住宅ローン変動金利とは?

住宅ローン金利タイプには大きく分けて3つあります。

  • 全期間固定金利タイプ
  • 固定期間選択型金利タイプ
  • 変動金利タイプ

変動金利を選ぶ人の割合

2018年度の調査によると、
変動金利タイプの住宅ローンの利用者の割合が、
57%と6割近くを占めます。


2015年度の調査時点では35.8%でしたが、ここ数年で徐々に増えている
状況です。

※国土交通省「2018年民間住宅ローンの実態に関する調査」

変動金利のメリット・デメリット

変動金利のメリット

変動金利のメリットは、金利の低さです。
借入時点において、他の金利タイプを比較すると
一般的には金利が低く設定されているので、返済額も少なくなります

変動金利のデメリット

変動金利のメリットは金利の低さにありますが、
それはあくまでも借入時点での判断になります。

一般的に変動金利は半年ごとに見直しされますので、
経済状況などによって金利が上昇する可能性があります。

つまり、金利が上がれば経済的な負担が増えるリスクがある商品ともいえます。
しかも、住宅ローン返済期間は、平均でも20年以上になります。

長期間金利変動のリスクがある変動金利タイプですが、
一番多くの方が選ばれています。

それはどういった理由からでしょうか?

変動金利が選ばれる理由

変動金利タイプが選ばれる理由は大きく3つ考えられます。

  • 金利が低い
  • 金利が上がらないという見通し
  • 住宅会社や不動産会社に薦められる

金利が低い

多くの方が、変動金利が選ぶ一番の理由は金利の低さです。

ネット銀行含め、0.5%を切る商品を見ると選びたくなるのも無理はないです。

固定金利と比較しても、全期間固定のフラット35が1.27%です。
(2019年3月。返済期間21年以上・融資率9割以下)

毎月の返済額でいうとどれくらい変わるのか?

3,500万円を返済期間30年で借りた場合
・全期間固定金利:1.27%
・変動金利:0.47%(りそな銀行・融資型)
  (元利均等・ボーナス返済なし)

で比較すると、

金利タイプ毎月の返済額
全期間固定
(フラット35)
116,967円
変動金利
(りそな銀行)
104,256円
毎月返済額の差12,711円

毎月12,700円の差は大きいです。

【関連記事】低金利の時代に考える、住宅ローン固定金利と変動金利の差

ただ金利が変動する以上、あくまでも借入時点の話です。
ですので、将来の金利がどのようになるかの見通しで選ぶ金利タイプも変わります。

住宅ローン変動金利の見通し

多くの方が変動金利を選ばれる2つ目の理由が、金利の見通しです。

変動金利の過去の推移

下表のように過去20年以上、変動金利のベースとなる基準金利は大きく変わっていません。

変動金利 推移

基準金利(店頭金利ともいう)とは、
各金融機関が決める住宅ローン金利の定価のようなもので、実際に契約後に適用される金利は、この基準金利からの優遇幅で決まります。

これから本格化する日本の高齢化・人口減社会を考えると金利が上昇することは考えにくいという見方もあります。

ただ、過去20年間が変わらないから今後20年間も変わらないわけでもありません。

住宅ローン変動金利の今後は?

20年、30年というスパンで考えたとき、景気が上向き、それにともないインフレ(物価上昇)が進めば、それにともなって金利が上がることは考えられます。

それがいつかという問題もありますが。

また、2020年東京オリンピック後、安部首相、日銀の黒田さんの交代含め、現在の金融緩和政策がどうなるかも不透明という見方もあります。

さらには、日本の社会保障費が膨らんでいる中、税収が減り、日本の国債の信頼性が低下、海外の投資家含め国債の引き受け先が見つからないといったシナリオからの長期金利の上昇さらには短期金利への影響といった可能性も0ではありません。

ただ、私も現時点では、金利が上がる見通しは持ちにくいです。

金利が上昇した場合のシミュレーションが大事

ですが、
20年、30年というスパンで考えるとき、
金利の動向を予測することは意味がない
と考えています。

それよりも、

「万一金利が上昇した場合にどうなるか」

をシミュレーションする方が重要です。

金利上昇が現実化したとき、
毎月の返済や家計に対する影響、
つまり、
金利上昇リスクの大きさは1人1人違う
からです。

収入や家族構成、借入金額などで違います。

【関連記事】住宅購入で後悔したくない・決断できない人はライフプランを作成!

住宅会社や不動産会社に薦められる

変動金利を選ぶ3つ目の理由は、
住宅会社や不動産会社から薦められる
いうことが挙げられます。

ただ、

・住宅会社は家を売ること
・仲介会社は家を仲介すること

が仕事です。

家を買ってもらいやすように、
毎月の返済額が少なくみえる変動金利を薦めるのは当然です。

あなたが家を買ったあとの生活について何ら責任はありませんし、
それぞれの立場から提案をするのが当然です。

ですので、
住宅ローンを最後まで返済する購入者とは立場が違う
ことは常に認識しておいて下さい。

金融機関から見た場合、
変動金利を選ぶ場合、金利が上昇するリスクを負うのは契約者です。
固定金利を選ぶ場合、金利が上昇するリスクを負うのは金融機関です。

また、変動金利を選ぶ方の中には
変動金利の5年ルール、125%ルール
を挙げられる方もいらっしゃいます。

住宅ローン変動金利の仕組み

変動金利 金利上昇

変動金利5年ルール

変動金利の金利見直しは、基本的に6ヶ月おきに行われます。

多くの金融機関では、4月と10月の基準金利に基づいて金利の見直しを行うことになっています。

ただ、仮に基準金利が上昇した場合でも、すぐに返済額が変わりません。

毎月の返済額が急に増えることによる、住宅ローンの滞納などを防ぐ意味で、
返済額は5年間変わらないというルールがあります。

変動金利125%ルール

変動金利には、5年ルール以外にもルールがあります。

(5年ルールにより)5年後返済額が上昇した場合でも、
返済額の上昇幅は、それまでの返済額の1.25倍がを上限とする
というルールです。

例えば、
金利が上昇し、毎月の返済額が10万円から13万円に増えた場合でも、
5年後の返済額は、それまでの1.25倍、125,000円までしか増えないということです。

これも5年ルールと同様、住宅ローン返済額が急激に増えて、返済が困難になることを防ぐ意味です。

5年ルール、125%ルールを採用していない金融機関もあります。
また、固定期間選択型の商品で、固定期間終了後、変動金利に移行した場合に適用にならない場合がありますので確認が必要です。

5年・125%ルールと返済額

ただ、注意してほしいのは、

・5年間返済額が変わらなくても
・返済額の上昇が125%まででも

金利上昇分の利息負担は増えるということです。

金利上昇した分、総返済額は増えています。

返済方法が元利均等返済であれば毎月の返済額は一定です。

ですので、金利が上昇した分は、
分かりにくいですが、毎月の返済額のうち
元金に充当される額が減り、利息分への返済にあてられている
ということになります。

その結果、元本自体が減りにくくなります。

5年ルール・125%で備えられるリスク

つまり、変動金利で金利上昇があった場合、
繰上げ返済をしない限り、当初予定した返済期間内に完済できない
ということになります。

実務上は、最後の返済終了時点で、
残った住宅ローン残金を一括で返済する
ことになります。

このように考えると、
変動金利の5年ルール、125%ルールで備えられるリスクは、

「毎月の返済が続けられなくなるリスク」

に対してのものといえます。

金融機関からすると一番最悪なのは、
住宅ローンの返済が続けられなくなることです。

そういった場合のために、家に抵当権を設定して担保にしているわけですが、仮に抵当権を実行しても全額を回収できるかどうかは分かりません。

金融機関とって一番良いのは、
利息を負担してもらいながら返済を続けてもらうことです。

5年ルール・125%ルールはそのためのルールともいえます。

ですので、5年ルール、125%ルールでも、
住宅ローン総返済額は増えるリスはある
ことは知っておいてください

総返済額からみた変動金利のリスク

・借入金額:3,000万円
・返済期間30年
 (元利均等返済・ボーナスなし)
・変動金利:0.625%

という場合、
金利上昇によって総返済額はどれくらい変わるか?

  • 金利上昇なしの場合:総返済額32,907,937円
  • 金利が5年後に1%上昇
    総返済額36,387,562円
    (+347万9,625円)
  • 金利が5年後に2%上昇
    総返済額40,126,509円
    (+721万8,572円)

金利の上昇時期、上昇幅で総返済額は変わります。

ただ、5年ルールや125%ルールよって、
毎月の返済を続けられたとしても、総返済額は大きく変わります。

教育・老後資金への影響

これは当然、

将来の教育資金や老後資金にも影響します。

つまり、金利変動リスクは、

毎月の返済額の上昇だけでなく、
総返済額という視点でも考える必要がある


ということです。

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まとめ

■住宅ローンで変動金利を選ぶ割合は6割

■変動金利タイプを選ぶ理由

・金利が低い
・金利が上昇する見通しが持てない
・住宅会社・不動産会社に薦められる

金利が上昇するかどうかの見通しよりも、返済額や家計への影響をシミュレーションすることが重要。

■変動金利の5年ルール・125%ルール

・金利上昇から5年間返済額は変わらない
・返済額の上昇幅は従前の125%まで
・金利上昇した分の利息が増えないわけではない
・5年ルール・125%で備えられるリスクは、毎月の返済が続けられなくなるというリスク(総返済額は増える)

■金利上昇による総返済額

金利上昇リスクは毎月の返済額だけでなく、総返済額という視点でも考える

以上、住宅ローン選びは悩ましいことも多いですが、変動金利を検討される場合の参考にして頂ければと思います。

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