公示地価の公表地点で、JR摩耶駅開業の影響を大きく受けそうな地点(灘南通3丁目と灘北通8丁目)の地価推移は以下の通りです。

両地点ともJR摩耶駅前に立地し、JR摩耶駅開業によって阪急・JR・阪神と3沿線の利用が可能になった地点です。

所在地灘南通3丁目灘北通8丁目
駅からの距離(徒歩)JR摩耶3分JR摩耶5分
阪神西灘11分阪急王子公園6分
201100
20121.10.5
20131.11.0
20144.64.4
20156.24.7
2016年3月開業7.24.9
20177.25.5
20187.15.6
20199.810.7
20204.37.6
10年間の上昇率160.0%154.4%

確かに、2016年3月にJR摩耶駅が開業し、それ以降の公示地価の上昇率は、それまでの上昇率を上回っている傾向が読み取れます。10年間の上昇率を見ても、他の地点と比べて、大きく上昇しています。

これらを見ると、新駅開業は、地価へ少なからず影響していると言ってよいと思います。

前回の記事では、新駅開業の周辺相場に与える効果について、4つの条件を挙げていました。

①交通利便性の飛躍的な向上
②交通利便性の向上+地域ブランドの顕在化
③交通利便性の向上+居住ニーズの顕在化
④交通利便性の向上+駅周辺施設の環境整備

こういった条件が満たされた場合、新駅開業の効果が不動産の価値に与える影響は大きくなるということですが、そういう意味ではJR摩耶駅は、駅前の開発もされておらずこれからの地域だといえます。

既に着工が始まりましたが、JR西日本と三井不動産によって、来年2021年9月入居開始予定の分譲マンションと病院やスーパーなどの複合施設の開業が予定されています。

こういった駅前の開発は、当然不動産価格にプラスとなります。先ほどの条件でいうと④に該当する感じでしょうか。

そのように考えると、これからもJR摩耶駅周辺地域の資産性は上昇あるいは維持されやすい地域といえるかもしれません。

まとめ

直近10年間の公示地価の推移をみる限りでは、やはり鉄道駅からの距離が近い、交通利便性が高い地域とそうではない地域との違いは傾向として読み取ることができます。

以前は、阪神間でも阪急より北側の山の手地域でも眺望含め人気があり、それと比べると阪神電鉄沿線以下の海側は住宅地としては人気はなかったようですが、今は状況が違います。

今でも、山の手の人気地域はありますが、大きな流れとしては、高齢化や人口減社会の中、駅近くの利便性がより重視されるようになっていることは間違いないようです。

今回のコロナによる影響で、都心から田舎へ回帰する加速するというような話もあります。

ただ、これからの人口減、高齢化社会の中、社会インフラを維持するという観点からも、不動産の資産性は、鉄道駅を中心とした交通・生活利便性の高い地域が評価されると考えます。今回の直近10年の地価推移は、これから10年後、20年後の地価推移の傾向も示していると考えられますし、これは東灘区や灘区以外の地域でも同様だと思います。

住宅を購入するにあたり、将来の住み替えや売却など資産性を重視したいということであれば参考にして頂ければと思います。

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