固定期間選択型の住宅ローン商品

住宅ローンの金利タイプは大きく分けて3つあります。

  • 変動金利
  • 全期間固定金利
  • 固定期間選択型金利

この中で、固定期間選択型の商品は、さらに分かれます。

当初固定される期間に応じて、

  • 3年固定
  • 5年固定
  • 7年固定
  • 10年固定
  • 20年固定

など当初固定期間を選択できる商品です。

この固定期間選択型の商品を選ばれる方の割合は、おおむね全体の25%~30%くらいのようです。※民間住宅ローン利用者の実態調査(住宅金融支援機構)

 

固定期間選択型の商品を選ぶ理由・注意点

ただ、この固定期間選択型の商品を選ばれる方…
どういった理由で選ばれるんでしょうか?

  • 変動と固定で迷って決められない…
  • 今は給与が低いが10年後固定期間終了時の給与が上がることを見込んで…
  • 10年後に妻が働き始める

などでしょうか。

この金融機関の主力商品である10年固定金利タイプを選択する上で考えなければならないのは、主に次の2つのことです。

1、購入後のライフプランから考えて本当に10年固定金利タイプで大丈夫か?
2、どの金融機関の10年固定金利タイプの商品をを選ぶべきか?

当初10年固定で本当に大丈夫か?

10年固定金利タイプという商品は、10年間は当初約束された金利で固定され、毎月の返済額も一定ですが、固定期間終了後は、変動金利になるか、もう1度、その時点で期間選択型の商品を選択するという商品です。

今の低金利状況から考えると、10年後の金利状況は今より上がっていると考えなければなりません。

ですので、

・10年間金利を固定するメリット
・10年後に金利が変わる(上がる)デメリット

というメリットとデメリットについて、購入後の家計の収支や貯蓄推移、教育費などのライフイベントから確認してください。

 

どこの金融機関の固定期間選択型商品を選ぶべきか

そして、2つ目について、

同じ10年固定商品を選ぶ際、同じ適用金利に見える商品でも、金融機関によって商品の中身は全く違うということがあります。

固定期間選択型商品は、その違いが分かりにくかったりします。

例えば、A銀行とB銀行の当初10年固定の商品資料を見て、どちらも

・当初固定期間は10年、
・固定期間中の金利は0.95%

という商品だったとします。

ただ、実際は、A銀行とB銀行では、のちのち返済額が変わることが殆どです

なぜか?

「当初10年間の金利(0.95%)」が同じでも、11年目からの適用金利が違うからです。

固定期間選択型住宅ローンの固定期間終了後の金利

 

殆どの方は、住宅ローン商品の説明を受ける際、「実際に自分に適用される金利が何%か」ということが気になりあまりそれ以外のことは気にされません。

銀行の担当者も分かりやすさという点で、こと細かく説明しないかもしれません。

ただ、返済額を決める「適用金利」は、

適用金利=店頭金利-優遇幅 で決まります。


「店頭金利」
とは、その金融機関の(金利の)「定価」のようなものです。

つまり、「適用金利」は「定価」から「優遇」を受けて決まるということです。

 

先ほどの10年固定金利を例にいうと、当初10年間の固定金利が0.95%です。

そして、11年目以降に適用される金利は、その金融機関の

  • 店頭金利:2.85%
  • 11年目以降の優遇幅:1.6%

ですので、店頭金利2.85%-優遇幅1.6%=1.25%

これが11年目以降に適用される金利になります。

 

店頭金利と固定期間終了後の優遇幅を確認する

この店頭金利や優遇幅が各金融機関によって異なります。

優遇幅される金利は、住宅ローン審査内容によっても変わる場合があります。

ですので、もし10年固定金利タイプの商品を選択するならば、

・11年目以降の優遇幅が何%か
・その金融機関の店頭金利は何%か

ということを分かった上で決める必要があります。

ただ、この店頭金利ですが、その時期の経済状況や金融機関の営業方針によっても変わります

ですので、本当のところを言うと、11年目以降の適用金利は、借入時点では分からないといえます。

 

それでも、住宅ローン借入時点で、よりお得な商品を選択する必要があります。

その時点でより有利なもしくは10年後有利そうな商品を選ぶしかありません。

住宅ローン商品を選ぶ判断材料は、金利だけではありません。
諸費用や繰上げ返済手数料、団体信用生命保険の内容など総合的に判断する必要があります。

もし、固定期間選択型の住宅ローン商品を検討されるなら参考にしてみてください。

♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦
あなたの住宅購入後のライフプラン・キャッシュフロー表から算出する無理のない購入予算と物件選びを把握する「マイホーム予算・物件診断サービス」は、こちらから

マイホーム予算・物件診断サービス

住宅ローン商品と返済計画を最適にして、リスクと返済額を減らそう
住宅ローン最適化サービス

資産を残すマイホーム購入術
無料メルマガ講座

※メルマガの解除はいつでも可能です。
※頂いた個人情報は、弊社からの情報提供のためのものです。その他の目的に使用することはありません