変動金利と固定金利の差とは?

全期間固定金利の「フラット35」の住宅ローン金利が、この7月 0.93%まで下がりました。
※融資率90%以下、返済期間21年以上35年以下

一方、変動金利の最優遇は、0.625%(大手メガバンク)

その金利差は、0.305%…となります。

半年前の今年1月時点では、

  • フラット35の金利が、1.54%
  • メガバンクの変動金利が、0.775%

でしたので、その金利差は、0.765%ありました。

・2017年1月時点の変動と固定の金利差:0.765%
・2017年7月時点の変動と固定の金利差:0.305%

 

変動金利と固定金利の差が意味するもの

この固定金利と変動金利の差をあなたはどのように考えますか?

 

この差は、違う言い方をすると、変動金利の金利上昇のリスクに対する保険料といえます。

つまり、安い変動金利を選ぶ代わりに、金利上昇リスクをなくすための金利を上乗せしたものが固定金利ということです。

現在の低金利時代、この変動と固定の金利差が非常に少なくなっていることも確かです。

そこで、毎月の返済額としてどれくらいの差になるか検討しました。

固定金利と変動金利の差を毎月の返済額に換算すると

例えば、3,000万円を35年返済で借入する場合

今月の金利差0.305%を毎月の返済額の差にすると

  • フラット35:83,710円/月
  • 変動金利: 79,544円/月

その差は、4,166円/月 となります。

つまり、毎月4,166円の保険料を払って、金利上昇に対するリスクを回避しているということでもあります。

 

ただ、住宅ローン商品の比較は、毎月の返済額だけでなく、事務手数料や保証料、団体信用生命保険など諸費用を含めた総返済額で比較しなければなりません。

 

住宅ローン総返済額で比べてみると…

 

そこで、現在の金利差で住宅ローン総返済額を比べてみると、

■全期間固定(フラット35)の場合

※優良住宅ローンの場合

・毎月の返済額合計:35,158,240円(毎月返済額:83,710円)
・融資手数料240,000円
・保証料0円
・団体信用生命保険料2,022,900円

住宅ローンにかかる総額:37,661,140円(①)

 

■変動金利タイプの場合

※三井住友銀行で期間中金利変動なしと仮定した場合

・毎月の返済額合計:33,408,345円(毎月の返済額:79,544円)
・事務手数料32,400円
・保証料618,600円

⇒住宅ローンにかかる総額:34,059,345円(②)

となります。

固定金利と変動金利の総返済額の差は、3,601,795円(①-②)となります。

これを毎月の返済額の差額に直すと、8,575円/(35年×12ヵ月)となります。

先程の差額、4,166円の倍近い差となります。

諸費用まで含めた総返済額で考えたとき、毎月8,575円という保険料を払って、金利上昇リスクへの備えと考えるか…ということです。

毎月8,575円…悩むところではあります。

 

住宅ローン商品を選ぶなら諸費用含めた総返済額で判断

 

今の金利状況は、過去と比べても、間違いなく固定と変動の金利差は少なくなっています。

ですので、固定金利を選択して、金利上昇リスクに備えるという意味では、かつてなくそのリスク回避にかかる費用は少なく済む状況といえます。

しかも、先ほどの変動と固定の差額は、変動金利が上昇しないこと前提にします。

将来的に変動金利が上昇した場合、結果的には総返済額の差、つまりは支払った保険料の差は少なくなります。

ただ、住宅ローンを選ぶ際に、考えて欲しいことは、

毎月の返済額だけで考えるのではなく、保証料や事務手数料などの諸費用や、場合によっては団信の内容含め判断して頂きたいということです。

 

これからマイホームを購入される方…

  • 低金利のこのタイミングで金利を固定して安心を買うか…
  • まだ低金利は続く、と予想して変動金利の恩恵を求めるか…

もちろん、それ以外の

  • 固定期間選択型の商品にする…
  • 変動と固定をミックスで借りる…

などの選択肢もあります。

この低金利で固定金利と変動金利の差が少ない今の時代…

あなたはどういった選択をされますか?

♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦
あなたの住宅購入後のライフプラン・キャッシュフロー表から算出する無理のない購入予算と物件選びを把握する「マイホーム予算・物件診断サービス」は、こちらから

マイホーム予算・物件診断サービス

住宅ローン商品と返済計画を最適化してリスクと返済額を少なくしよう
住宅ローン最適化サービス