住宅ローンを組んで家を買う

住宅ローンを利用して家を買うことは、

購入した家を担保に入れ(抵当権設定)、
20年、30年という長期間の返済を続ける

ことを前提とします。

ですので、長期間のローンを利用することが怖いと考えられる方も少なくありません。

今回は、住宅ローンを組んで家を買ったあとの3つの状況を知ることで、家を買うとき、住宅ローン返済計画について参考にして頂ければと思います。。

1,住宅ローンを無事完済

住宅ローンを完済するパターンもいくつかあります。

当初の返済期間通り完済

住宅ローン契約時の返済計画、例えば30年間で組んで30年で完済する場合です。

住宅金融支援機構の調査によると、契約当初の貸出期間(返済計画)は以下のようになっています。

貸出期間全体の割合
30年超え35年以下23.6%
25年超え30年以下44.4%
20年超え25年以下16.0%
15年超え20年以下12.4%
10年超え15年以下3.1%

2020年度 住宅ローン貸出動向調査

住宅金融支援機構

約7割の方が返済期間を25年以上にしています。

大切なことは、完済までの見通しをもった返済期間を設定することです。

住宅ローン審査上、返済負担率がありますので、その点を考えた返済期間を設定することが必要です。

ただ、とりあえず30年、35年といった決め方は良くないです。

当初の計画より前倒しで繰り上げ完済

住宅ローン契約時の返済期間より前倒しで繰り上げ完済する場合です。

相続発生や資産運用の収益などの収入で完済という場合もありますし、退職一時金など当初より繰上げ返済を見込んだ返済計画を立てている場合もあります。

また、ボーナス時やコツコツと一部繰上げ返済を頑張った結果、当初より前倒しで完済という場合もあるでしょう。

将来高い確率で見込まれる収入がある場合、そういった収入を含めた繰上げ完済の見通しを持つことで、より有利な住宅ローン選びができる場合もあります。

家を売却して繰上げ完済

また、転勤や住み替え、親との同居など、状況はさまざま考えられますが、家を売却して住宅ローンを完済するというケースもあります。

このとき、

売却収入がその時点の住宅ローン残高を上回る
状態(いわゆるアンダーローンの状態)であれば問題ありません。

ただ、
売却収入では住宅ローンを完済できない
状態(いわゆるオーバーローンの状態)では、
売却するためには別途自己資金が必要となります。

将来、家を売却することを想定する場合は、資金計画(頭金の額)や資産性も踏まえた物件探しを意識する必要があります。

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住宅ローン完済までの期間

では、実際住宅ローン完済までの期間はどれくらいなんでしょうか。

先と同じ住宅金融支援機構の調査によると、
以下のようになっています。

完済までの期間
(借り換え含む)
全体の割合
30年超え35年以下0.7%
25年超え30年以下5.5%
20年超え25年以下15.8%
15年超え20年以下18.5%
10年超え15年以下43.2%

2020年度 住宅ローン貸出動向調査

住宅金融支援機構

この調査には、借り換えも含まれているため、
購入から完済までの期間でいうと、もう少し長くなるものと予想されます。

ただ、25年以内で完済している方が全体の3/4を占めていますので、
当初の返済計画から繰上げで完済される方が多いことは分かります。

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2,団体信用生命保険の活用

団体信用生命保険は、
住宅ローン契約者が死亡、高度障害になった場合に、住宅ローンの返済義務がなくすための保険です。

大きな負債(借金)を家族に残さないための保険です。

契約者に万一のことがあった場合は、住宅ローンも完済されます。

また、一般の団信以外にいろいろな特約付団信があります。

ガンや3大疾病、8大疾病など、各金融機関がさまざまな特約付き団信を扱っています。

保険が給付条件(診断や所定の状態)に該当した場合、住宅ローンが0になる、商品によっては2分の1になるもの等があります。

団信特約の保険料は、金利に含まれている場合や上乗せに金利で選択ができる場合があります。

金利差が少ない現在では、こういった団信特約を含めた比較検討が必要です。

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3,住宅ローン返済が困難・できない

コロナで経済環境や人の行動は変わりました。
コロナだけでなく、住宅ローン返済中、会社の業績悪化や病気などで収入が減るといった可能性もあります。

その結果、住宅ローンの返済ができなくなった場合、どういった方法がとりうるのでしょうか。

早めに金融機関へ相談

住宅ローン返済が難しい場合、またそれが予測される場合、なるべく早めに借入先の金融機関へ相談へいくべきです。

返済猶予や返済条件の見直し(返済期間の延長や月々の返済額の調整など)含めどういったことができるのか確認が必要です。

金融機関としてもできるだけ返済を続けてもらいたいことは同じです。

団信の活用ができないか

病気などで返済が難しくなった場合、疾病特約が付いている団信などを活用できる場合があります。

その結果、一定期間返済が免除されたり、住宅ローンの債務がなくなる場合もあります。

どういった場合に保険給付が受けられるのか、金融機関へ確認しましょう。

自宅の売却

それでも住宅ローン返済が難しい場合は、自宅の売却を考えることが必要になります。

このとき、前述のように、売却収入で住宅ローンを完済できれば、次の生活にも移行しやすいです。

ただ、売却収入では住宅ローンを完済できない、完済するための資金が準備できない場合、任意売却や競売など考えることになります。

他に、リースバックなど自宅に住み続けることができる方法もありますが、それが最善の方法なのかしっかり検討する必要があります。

住宅ローン完済までのリスクを少なくする

1,住宅ローンを完済
2,団信を活用
3,住宅ローン返済困難・できない

ここまで、住宅ローンを借入した後の状況を3つに分けてみてきました。

どうすることもできない外部要因は別ですが、こういった状況踏まえ、
家を買うとき、住宅ローン完済までのリスクを少なくするためにできることをまとめてみました。

・予算・借入金額を最適にする
・購入後の人生設計を考える
 (住み替えや売却など)
金利上昇の影響をシミュレーションする
完済までの見通しを確認する
・ローン以外の維持費も踏まえる
・団信特約含めた住宅ローン選びをする
・家づくりや物件選びで資産価値を考える

人は生きている限り、住む場所に一定のコストがかかります。
住宅ローンはそのコストの1つといます。
適切な負担のコストであれば、過度に住宅ローンを恐れる必要はないと思います。

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