投稿日：2016年7月19日 | 最終更新日：2026年10月4日
住宅ローンで当初10年を固定する商品を契約中の方。
10年の固定期間がもうすぐ終わるものの、終了後に金利や返済額がどうなるのか、何をすればよいのか分からないという方もいらっしゃると思います。
多くの金融機関では、固定期間が終わったときに何も手続きをしなければ、変動金利に切り替わりますが、契約内容によって適用金利と返済額は、通常は上がります。
そこでこの記事では、次の内容を解説します。
- 固定期間終了後の金利の決まり方・返済額の試算
- 固定期間終了後に選べる4つの方法
- 金利の引き下げ交渉と、借り換えの判断材料
- 固定期間終了までにやること
※金利・手数料などの情報は、2026年10月時点のものです。
住宅ローン10年固定の終了後はどうなる？
10年の固定期間が終わったときに何もしなければ、多くの金融機関では変動金利に切り替わります。
そこで、ここでは、以下の点を解説します。
- 固定期間が終了した後の金利がどのように決まるか、その確認方法
- 返済額がどれくらいかかるかの試算
なお、福井銀行や一部のろうきんのように、同じ固定期間が自動で更新される金融機関もあります。また、固定期間が短い、3年固定・5年固定の場合も、金利の決まり方や、終了時の考え方は10年固定と同じです。
固定期間終了後の金利：基準金利-引き下げ幅（優遇幅）
固定期間が終わったあとの金利は、その時点の基準金利から、契約で決まった引き下げ幅を差し引いて決まります。
※基準金利：金融機関が決める金利の定価（店頭金利とも呼ばれます）。日銀の金融政策（利上げなど）によって各金融機関は基準金利を見直します
当初一定期間の金利を固定する住宅ローン商品（期間選択型）では、引き下げ幅の決まり方として2つの形があります。
- 当初期間引き下げ型：借りてから一定の期間の引き下げ幅が大きく、固定期間が終わると、引き下げ幅が小さくなる
- 全期間引き下げ型：借り入れから完済まで引き下げ幅が変わらない。固定期間終了後も同じ引き下げ幅が適用される
そのため、当初期間引き下げ型の場合、たとえば次のような契約の場合、契約当初から基準金利が変わっていなくても、固定期間終了後の金利は年1.2%上がることになります。
- 固定期間中の引き下げ幅：年2.0%
- 固定期間終了後の引き下げ幅：年0.8%
※金利の数値は仮のものです。
さらに、基準金利は、借りたときではなく、固定期間が終わる時点の金利が適用されます。借り入れ当初から固定期間が終わるまでの間に基準金利が上がっていれば、その分も金利が上がります。
なお、10年固定の基準金利と変動金利の基準金利自体が異なるため、固定期間終了後の適用金利がいくらになるのかは非常に複雑です。
自分の契約がどちらのタイプか、終了後の引き下げ幅がどうなるかなどは、次の方法で確認できますが、正確に把握するためには、金融機関の担当者に確認するほうが確実です。併せて、何もしないと変動金利になるのか、同じ固定期間が続くのかも確かめておきましょう。
- 契約時の書類（金銭消費貸借契約書や商品概要説明書など）※名称は金融機関によって異なります
- 固定期間の終了が近づくと届く通知
- ネットで契約した場合は、会員ページ
固定期間が終了すると返済額はどれだけ増える？
当初10年固定の商品で、固定期間が終わったあと返済額がどれくらい増えるかは、次の3つの条件で決まります。
- その時点のローン残高
- 引き下げ幅がどれだけ縮小するか
- （契約当初と比べ）基準金利がどれだけ上がっているか
ここでは、借入金額3,000万円と4,000万円で、固定期間中と終了後の毎月の返済額を比較してみました。計算の条件は次のとおりです。
- 固定期間中の適用金利：年1.0%
- 固定期間中の引き下げ幅：年2.0％・固定期間終了後の引き下げ幅：年0.8％
- 返済期間35年・元利均等返済・ボーナス返済なし
- 10年の固定期間終了時の残りの返済期間：25年
| 借入額 （10年後の残高） | 固定期間中 （年1.0%） | 固定期間終了後 ※基準金利が同じ （年2.2%） | 固定期間終了後 ※基準金利が1.0%上昇（年3.2%） |
|---|---|---|---|
| 3,000万円 （約2,247万円） | 84,686円 | 97,446円 （＋12,760円） | 108,911円 （＋24,225円） |
| 4,000万円 （約2,996万円） | 112,914円 | 129,928円 （＋17,014円） | 145,214円 （＋32,300円） |
※（ ）内は、固定期間中の毎月の返済額との差です。
3,000万円の借り入れの場合、固定期間が終了すると、基準金利が変わっていなくても毎月の返済額が約12,800円増えます。もし基準金利も年1.0%上がっていれば、約24,200円と増加幅は2倍近くになります。
このように、当初10年固定の住宅ローン商品では、毎月の返済額が増えることがあり、基準金利が上がっていると、増加幅はさらに大きくなります。
現在は金利が上昇局面といえる状況です。例えば、auじぶん銀行の変動金利の基準金利は、2024年4月の年2.341%から、2026年10月には年3.741%に上がっています。
固定期間終了後の選択肢は4つ
固定期間が終わったときに取りうる選択肢は、次の4つです。
- 何もしない（変動金利に移行する）
- 再度、固定期間を選び直す
- 今の金融機関に、金利の引き下げを相談する
- 他の金融機関に借り換える
ここでは、4つの方法の違いと、変動金利に移る場合に確かめておきたいことを解説します。金利の引き下げの相談と借り換えは、このあと、それぞれ詳しく解説します。
4つの方法を、金利・手続き・費用で比べる
4つの方法を、固定期間終了後の金利・手続き・費用で比べると、次のとおりです。
| 方法 | 固定期間終了後の金利 | 手続き | 費用 |
|---|---|---|---|
| 何もしない（変動金利に移る） | その時点の変動金利の基準金利−終了後の引き下げ幅 | 不要 | かからない |
| 固定期間を選び直す | その時点の固定金利の基準金利−終了後の引き下げ幅 | 期限までに申し込む | 無料〜16,500円程度 |
| 今の金融機関に金利の引き下げを相談する | 相談の結果しだい（応じてもらえるとは限らない） | 窓口や電話で相談する | かからない |
| 他の金融機関に借り換える | 借り換え先の金利 | 新たに審査を受け、契約する | 事務手数料や登記費用などがかかる |
※固定期間を選び直す費用は、金融機関や手続きの方法で異なります。ネットで手続きすれば無料の金融機関もあります。
※福井銀行や一部のろうきんでは、何もしないと同じ固定期間が自動で更新されます。
※延滞中や、残りの返済期間が短い場合は、固定期間を選び直せないことがあります。
「何もしない」「固定期間を選び直す」の2つは、今の金融機関でできる方法で、手間も費用もほとんどかかりません。
どちらを選んでも、終了後の引き下げ幅は契約で決まっており、返済額が増える可能性があります。終了後の金利をもっと下げたい場合は、今の金融機関に引き下げを相談するか、他の金融機関への借り換えを検討する必要があります。
参照：金利タイプの変更｜三菱UFJ銀行
住宅ローン（固定金利選択型）｜中国ろうきん
変動金利に移る場合に確かめたい3つのこと
変動金利に移る場合は、次の3つを確かめておきましょう。
- 変動金利になって返済額がどこまで増えるか
- その後、金利が上がったときに、5年ルールや125％ルールが適用されるか
- 返済額が増えた場合、家計への影響はどうか
通常、変動金利には、返済額が急に増えないようにするため、以下のようなルールが設けられています。
- 5年ルール：金利が上がっても、返済額は5年間変わらない
- 125%ルール：5年ごとに返済額を見直すとき、新しい返済額は前の1.25倍まで
ただし、固定期間が終わって変動金利に移行する際、このルールが適用されない金融機関があります。その場合、変動金利に変わった最初の返済から、適用金利が上昇した分の返済額がそのまま増えます。
変動金利に移ったあとも、5年ルールと125%ルールが使えるかは、金融機関や契約によって違います。そもそも125%ルールがない商品もあるため、借りている金融機関には、次の2つを確認しておくと確実です。
- 固定期間が終わったら、返済額はいくらになるか
- その後、5年ルールと125%ルールは適用されるか
将来の金利動向を知ることはできません。そのため、基準金利が上がった場合の返済額を、毎月の家計から払えるかをシミュレーションしてみてください。
また、固定期間を再度選び直した場合、適用金利や返済額がどうなるか借りている金融機関に聞いて比べてみてください。固定期間を選び直すと、終了後の金利は変動金利より高くなるケースもあります（2026年10月時点）。
ただし、固定期間を再度選び直す場合は、その固定期間中、金利の上昇リスクは抑えられます。
固定期間終了時に、金利の引き下げを交渉できる？
固定期間終了後の金利が上がる場合、契約している金融機関に金利の引き下げを相談はできますが、応じてもらえるとは限りません。
なぜなら、当初契約で決まった引き下げ幅（契約条件）は、固定期間終了後も、そのまま適用されるためです。また、今契約中の金融機関で別の住宅ローン商品に借り換えることも基本的にできません。そのため、返済額の上昇を少しでも抑えたい場合、金融機関に相談することになります。
ここでは、引き下げに応じてもらいやすいのはどんな場合かと、考えられる相談の手順を解説します。
金利の引き下げに応じてもらいやすいのは、どんな場合？
基本的な属性が良く、他の金融機関でも借りられそうな人ほど、引き下げの相談に応じてもらいやすいと考えられます。ただし、金融機関が明確な基準を公表しているわけではありません。
引き下げの相談においても、新規の借り入れと同じように、次の点が見られていると考えられます。
- 収入などの基本的な条件がよいこと
- 借入残高
- 返済が遅れた記録がないこと
他の金融機関で借りられるかは、その金融機関の審査で決まりますが、国土交通省の調査では、9割以上の金融機関が次の項目を考慮すると回答しています。
- 借り入れるときと完済するときの年齢
- 健康状態（団体信用生命保険に入れるか）
- 年収と勤続年数
- 物件の担保としての評価
- 年収に対する返済額の割合（返済負担率）
なお、これは新規の借り入れでの事例ですが、以前、借りる方に代わって銀行に相談し、競合する他の銀行の金利水準まで引き下げてもらえたことがあります。借りる方は公務員の方で収入が安定しており、審査で高い評価を受けることが見込めました。
結果的に、同水準の金利で、より団体信用生命保険の保障が充実している金融機関で借りることができました。
固定期間が終わったときの相談で、必ずしも応じてもらえるとは限りません。ただ、他の金融機関の具体的な条件や、契約者の方の属性は相談の材料になる可能性があります。
参照：金利引き下げプランの詳細・適用条件｜常陽銀行、住宅ローンの借り換えに条件はありますか｜三菱UFJ銀行、令和7年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書｜国土交通省
金利の引き下げを相談する手順とタイミング
相談の前に、他の金融機関で借り換えた場合の金利と費用を調べておくと、具体的な数字で話ができます。相談する手順として、次のものが考えられます。
- 借り換えの候補となる金融機関の金利と、借り換えにかかる費用を調べる
- 具体的に考えている金融機関であれば、事前審査を受ける。
- 契約中の金融機関に、「他の金融機関では年◯%の条件が出ています。引き下げを相談できますか」と、具体的な数字を示して相談する
※事前審査を申し込んだ記録は、信用情報機関（ローンの申し込みや返済の記録を管理する機関）に一定期間残り、ほかの金融機関がローンの審査の際に確認できるため申し込む先は絞るほうがよいでしょう
相談するタイミングとして、固定期間の終了の通知が届いたら早めにしましょう。固定期間を選び直す期限を過ぎると、自動的に変動金利に移ります。
金利引き下げの相談をすることで金融機関との関係が気まずくなると心配される方もいらっしゃいますが、今の金融機関との取引を続けたいから行うものとも言えます。
固定期間終了後、他の金融機関への借り換えは得になる？
他の金融機関への借り換えで得になるかは、借り換えにかかる諸費用と、金利が下がることで減る返済額を比べて判断します。返済額の減少分が諸費用を上回るようであれば得になる可能性があります。
ここでは、固定期間終了時の借り換えを判断するために、次の3つを解説します。
- 借り換えにかかる主な諸費用
- 借り換えで得になるかの試算
- 金利以外に確認しておきたいこと
借り換えにかかる主な諸費用
借り換えでは、新しい住宅ローンの事務手数料に加えて、抵当権の抹消や設定の登記費用などの諸費用がかかります。抵当権とは、住宅ローンの担保として、金融機関が住宅に設定する権利のことです。借り換えでは、今のローンの抵当権を抹消し、新しいローンの抵当権を設定し直します。
主な諸費用は次のとおりです。
| 項目 | 目安 |
|---|---|
| 事務手数料（新しい住宅ローン） | 借入額の2.2%（定率型の場合） |
| 登録免許税（抵当権の設定） | 借入額の0.4% |
| 登録免許税（抵当権の抹消） | 不動産1個につき1,000円 |
| 司法書士報酬 | 設定は約4.3万円、抹消は約1.7万円（債権額1,000万円の場合の全国平均） |
| 印紙税（書面で契約する場合） | 2万円（借入額1,000万円超5,000万円以下の場合） |
| 繰上返済手数料（今のローンの完済） | 無料〜3.3万円程度 |
※事務手数料は、定額型の金融機関や、代わりに保証料がかかる金融機関もあります。
※電子契約の場合、印紙税はかかりません。ただし、電子契約の手数料がかかる金融機関もあります。
たとえば、残高2,500万円を事務手数料2.2%の金融機関で借り換える場合、諸費用の合計は約77万円です。その大部分は、借入額に比例してかかる事務手数料と登録免許税が占めます。
参照：住宅ローン（2026年10月1日現在）｜三菱UFJ銀行
登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ｜国税庁
抵当権の登記を抹消するための登記申請手続｜法務省
司法書士の報酬｜日本司法書士会連合会
No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで｜国税庁
借り換えで得になるかの試算
借り換えでメリットが出やすいのは、現在の金利と借り換え先の金利差が大きいことに加え、残りの返済期間が長い場合です。
逆に、金利差が小さい場合や、残りの返済期間が短い場合は、毎月の返済額の減少が小さく、諸費用の回収に時間がかかります。
次の表は、残高2,500万円を借り換えた場合の試算です。
借り換え前と借り換え後の金利差を0.3％・0.5％・1.0％、残りの返済期間を20年と25年で設定し、それぞれ諸費用の回収にかかる期間、得になる金額を試算しています。
試算の条件は次のとおりです。
- 現在の金融機関で固定期間終了後の金利：年2.5%
- 借り換え先の金融機関との金利差：年0.3％・0.5％・1.0％（いずれも試算上の数値）
- 元利均等返済
- 借り換え後の金利上昇は想定していません
- 借り換え後の返済期間は変えない
- 諸費用は約77万円とし、自己資金で支払う
| 残りの返済期間 | 金利差 | 毎月の返済額の減少 | 諸費用の回収にかかる年数 | 完済までに得になる額（諸費用を差し引いた額） |
|---|---|---|---|---|
| 20年 | 0.3% | 3,623円 | 約17.6年 | 約10万円 |
| 0.5% | 6,005円 | 約10.6年 | 約68万円 | |
| 1.0% | 11,839円 | 約5.4年 | 約208万円 | |
| 25年 | 0.3% | 3,740円 | 約17.1年 | 約36万円 |
| 0.5% | 6,191円 | 約10.3年 | 約109万円 | |
| 1.0% | 12,170円 | 約5.2年 | 約289万円 |
この試算の場合、金利差が0.3%では諸費用の回収におよそ17年かかり、完済までに得になる額もわずかです。一方、金利差が1.0%の場合、回収にかかる期間は約5年で200万円以上の経済的なメリットが出る計算です。
また、ここでは借入残高を2,500万円で試算していますが、借入残高が大きいほど借り換えのメリットも大きくなります。
そのため、実際にシミュレーションするときは、借り換え後の金利差、借入残高、残りの返済期間をもとに、比較してみてください。なお、「金利差1%以上・残高1,000万円以上・残り10年以上」が借り換えの目安と言われることもあります（ただし、公的な基準ではありません）。
借り換えで金利以外に確認しておきたいこと
借り換えでは、金利のほかに次の点も確認しておきましょう。
- 団体信用生命保険：借り換えでは、新しいローンで団体信用生命保険に加入し直します。保障内容は金融機関によって異なるため、金利とあわせて比較しておきましょう。
- 住宅ローン控除：控除を受けている期間中に借り換えても、控除期間は延長されません。また、借り換えによって借入額が増えたとしても、増えた分は控除の対象になりません
借り換えにあたって新規の借り入れと同じように審査があり、年齢や収入のほか、健康状態、住宅の担保評価も確認されます。担保評価によっては、今の残高の全額を借りられない場合があります
参照：借換融資のご利用条件｜住宅金融支援機構、No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき｜国税庁、令和7年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書｜国土交通省
固定期間終了までにやることと時期
固定期間の終了が近づいたら、金融機関から通知が届く前に契約内容を確認し、手続きの期限までにどうするかを決めます。
| 時期 | やること |
|---|---|
| 通知が届く前 | 契約書類で、終了後の引き下げ幅と、何もしない場合の扱い（変動金利に移るか、同じ固定期間が続くか）を確認。他の金融機関の金利も調べておく |
| 通知が届いたとき（終了の約3週間〜3か月前） | 通知の内容と、固定期間を選び直す手続きの期限を確認 |
| 手続きの期限まで | 解説した4つの方法からどうするかを決め、必要な手続きを行う |
| 期限を過ぎたとき | 手続きをしなかった場合は、契約に従って変動金利に切り替わる |
| 固定期間の終了後 | 新しい返済額で引き落としが始まる。返済予定表で確認する |
通知が届く時期と方法は、金融機関によって異なります。詳細は、借りている金融機関に確認しておきましょう。
特に、固定期間を選び直す際の期限は、固定期間終了日の2営業日前や10日前など金融機関によって異なるため、通知が届いたら最初に確認しておきましょう。
参照：住宅ローンの固定金利期間が終了した際、金利はどうなるんだろう？｜三菱UFJ銀行
住宅ローン条件変更 重要事項説明｜みずほ銀行
まとめ
固定期間選択型の住宅ローン商品で、固定期間が終わるときに押さえておきたい点は、次のとおりです。
- 何も手続きをしなければ、多くの金融機関では変動金利に切り替わる
- なかには同じ固定期間が自動で更新される金融機関もある
- 当初期間引き下げ型の契約では引き下げ幅が小さくなるため、適用金利と返済額が上がる
- 借り入れ当初より基準金利が上昇していれば、さらに返済額が増える可能性がある
- 固定期間終了後の返済額を下げたい場合は、金融機関への相談か、借り換えを検討する
- 借り換えで得になるかは、金利差や借入金額、残りの返済期間で判断する
まずは、契約書類や会員ページで、固定期間終了後の適用金利・返済額がどうなるか、手続きの期限はいつまでかなどを確認しておきましょう。
