はじめに
家を買うと、住宅ローン返済以外にも維持するための費用が必要です。
この点、マンションの共用部の維持管理は、各自、管理費、修繕積立金を負担し、長期修繕計画などをもとに管理組合で行っていきます。
一方、一戸建ての購入を検討する場合、
・一戸建ての維持管理はなにが必要なの？
・修繕時期や費用はどう考えればいいの？
・固定資産税や火災保険料の負担は？
といった疑問も出てくるのではないでしょうか。
どのタイミングでどれくらい費用が必要かを知っておかないと、修繕費の積立の目安も分かりません。
この記事では、一戸建ての以下の維持費について、順に解説します。
- 修繕費用
- 固定資産税
- 火災保険料
一戸建て購入時の資金計画、購入後の家計管理などに役立ててください。
一戸建て住宅の維持費
修繕費
購入後の修繕費用は、いつ、どれくらいかかるのでしょうか。
一戸建ての場合、延床面積や何階建てかなどによって費用は大きく変わります。
ですので、一概には難しいのですが、目安として、アットホーム株式会社が「新築一戸建てを購入し30年以上住んでいる人（398人）に実施したアンケート結果」が参考になります。
修繕費
下表は、【木造】と【鉄筋・鉄骨造】それぞれの築年数別の修繕費総額です。
【木造】
| 築年数 | 修繕費総額 （平均） |
|---|---|
| 30年～34年 | 424.9万円 |
| 35年～39年 | 376.3万円 |
| 40年～44年 | 469.8万円 |
| 45年～49年 | 748.2万円 |
| 50年 | 630.0万円 |
| 全体平均 | 470.2万円 |
【鉄筋・鉄骨造】
| 築年数 | 修繕費総額 （平均） |
|---|---|
| 30年～34年 | 509.5万円 |
| 35年～39年 | 549.4万円 |
| 40年～44年 | 743.6万円 |
| 45年～49年 | 881.3万円 |
| 50年 | 1475.0万円 |
| 全体平均 | 617.7万円 |
木造、鉄筋、鉄骨造すべての平均修繕費用は、
532.1万円（築年数平均36.8年）
となっています。
当然ですが、築年数が経過するほど、修繕箇所も増え、費用も高くなる傾向です。
また、構造別にみると、
木造住宅より鉄筋・鉄骨住宅の修繕費が、
平均140万円ほど高くなっています。
一般的に、耐久年数や税法上の減価償却期間も、木造より鉄筋、鉄骨造が長くなりますが、修繕費は木造以上にかかる結果となっています。
修繕箇所別の時期・費用
次に、修繕箇所ごとに、
・1回目の修繕時期（築年数）
・1回目の修繕費（平均）
・これまでの修繕回数
をまとめたものです。
| 修繕箇所 | 1回目修繕 平均築年数 | 1回目平均 修繕費 | 修繕回数 （平均） |
|---|---|---|---|
| 屋根 | 21.1年 | 99.0万円 | 1.6回 |
| 外壁 | 19.4年 | 96.6万円 | 1.8回 |
| ベランダ バルコニー | 24.1年 | 53.5万円 | 1.3回 |
| トイレ | 23.0年 | 33.9万円 | 1.7回 |
| お風呂 | 25.5年 | 86.7万円 | 1.6回 |
| キッチン | 25.3年 | 110.5万円 | 1.3回 |
| 洗面台 | 24.9年 | 30.3万円 | 1.3回 |
| 給湯器 | 20.0年 | 40.1万円 | 1.7回 |
| 給水管 | 25.0年 | 28.9万円 | 1.3回 |
| 壁紙・内壁 | 23.4年 | 39.5万円 | 1.4回 |
| 床 | 26.3年 | 45.8万円 | 1.5回 |
| 玄関 | 26.0年 | 41.8万円 | 1.3回 |
| 床下 | 24.7年 | 36.3万円 | 1.7回 |
| シロアリ関連 | 20.5年 | 25.5万円 | 1.6回 |
新築から1回目修繕までの年数は、修繕箇所でばらつきはあるものの、概ね20年～25年で実施されています。
外からの影響を直接受ける屋根、外壁は、20年前後となっており、建物内部は水回り含め、概ね25年前後で1回目の修繕を迎えています。
また、1回目の修繕費用を見ると、
外壁、屋根、水回りではキッチン、お風呂が高くなっています。
不具合や故障がでるタイミングはそれぞれですが、修繕費用を抑えるには、
・屋根と外壁を同時にする（足場代など節約）
・水回りをまとめてする（配管工事など節約）
などによってトータルコストは抑えやすくなります。
また、同調査で
「自分で修繕をしたことがある」と答えた人の割合は、37.2％
にのぼります。
自分で修繕をすることで費用を抑えることもできそうです。
修繕費用の積立状況
次に、これら修繕費の積立状況についても調査結果があります。
| 毎月積み立てているか？ | 割合 |
|---|---|
| 積立てている | 8.3％ |
| 積立てていない | 91.7％ |
9割以上の人が修繕費用の積立をしていません。
一方、毎月積立をしている人は、
月平均2.5万円（平均14.7年）積立しています。
前出の調査結果で、平均修繕費用は、
532.1万円（築年数平均36.8年）でした。
この修繕費用を、仮に30年で積み立てるとすると、
月平均1.5万円の積立てでいける計算となります。
固定資産税とは
固定資産税は、
土地や建物など所有する固定資産に対して、市町村が課税する地方税です。
毎年1月1日時点、固定資産税台帳に記載されている所有者に支払い義務があります。
固定資産税と併せて納付するものとして、
都市計画税があります。
こちらは、市街化区域内に土地建物を所有する人に課税されます。
固定資産税評価額は3年ごとに見直されます。
固定資産税の計算方法
固定資産税額＝固定資産評価額×税率
固定資産税評価額は、各市町村がその土地、建物の個別要因踏まえ決定します。
固定資産税評価額の目安として、
土地について
実勢価格（実際の取引価格）の70%
建物について
新築時の請負金額の50～60％、
固定資産税の税率は、市町村によって違う場合もありますが、
原則、税率1.4％
（都市計画税は最大0.3％）
となっています。
土地・建物の固定資産税
固定資産税は、土地、建物それぞれ計算します。
この点、
土地は、建物と異なり経年劣化がありません。
ですので、
築年数が経過しても、地価が上がると固定資産税額が上がる場合もあります。
評価額が上がることは、資産価値が上がっていることでもあります。
一方、建物の固定資産税額は、建物の床面積や構造によって異なります。
そして、中古の建物については、
築年数に応じた減価率を加味した上で判断されます。
この点、
木造より耐久性の高い鉄骨造や鉄筋コンクリート造は、
もともと固定資産税も高く、
木造と比べ築年が経過しても下がりにくい
といえます。
固定資産税の確認方法
中古戸建ての固定資産税額は、
市町村から所有者（売主）に送付される、
固定資産税の納税通知書に記載されています。
購入前に不動産会社通じて確認してください。
住宅用地の軽減措置
住宅用地を購入した場合に、
課税標準額を軽減する特例があります。
| 固定資産税 | 都市計画税 | |
| 200㎡以下の部分 （小規模住宅用地） | 課税標準×1/6 | 課税標準×1/3 |
| 200㎡を超える部分 （一般住宅用地） | 課税標準×1/3 | 課税標準×2/3 |
この特例については、期限が設けられていません。
新築住宅の固定資産税の軽減措置
新築住宅の場合、
建物について固定資産税の軽減措置があります。
但し、軽減されるのは1戸当たり120㎡までです。
都市計画税については、軽減措置はありません。
一般の新築住宅の場合
| 軽減される期間 | 軽減される割合 |
| 3年間 （5年間） | 1/2 |
長期優良住宅の新築住宅の場合
| 軽減される期間 | 軽減される割合 |
| 5年間 （7年間） | 1/2 |
新築住宅に適用される減税措置は、
令和6年3月31日までに新築された住宅に適用されます。
固定資産税の目安・平均
固定資産税は、地域や構造など個別要因で変わりますが、一例として、固定資産税の算出方法を紹介します。
新築の一戸建てを購入した場合
土地：2,400万円（110㎡）
建物：2,000万円（新築）
※土地建物の固定資産税評価額は、
土地は実勢価格の70％、
建物は請負金額の60％とする
【土地の固定資産税評価額】
2,400万円×0.7＝1,680万円
【土地の固定資産税額】
1,680万円×1/6（住宅用地の軽減）×1.4％（税率）
＝39,200円
【建物の固定資産税評価額】
2,000万円×0.6＝1,200万円
【建物の固定資産税額】
1,200万円×1/2（新築住宅の軽減）×1.4％
＝84,000円
固定資産税額（年額）
39,200+84,000＝123,200円
火災保険料
次に、火災保険料について、マンションの場合、共用部分は管理組合が火災保険をかけます。
ですので、一戸建ての火災保険料は、共用部に囲まれたマンションの火災保険料よりも高くなります。
一戸建ての火災保険料
火災保険料に影響するものは以下の通りです。
- 場所（地域、立地）
- 床面積
- 築年数
- 構造・耐火性能（M構造・H構造・T構造）
- 保険の対象（建物・家財）
- 補償内容
- 保険金額（補償額）
- 免責金額（自己負担）
- 契約期間（一括か年払い）
- 耐震性（地震保険） など
購入する家が決まり、火災保険を決めるとき、
どの災害や事故に対して（補償内容）、
どれくらい備えるか（保険金額・免責金額）
で変わります。
一戸建て火災保険料の相場は？
一戸建ての火災保険料の目安を知る意味で、比較サイトの１つ「i保険]でシミュレーションしました。
見積り条件は以下の通りです。
【場所】兵庫県
【建物構造】H構造（非耐火構造）
【築年数】10年
【建物保険金額】2,000万円
【家財保険金額】500万円
【補償内容】
・火災・落雷・爆発（基本）
・風災・ひょう災・雪災
・水災
※2021年7月見積り
この場合の保険料（火災保険10年・地震保険5年）は、以下の通りです。
| 保険会社 | 保険料 （火災10年、地震5年） |
|---|---|
| 東京海上日動 | 509,320円 |
| 日新火災 | 525,730円 |
| SBI損保 | 437,860円 |
| 損保ジャパン | 406,820円 |
保険会社によって保険料に違いがありますし、これら以外の保険会社も数多くあります。
ですので、不動産会社、住宅会社から紹介される提携保険会社だけで決めるのではなく、しっかりと比較することも大切です。
ちなみに、比較サイトにないソニー損保でシミュレーションしたところ、保険料はもっとも安く402,093円でした。
ただ、保険料も大切ですが、
火災保険は、火災、自然災害リスクに対する備えです。
もっとも大事なことは、
必要な補償内容と保険金額を、
立地条件や家族構成にあわせて最適化する
ことです。
前述の屋根や外壁などの補修費用についても、台風や大雨、落雷など自然災害によってもたらされたものは、補償を最適化し、保険金申請を確実にすれば抑えることができるコストもあります。
まとめ
一戸建て住宅購入後にかかる維持費
- 補修費用
- 固定資産税
- 火災保険料
それぞれの費用について、時期や費用の目安について解説してきました。
あくまで一例ですが、
これまでの事例で一戸建ての維持費（概算）をまとめると、
| 修繕費 | 15,000円/月 |
| 固定資産税 | 10,000円/月 |
| 火災保険料 | 3,800円/月 |
| 合計 | 28,800円/月 |
火災保険料は、450,000円（火災保険・地震保険10年）として試算
長い目でみれば、住宅ローン返済以外の維持費はこれくらいかかるイメージです。
