はじめに
家を買うと、住宅ローン返済以外にも維持するための費用が必要です。
この点、マンションの共用部の維持管理は、各自、管理費、修繕積立金を負担し、長期修繕計画などをもとに管理組合で行っていきます。
一方、一戸建ての購入を検討する場合、
・一戸建ての維持管理はなにが必要なの?
・修繕時期や費用はどう考えればいいの?
・固定資産税や火災保険料の負担は?
といった疑問も出てくるのではないでしょうか。
どのタイミングでどれくらい費用が必要かを知っておかないと、修繕費の積立の目安も分かりません。
この記事では、一戸建ての以下の維持費について、順に解説します。
- 修繕費用
- 固定資産税
- 火災保険料
一戸建て購入時の資金計画、購入後の家計管理などに役立ててください。
一戸建て住宅の維持費
修繕費
購入後の修繕費用は、いつ、どれくらいかかるのでしょうか。
一戸建ての場合、延床面積や何階建てかなどによって費用は大きく変わります。
ですので、一概には難しいのですが、目安として、アットホーム株式会社が「新築一戸建てを購入し30年以上住んでいる人(398人)に実施したアンケート結果」が参考になります。
修繕費
下表は、【木造】と【鉄筋・鉄骨造】それぞれの築年数別の修繕費総額です。
【木造】
築年数 | 修繕費総額 (平均) |
---|---|
30年~34年 | 424.9万円 |
35年~39年 | 376.3万円 |
40年~44年 | 469.8万円 |
45年~49年 | 748.2万円 |
50年 | 630.0万円 |
全体平均 | 470.2万円 |
【鉄筋・鉄骨造】
築年数 | 修繕費総額 (平均) |
---|---|
30年~34年 | 509.5万円 |
35年~39年 | 549.4万円 |
40年~44年 | 743.6万円 |
45年~49年 | 881.3万円 |
50年 | 1475.0万円 |
全体平均 | 617.7万円 |
木造、鉄筋、鉄骨造すべての平均修繕費用は、
532.1万円(築年数平均36.8年)
となっています。
当然ですが、築年数が経過するほど、修繕箇所も増え、費用も高くなる傾向です。
また、構造別にみると、
木造住宅より鉄筋・鉄骨住宅の修繕費が、
平均140万円ほど高くなっています。
一般的に、耐久年数や税法上の減価償却期間も、木造より鉄筋、鉄骨造が長くなりますが、修繕費は木造以上にかかる結果となっています。
修繕箇所別の時期・費用
次に、修繕箇所ごとに、
・1回目の修繕時期(築年数)
・1回目の修繕費(平均)
・これまでの修繕回数
をまとめたものです。
修繕箇所 | 1回目修繕 平均築年数 | 1回目平均 修繕費 | 修繕回数 (平均) |
---|---|---|---|
屋根 | 21.1年 | 99.0万円 | 1.6回 |
外壁 | 19.4年 | 96.6万円 | 1.8回 |
ベランダ バルコニー | 24.1年 | 53.5万円 | 1.3回 |
トイレ | 23.0年 | 33.9万円 | 1.7回 |
お風呂 | 25.5年 | 86.7万円 | 1.6回 |
キッチン | 25.3年 | 110.5万円 | 1.3回 |
洗面台 | 24.9年 | 30.3万円 | 1.3回 |
給湯器 | 20.0年 | 40.1万円 | 1.7回 |
給水管 | 25.0年 | 28.9万円 | 1.3回 |
壁紙・内壁 | 23.4年 | 39.5万円 | 1.4回 |
床 | 26.3年 | 45.8万円 | 1.5回 |
玄関 | 26.0年 | 41.8万円 | 1.3回 |
床下 | 24.7年 | 36.3万円 | 1.7回 |
シロアリ関連 | 20.5年 | 25.5万円 | 1.6回 |
新築から1回目修繕までの年数は、修繕箇所でばらつきはあるものの、概ね20年~25年で実施されています。
外からの影響を直接受ける屋根、外壁は、20年前後となっており、建物内部は水回り含め、概ね25年前後で1回目の修繕を迎えています。
また、1回目の修繕費用を見ると、
外壁、屋根、水回りではキッチン、お風呂が高くなっています。
不具合や故障がでるタイミングはそれぞれですが、修繕費用を抑えるには、
・屋根と外壁を同時にする(足場代など節約)
・水回りをまとめてする(配管工事など節約)
などによってトータルコストは抑えやすくなります。
また、同調査で
「自分で修繕をしたことがある」と答えた人の割合は、37.2%
にのぼります。
自分で修繕をすることで費用を抑えることもできそうです。
修繕費用の積立状況
次に、これら修繕費の積立状況についても調査結果があります。
毎月積み立てているか? | 割合 |
---|---|
積立てている | 8.3% |
積立てていない | 91.7% |
9割以上の人が修繕費用の積立をしていません。
一方、毎月積立をしている人は、
月平均2.5万円(平均14.7年)積立しています。
前出の調査結果で、平均修繕費用は、
532.1万円(築年数平均36.8年)でした。
この修繕費用を、仮に30年で積み立てるとすると、
月平均1.5万円の積立てでいける計算となります。
固定資産税とは
固定資産税は、
土地や建物など所有する固定資産に対して、市町村が課税する地方税です。
毎年1月1日時点、固定資産税台帳に記載されている所有者に支払い義務があります。
固定資産税と併せて納付するものとして、
都市計画税があります。
こちらは、市街化区域内に土地建物を所有する人に課税されます。
固定資産税評価額は3年ごとに見直されます。
固定資産税の計算方法
固定資産税額=固定資産評価額×税率
固定資産税評価額は、各市町村がその土地、建物の個別要因踏まえ決定します。
固定資産税評価額の目安として、
土地について
実勢価格(実際の取引価格)の70%
建物について
新築時の請負金額の50~60%、
固定資産税の税率は、市町村によって違う場合もありますが、
原則、税率1.4%
(都市計画税は最大0.3%)
となっています。
土地・建物の固定資産税
固定資産税は、土地、建物それぞれ計算します。
この点、
土地は、建物と異なり経年劣化がありません。
ですので、
築年数が経過しても、地価が上がると固定資産税額が上がる場合もあります。
評価額が上がることは、資産価値が上がっていることでもあります。
一方、建物の固定資産税額は、建物の床面積や構造によって異なります。
そして、中古の建物については、
築年数に応じた減価率を加味した上で判断されます。
この点、
木造より耐久性の高い鉄骨造や鉄筋コンクリート造は、
もともと固定資産税も高く、
木造と比べ築年が経過しても下がりにくい
といえます。
固定資産税の確認方法
中古戸建ての固定資産税額は、
市町村から所有者(売主)に送付される、
固定資産税の納税通知書に記載されています。
購入前に不動産会社通じて確認してください。

住宅用地の軽減措置
住宅用地を購入した場合に、
課税標準額を軽減する特例があります。
固定資産税 | 都市計画税 | |
200㎡以下の部分 (小規模住宅用地) | 課税標準×1/6 | 課税標準×1/3 |
200㎡を超える部分 (一般住宅用地) | 課税標準×1/3 | 課税標準×2/3 |
この特例については、期限が設けられていません。
新築住宅の固定資産税の軽減措置
新築住宅の場合、
建物について固定資産税の軽減措置があります。
但し、軽減されるのは1戸当たり120㎡までです。
都市計画税については、軽減措置はありません。
一般の新築住宅の場合
軽減される期間 | 軽減される割合 |
3年間 (5年間) | 1/2 |
長期優良住宅の新築住宅の場合
軽減される期間 | 軽減される割合 |
5年間 (7年間) | 1/2 |
新築住宅に適用される減税措置は、
令和6年3月31日までに新築された住宅に適用されます。
固定資産税の目安・平均
固定資産税は、地域や構造など個別要因で変わりますが、一例として、固定資産税の算出方法を紹介します。
新築の一戸建てを購入した場合
土地:2,400万円(110㎡)
建物:2,000万円(新築)
※土地建物の固定資産税評価額は、
土地は実勢価格の70%、
建物は請負金額の60%とする
【土地の固定資産税評価額】
2,400万円×0.7=1,680万円
【土地の固定資産税額】
1,680万円×1/6(住宅用地の軽減)×1.4%(税率)
=39,200円
【建物の固定資産税評価額】
2,000万円×0.6=1,200万円
【建物の固定資産税額】
1,200万円×1/2(新築住宅の軽減)×1.4%
=84,000円
固定資産税額(年額)
39,200+84,000=123,200円
火災保険料

次に、火災保険料について、マンションの場合、共用部分は管理組合が火災保険をかけます。
ですので、一戸建ての火災保険料は、共用部に囲まれたマンションの火災保険料よりも高くなります。
一戸建ての火災保険料
火災保険料に影響するものは以下の通りです。
- 場所(地域、立地)
- 床面積
- 築年数
- 構造・耐火性能(M構造・H構造・T構造)
- 保険の対象(建物・家財)
- 補償内容
- 保険金額(補償額)
- 免責金額(自己負担)
- 契約期間(一括か年払い)
- 耐震性(地震保険) など
購入する家が決まり、火災保険を決めるとき、
どの災害や事故に対して(補償内容)、
どれくらい備えるか(保険金額・免責金額)
で変わります。
一戸建て火災保険料の相場は?
一戸建ての火災保険料の目安を知る意味で、比較サイトの1つ「i保険]でシミュレーションしました。
見積り条件は以下の通りです。
【場所】兵庫県
【建物構造】H構造(非耐火構造)
【築年数】10年
【建物保険金額】2,000万円
【家財保険金額】500万円
【補償内容】
・火災・落雷・爆発(基本)
・風災・ひょう災・雪災
・水災
※2021年7月見積り
この場合の保険料(火災保険10年・地震保険5年)は、以下の通りです。
保険会社 | 保険料 (火災10年、地震5年) |
---|---|
東京海上日動 | 509,320円 |
日新火災 | 525,730円 |
SBI損保 | 437,860円 |
損保ジャパン | 406,820円 |
保険会社によって保険料に違いがありますし、これら以外の保険会社も数多くあります。
ですので、不動産会社、住宅会社から紹介される提携保険会社だけで決めるのではなく、しっかりと比較することも大切です。
ちなみに、比較サイトにないソニー損保でシミュレーションしたところ、保険料はもっとも安く402,093円でした。
ただ、保険料も大切ですが、
火災保険は、火災、自然災害リスクに対する備えです。
もっとも大事なことは、
必要な補償内容と保険金額を、
立地条件や家族構成にあわせて最適化する
ことです。
前述の屋根や外壁などの補修費用についても、台風や大雨、落雷など自然災害によってもたらされたものは、補償を最適化し、保険金申請を確実にすれば抑えることができるコストもあります。
まとめ
一戸建て住宅購入後にかかる維持費
- 補修費用
- 固定資産税
- 火災保険料
それぞれの費用について、時期や費用の目安について解説してきました。
あくまで一例ですが、
これまでの事例で一戸建ての維持費(概算)をまとめると、
修繕費 | 15,000円/月 |
固定資産税 | 10,000円/月 |
火災保険料 | 3,800円/月 |
合計 | 28,800円/月 |
火災保険料は、450,000円(火災保険・地震保険10年)として試算
長い目でみれば、住宅ローン返済以外の維持費はこれくらいかかるイメージです。