住宅ローン10年固定とは?

住宅ローン10年固定金利は、
借入から10年間、金利が固定される住宅ローン商品です。

最初に固定する期間によって、
3年、5年、7年、10年、15年、20年など、
いろいろとありますが、
10年固定はこういった期間選択型の商品の中では最も選ばれている金利タイプです。

固定期間選択型商品を選ばれる方の約半分が10年固定を選ばれています。(令和2年度民間住宅ローンの実態に関する調査)

住宅ローン10年固定金利ランキング

住宅ローン金利ランキングを紹介しているサイトは複数あります。
下表は、住宅金融普及協会の2021年6月の10年固定金利の金利と金融機関の一覧表になります。

金融機関当初10年固定金利
中国銀行0.45
三井住友信託銀行0.52
auじぶん銀行0.525
ソニー銀行0.55
住信SBIネット銀行0.58
みずほ銀行0.6
りそな銀行0.645
イオン銀行0.67

固定期間選択型(10年)
住宅金融普及協会「住宅ローン金利情報」
2021年6月(兵庫県)
 ※10年固定でも複数の住宅ローン商品を取扱う金融機関もあります。

このようなランキングで、金利情報を参考に住宅ローンを決めるにしても注意しなければならない点も少なくありません。

特に、10年固定含めた
期間選択型の住宅ローン商品は、固定期間終了後の金利が非常に重要です。

住宅ローン借入金利の決まり方

10年固定金利の説明をするにあたって、住宅ローンの借入金利がどのように決まるかを知って頂きたいと思います。

住宅ローンの金利には3つあります。

  • 基準金利(店頭金利)
  • 引下げ金利(優遇幅)
  • 借入金利(実行金利ともいう)

基準金利(店頭金利)とは、
住宅ローン金利の「定価」のようなものです。
金融機関は、金利タイプごとに基準金利を決めています。
基準金利は、経済情勢や金融機関の判断で変わることがあります。

引下げ金利(優遇幅)とは
基準金利から引き下げる金利です。
引下げ金利を固定している金融機関もあれば、住宅ローンの審査結果によって、引下げ金利が変わる金融機関があります。

借入金利(実行金利)とは、
住宅ローン契約者に適用される金利であり、契約する金利です。

つまり、最終的に契約する借入金利は、

借入金利=基準金利-引下げ金利

で決まります。

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10年固定期間終了後はどうなる?

住宅ローン 10年固定

では、10年の固定期間が終了した後の金利はどうなるのでしょうか?
選択肢は3つあります。

  1. 変動金利になる
  2. 再度期間選択型の金利タイプを選び直す
  3. 他の金融機関に借り換える

それぞれの場合、
固定期間終了後金利がどうなるか、auじぶん銀行を例にみてみます。

1、変動金利になる

10年固定期間終了後、何もしなければ変動金利になります。

ただ、変動金利になると言っても、その時点の変動金利がそのまま適用されるわけではありません。

auじぶん銀行の場合(2021年6月)

【当初10年間の金利】0.525%
【基準金利】2.5%
【当初期間の引き下げ幅】-1.975%

【11年目以降の金利】1.541%
【基準金利(変動金利)】2.341% ※
【当初期間終了後の引き下げ幅】-0.8%

基準金利が借入から10年後も変わっていない前提

借入金利
当初10年間0.525%
11年目以降
(変動金利)
1.541%
基準金利が借入から10年後も変わっていない前提

一例として下記の場合、毎月の返済額は以下のようになります。

【借入金額】3,500万円
【返済期間】35年
【返済方法】元利均等返済(ボーナスなし)

毎月の返済額
当初10年間91,242円
11年目以降
(変動金利)
103,066円

これはauじぶん銀行に限らずです。
住宅ローン契約時に11年目以降、つまり固定期間が終了した後の引き下げ幅決まっているためです。

10年間低い金利で固定する代わりに、11年目以降の引き下げ幅は少なくなるということです。

全期間一律の金利を引き下げるプランもあります。
そのプランの場合、auじぶん銀行(2021年6月)でいうと、当初10年間の引き下げ幅が1.0%ですので、当初10年間の借入金利は、基準金利2.5%-1.0%=1.5%となります。

2、再度、期間選択型の商品を選ぶ

10年の固定期間終了時点で再度、固定期間選択型の商品を選んだ場合どうなるでしょうか。
再度10年固定の商品を選んだ場合の金利は以下の通りです。

auじぶん銀行の場合(2021年6月)

【当初10年間】0.525%
【基準金利】2.5%
【当初期間の引き下げ幅】-1.975%

【11年目以降】1.7%
【10年固定の基準金利】2.5% ※
【当初期間終了後の引き下げ幅】-0.8%

借入金利
当初10年間0.525%
11年目以降
(変動金利)
1.7%
※基準金利が借入から10年後も変わっていない前提

先程と同じ事例の場合、毎月の返済額は以下のようになります。

【借入金額】3,500万円
【返済期間】35年
【返済方法】元利均等返済(ボーナスなし)

毎月の返済額
当初10年間91,242円
11年目以降
(10年固定)
104,999円

経済情勢などで基準金利が借入当初から上昇した場合、11年目以降の借入金利も上昇します

金融機関によって基準金利、引き下が幅は異なりますが、10年固定の住宅ローンに関わらず、当初固定期間選択型の商品を選ぶ際、11年目以降の金利も含めて判断する必要があるということです。

3、他の金融機関に借り換える

最後に、固定期間終了時点で11年目以降の金利上昇含め、他の金融機関に借り換えることも考えられます。

ただ、借り換えするとなると諸費用はかかります。

また、借り換え先の住宅ローン審査をクリアする必要があります。
家を買ってから10年後の年齢、収入、健康状態、物件の担保価値など総合的に判断されますので、その時点で必ずしも借り換えができるかは分かりません。

特に、新築住宅等を自己資金や頭金が少なく、融資率が高い状況で購入した場合などは、10年後の住宅ローン残高より物件の担保価値が低いといった状況になりやすいです。

住宅ローン10年固定を選ぶ理由

では、どういった時に10年固定の住宅ローン商品を選ぶのが良いのでしょうか。

当初10年固定のメリット

当初10年固定の住宅ローンのメリットは、低い金利で10年間固定できる点です。

  • 10年後、繰上げ返済資金が入る予定
  • 住宅ローン控除を有効活用するため

こういった場合は、10年間の金利上昇のリスクをなくしつつ、積極的に検討しても良いかもしれません。

当初10年固定のデメリット

10年固定金利タイプのデメリットは、前述の通り

「固定期間終了後の金利が読めない」

ということです。

購入から10年、生活費や教育費、メンテナンス費用など家計の状況が変わってきます。

ですので、

  • 10年間金利を固定するメリット
  • 10年後に金利が上がるデメリット

を購入後の家計や貯蓄、ライフプランからしっかりと判断する必要があります。

【関連記事】マイホーム計画中の方へ~10年後の住宅ローンや保証、家計はどうなる?

当初10年固定の注意点

また、10年固定商品の注意点もあります。

先程の事例でも紹介しましたが、
固定期間終了後の金利は上がる可能性があります。

その際、毎月の返済額が大幅に増えた場合でも、変動金利タイプのような上限(125%ルール)が設定されていないので、経済状況によって基準金利が上がれば、大幅に返済額が増える可能性があるということです。

【関連記事】変動金利とは?6割の人が選ぶその理由とリスク

まとめ

  • 10年固定金利ランキングの金利で判断してはいけない
  • 借入金利は基準金利と引下げ金利(優遇幅)で決まる
  • 固定期間終了後の選択肢
    • 変動金利になる
    • 再度、期間選択型を選ぶ
    • 他の金融機関に借り換える
  • 固定期間終了後の金利を踏まえて決める
  • 10年金利を固定できるメリットと11年目以降の金利が読めないデメリットを考える

多くの方は、あまり基準金利や引き下げ金利を意識して住宅ローンを選んでいないと考えられます。

ただ、当初10年固定含めた固定期間選択型の商品では、
11年目以降の基準金利、引き下げ金利が重要
です。

また、住宅ローン商品を選ぶ判断材料は、表面上の金利だけではありません。
諸費用や繰上げ返済手数料、団体信用生命保険の内容など総合的に判断する必要があります。

固定期間選択型の住宅ローン商品を検討されるなら参考にしてみてください。

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