戸建て住宅の維持費

家(資産)を買うと、
その資産を維持するための維持費が必要です。

  • 固定資産税
  • 修繕・メンテナンス費用
  • 火災保険料
  • 団信特約保険料

それぞれ見ていきたいと思います。

固定資産税とは

固定資産税とは、
土地や建物など所有する固定資産に対して、市町村が課税する地方税です。

毎年1月1日時点、固定資産税台帳などに記載されている所有者に支払い義務があります。

固定資産税と併せて納付するものとして、
都市計画税があります。
こちらは、市街化区域内に土地建物を所有する人に課税されます。

市町村によって税率は異なりますが、
原則、税率1.4%(都市計画税は最大0.3%)となっています。

固定資産税の計算方法

固定資産税額=固定資産評価額×税率

固定資産税評価額は、
各市町村がその土地、建物の個別要因踏まえ決定します。

固定資産税評価額の目安としては、

土地については、
実勢価格(実際に取引されている価格)の70%

建物については、
新築時の請負金額の50~60%

と言われます。

中古の建物については、
築年数に応じた減価率を加味した上で判断されます。

固定資産税評価額は3年ごとに見直されます。

土地・建物の固定資産税

固定資産税は、
土地、建物それぞれに対して計算します。

土地は、建物と異なり経年劣化がありません。
ですので、
築年数が経過しても、土地の評価によっては固定資産税額が上がる場合もあります。

評価額が上がることは、資産価値が上がっていることでもあります。

建物の固定資産税額は、
建物の床面積や構造によって異なります。

一戸建てでも、木造より建築コストも高く、劣化しにくい鉄骨造や鉄筋コンクリート造などは固定資産税も高くなります。

また、建物は経過年数によって評価は下がり、固定資産税は安くなります。

中古戸建ての固定資産税

中古戸建ての固定資産税額は、
市町村から所有者(売主)に送付される、
固定資産税の納税通知書に評価額とともに記載されています。

購入前に不動産会社通じて確認してください。

神戸市 固定資産税
固定資産税納税通知書(神戸市サンプル)

住宅用地の軽減措置

住宅用地を購入した場合に、
課税標準額を軽減する特例があります。

固定資産税都市計画税
200㎡以下の部分
(小規模住宅用地)
課税標準×1/6課税標準×1/3
200㎡を超える部分
(一般住宅用地)
課税標準×1/3課税標準×2/3

新築住宅の固定資産税の軽減措置

新築住宅の場合、
建物に対して固定資産税の軽減措置があります。

但し、軽減されるのは1戸当たり120㎡までです。
都市計画税については、軽減措置はありません。

一般の新築住宅の場合
軽減される期間軽減される割合
3年間
(5年間)

1/2
( )内は、3階建ての耐火・準耐火建築物の場合
長期優良住宅の新築住宅の場合
軽減される期間軽減される割合
5年間
(7年間)

1/2
( )内は、3階建ての耐火・準耐火建築物の場合

新築住宅に適用される減税措置は、
令和4年3月31日までに新築された住宅に適用されます。

固定資産税の目安・平均

固定資産税は、地域や建物の構造等など個別要因によって変わるので一律に決めることはできません。
ここでは、一例として、固定資産税の算出方法を紹介します。

固定資産税の計算方法

新築の戸建てを購入した場合
土地:2,400万円(110㎡)
建物:2,000万円(新築)
 ※土地建物の固定資産税評価額は、
  土地は実勢価格の70%、
  建物は請負金額の60%とする

【土地の固定資産税評価額】
2,400万円×0.7=1,680万円
【土地の固定資産税額】
1,680万円×1/6(住宅用地の軽減)×1.4%(税率)
=39,200円

【建物の固定資産税評価額】
2,000万円×0.6=1,200万円
【建物の固定資産税額】
1,200万円×1/2(新築住宅の軽減)×1.4%
=84,000円

固定資産税額(年額)
=39,200+84,000=123,200円

戸建て修繕費・メンテナンス費用

一戸建て購入後のメンテナンスや修繕費用はどれくらいかかるのでしょうか。
下表は、築年数別の修繕費用の平均総額をまとめたものです。

築年数平均総額
30年~34年495万円
35年~39年583万円
40年~44年602万円
45年~49年608万円
50年750万円
全体平均(35.8年)556万円

平均築年数35.8年で、
556万円の修繕費用がかかる結果です。

修繕場所別の修繕費

下表は、修繕場所ごとの1回目の修繕時期と修繕費用の平均の一覧です。

修繕場所1回目の修繕時の
平均築年数
修繕1回のみの
平均修繕費用
屋根23.3年137万円
外壁20.1年135万円
ベランダ
バルコニー
21.1年44万円
トイレ23.3年51万円
お風呂24.7年107万円
キッチン25.2年131万円
洗面台23.4年30万円
給湯器19.1年49万円
給水管23.6年54万円
壁紙・内壁22.2年74万円
24.4年57万円
玄関24.3年44万円
床下23.8年35万円
シロアリ関連18.3年26万円

アットホーム株式会社「一戸建て修繕の実態」調査(2016年7月)を元に掲載しております。

火災保険料

住宅 維持費

次に一戸建ての火災保険料はどれくらいかかるのでしょうか。
通常、マンションと比べ一戸建ての方が火災保険料は高くなります。

一戸建ての火災保険料

火災保険も保険ですので、どこまで備えるかで保険料は変わります。
火災保険料に影響するものは以下の通りです。

  • 場所
  • 床面積
  • 築年数
  • 建物の構造
  • 耐火性能
  • 保険の対象(建物・家財)
  • 保険金額(補償額)
  • 補償内容
  • 免責金額
  • 契約期間・支払い方法
  • 耐震性(地震保険) など

火災保険を決める際に、必要な補償・保険金額をしっかり設定することで無駄保険料は払わなくてすみます。

戸建て火災保険料の相場は?

火災保険の比較・ランキングサイトは数多くあります。
そのうちの1つ(i保険)でシミュレーションしました。
見積り条件は以下の通りです。

【場所】兵庫県
【建物構造】H構造(非耐火構造)
【築年数】10年
【建物保険金額】2,000万円
【家財保険金額】500万円
【補償内容】
 ・火災・落雷・爆発(基本)
 ・風災・ひょう災・雪災
 ・水災

この場合の保険料(火災保険10年・地震保険5年)は、以下の通りです。

保険会社保険料
東京海上日動509,320円
日新火災525,730円
SBI損保437,860円
損保ジャパン406,820円
2021年7月時点

ちなみに、この比較サイトにはないソニー損保
同一条件でシミュレーションしたところ、
402,093円でした。

保険会社によってかなり違いがあります。
ただ、それ以上に、まず最初に
必要な補償内容、保険金額を、購入した家、家族構成によってしっかりと決めることが重要です。

住宅ローン団信特約保険料  

維持費として、火災保険以外にもう1つの保険があります。

それは、団体信用生命保険(以下団信)の保険料です。
一般の団信は、死亡・高度障害を保障するものですが、今ではガン団信や3大疾病、8大疾病といった、団信特約が数多く選択できるようになっています。

ただ、この特約の保険料ですが、
多くの商品は金利上乗せで、住宅ローン完済まで外せないという商品です。

団信の内容を決める際、
マイホーム購入後の維持費として、

・特約保険料が毎月いくらになるのか?
・完済までの保険料はトータルいくらか?


などしっかりと考えて選ぶ必要があります。

団信特約料のシミュレーション

借入金額:3,500万円
返済期間:30年
金利:1.0%(全期間固定)
団信特約保険料:0.2%(金利上乗せ)

上記事例の場合、団信特約保険料は、

・毎月:3,245円/月
・総返済額:117万円
(概算)

になります。

【関連記事】3大疾病・8大疾病!住宅ローン、団体信用生命保険の特約って必要?

戸建て住宅の維持費を節約する

このように戸建て住宅の維持費はさまざまです。

では、こういった費用を
できるだけ節約する・増やさないためには
どうすればよいのでしょうか。

物件の状態・修繕履歴をしっかり確認

中古の戸建て住宅を購入する際にチェックすべきポイントは、いろいろとあります。

その中で、物件の状態の確認と併せて、
これまでのメンテナンスや補修状況の確認は重要です。

購入後、どれくらいでメンテナンスが必要か、金額はどれくらいかかりそうか等を踏まえた物件選びが必要です。

メンテンンス費用、建物の構造等によっても変わります。

提携商品だけで決めない

家を買うとなると、契約するのは家けではありません。

・住宅ローン
・火災保険

を選ぶ際に、
住宅会社や不動産会社提携の商品だけで決めず、より多くの選択肢から選ぶことで無駄な費用を払うことも少なくなります。

マイホーム購入の後悔は2種類あります。
1つは、選択を間違うこと
もう1つは、そもそもその選択肢を知らないことです。

必要な保障・保険金額を選ぶ

住宅ローンや火災保家を決める際に、
保障(補償)内容や保険金額をしっかりと判断することで無駄な費用をなくすことができます。

家を買うと団信(特約含め)に加入します。
もし重複する保障や保険金額など保険を見直すことで、保険料を節約することができる場合もあります。

維持費踏まえた予算、物件選び

戸建て住宅を購入すると、
住宅ローン含め長期間に渡り維持費がかかります。

ただ、その維持費を意識してマイホーム購入をすることは簡単ではありません

その1つの方法として、ライフプランを作成するというものがあります。

ライフプランを作成すると、
購入する物件(戸建てorマンション、新築or中古)に合わせ、
維持費もシミュレーションをすることができます。

物件価格だけでない、維持費も含めた物件選びや予算決めをすることで、購入後に後悔するリスクは少なくなります。

【関連記事】住宅購入で後悔したくない・決断できない人はライフプランを作成‼

まとめ

戸建て住宅購入後にかかる維持費

  • 固定資産税
  • メンテンナンス・補修費用
  • 火災保険料
  • 団信特約保険料

維持費を節約・増やさない方法

  • 中古戸建ての物件の状態・メンテンタンス状況を確認する
  • 提携商品だけで決めない
  • 必要な保障・必要な保険金額をしっかりと判断する
  • ライフプランを作成する

【関連記事】中古マンションの専有面積で、維持費と住宅コストはこれだけ変わる

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