一戸建ての維持費っていくらかかる？～修繕費、固定資産税、火災保険料について徹底解説

はじめに

家を買うと、住宅ローン返済以外にも維持するための費用が必要です。

この点、マンションの共用部の維持管理は、各自、管理費、修繕積立金を負担し、長期修繕計画などをもとに管理組合で行っていきます。

一方、一戸建ての購入を検討する場合、

・一戸建ての維持管理はなにが必要なの？
・修繕時期や費用はどう考えればいいの？
・固定資産税や火災保険料の負担は？

といった疑問も出てくるのではないでしょうか。

どのタイミングでどれくらい費用が必要かを知っておかないと、修繕費の積立の目安も分かりません。

この記事では、一戸建ての以下の維持費について、順に解説します。

• 修繕費用
• 固定資産税
• 火災保険料

一戸建て購入時の資金計画、購入後の家計管理などに役立ててください。

一戸建て住宅の維持費

修繕費

購入後の修繕費用は、いつ、どれくらいかかるのでしょうか。

一戸建ての場合、延床面積や何階建てかなどによって費用は大きく変わります。

ですので、一概には難しいのですが、目安として、アットホーム株式会社が「新築一戸建てを購入し30年以上住んでいる人（398人）に実施したアンケート結果」が参考になります。

修繕費

下表は、【木造】と【鉄筋・鉄骨造】それぞれの築年数別の修繕費総額です。

【木造】

【鉄筋・鉄骨造】

木造、鉄筋、鉄骨造すべての平均修繕費用は、

532.1万円（築年数平均36.8年）

となっています。

当然ですが、築年数が経過するほど、修繕箇所も増え、費用も高くなる傾向です。

また、構造別にみると、

木造住宅より鉄筋・鉄骨住宅の修繕費が、
平均140万円ほど高くなっています。

一般的に、耐久年数や税法上の減価償却期間も、木造より鉄筋、鉄骨造が長くなりますが、修繕費は木造以上にかかる結果となっています。

修繕箇所別の時期・費用

次に、修繕箇所ごとに、

・1回目の修繕時期（築年数）
・1回目の修繕費（平均）
・これまでの修繕回数

をまとめたものです。

新築から1回目修繕までの年数は、修繕箇所でばらつきはあるものの、概ね20年～25年で実施されています。

外からの影響を直接受ける屋根、外壁は、20年前後となっており、建物内部は水回り含め、概ね25年前後で1回目の修繕を迎えています。

また、1回目の修繕費用を見ると、
外壁、屋根、水回りではキッチン、お風呂が高くなっています。

アットホーム株式会社「一戸建て修繕の実態」調査（2021年）

不具合や故障がでるタイミングはそれぞれですが、修繕費用を抑えるには、

・屋根と外壁を同時にする（足場代など節約）
・水回りをまとめてする（配管工事など節約）

などによってトータルコストは抑えやすくなります。

また、同調査で

「自分で修繕をしたことがある」と答えた人の割合は、37.2％

にのぼります。

自分で修繕をすることで費用を抑えることもできそうです。

修繕費用の積立状況

次に、これら修繕費の積立状況についても調査結果があります。

9割以上の人が修繕費用の積立をしていません。

一方、毎月積立をしている人は、
月平均2.5万円（平均14.7年）積立しています。

前出の調査結果で、平均修繕費用は、
532.1万円（築年数平均36.8年）でした。

この修繕費用を、仮に30年で積み立てるとすると、
月平均1.5万円の積立てでいける計算となります。

固定資産税とは

固定資産税は、
土地や建物など所有する固定資産に対して、市町村が課税する地方税です。

毎年1月1日時点、固定資産税台帳に記載されている所有者に支払い義務があります。

固定資産税と併せて納付するものとして、
都市計画税があります。
こちらは、市街化区域内に土地建物を所有する人に課税されます。

固定資産税の計算方法

固定資産税額＝固定資産評価額×税率

固定資産税評価額は、各市町村がその土地、建物の個別要因踏まえ決定します。

固定資産税評価額の目安として、

土地について
実勢価格（実際の取引価格）の70%

建物について
新築時の請負金額の50～60％、

土地・建物の固定資産税

固定資産税は、土地、建物それぞれ計算します。

この点、
土地は、建物と異なり経年劣化がありません。

ですので、

築年数が経過しても、地価が上がると固定資産税額が上がる場合もあります。

一方、建物の固定資産税額は、建物の床面積や構造によって異なります。

そして、中古の建物については、
築年数に応じた減価率を加味した上で判断されます。

この点、
木造より耐久性の高い鉄骨造や鉄筋コンクリート造は、

もともと固定資産税も高く、
木造と比べ築年が経過しても下がりにくい

といえます。

固定資産税の確認方法

中古戸建ての固定資産税額は、
市町村から所有者（売主）に送付される、
固定資産税の納税通知書に記載されています。

購入前に不動産会社通じて確認してください。

住宅用地の軽減措置

住宅用地を購入した場合に、
課税標準額を軽減する特例があります。

この特例については、期限が設けられていません。

新築住宅の固定資産税の軽減措置

新築住宅の場合、
建物について固定資産税の軽減措置があります。

但し、軽減されるのは1戸当たり120㎡までです。
都市計画税については、軽減措置はありません。

一般の新築住宅の場合

長期優良住宅の新築住宅の場合

新築住宅に適用される減税措置は、
令和6年3月31日までに新築された住宅に適用されます。

固定資産税の目安・平均

固定資産税は、地域や構造など個別要因で変わりますが、一例として、固定資産税の算出方法を紹介します。

新築の一戸建てを購入した場合

土地：2,400万円（110㎡）
建物：2,000万円（新築）
　※土地建物の固定資産税評価額は、
　　土地は実勢価格の70％、
　　建物は請負金額の60％とする

【土地の固定資産税評価額】
　2,400万円×0.7＝1,680万円
【土地の固定資産税額】
　1,680万円×1/6（住宅用地の軽減）×1.4％（税率）
　＝39,200円

【建物の固定資産税評価額】
　2,000万円×0.6＝1,200万円
【建物の固定資産税額】
　1,200万円×1/2（新築住宅の軽減）×1.4％
　＝84,000円

　固定資産税額（年額）
　39,200+84,000＝123,200円

火災保険料

次に、火災保険料について、マンションの場合、共用部分は管理組合が火災保険をかけます。

ですので、一戸建ての火災保険料は、共用部に囲まれたマンションの火災保険料よりも高くなります。

一戸建ての火災保険料

火災保険料に影響するものは以下の通りです。

• 場所（地域、立地）
• 床面積
• 築年数
• 構造・耐火性能（M構造・H構造・T構造）
• 保険の対象（建物・家財）
• 補償内容
• 保険金額（補償額）
• 免責金額（自己負担）
• 契約期間（一括か年払い）
• 耐震性（地震保険）　など

購入する家が決まり、火災保険を決めるとき、

どの災害や事故に対して（補償内容）、
どれくらい備えるか（保険金額・免責金額）

で変わります。

一戸建て火災保険料の相場は？

一戸建ての火災保険料の目安を知る意味で、比較サイトの１つ「i保険]でシミュレーションしました。

見積り条件は以下の通りです。

【場所】兵庫県
【建物構造】H構造（非耐火構造）
【築年数】10年
【建物保険金額】2,000万円
【家財保険金額】500万円
【補償内容】
　・火災・落雷・爆発（基本）
　・風災・ひょう災・雪災
　・水災

※2021年7月見積り

この場合の保険料（火災保険10年・地震保険5年）は、以下の通りです。

保険会社によって保険料に違いがありますし、これら以外の保険会社も数多くあります。

ですので、不動産会社、住宅会社から紹介される提携保険会社だけで決めるのではなく、しっかりと比較することも大切です。

ちなみに、比較サイトにないソニー損保でシミュレーションしたところ、保険料はもっとも安く402,093円でした。

ただ、保険料も大切ですが、
火災保険は、火災、自然災害リスクに対する備えです。

もっとも大事なことは、

必要な補償内容と保険金額を、
立地条件や家族構成にあわせて最適化する

ことです。

前述の屋根や外壁などの補修費用についても、台風や大雨、落雷など自然災害によってもたらされたものは、補償を最適化し、保険金申請を確実にすれば抑えることができるコストもあります。

まとめ

一戸建て住宅購入後にかかる維持費

• 補修費用
• 固定資産税
• 火災保険料

それぞれの費用について、時期や費用の目安について解説してきました。

あくまで一例ですが、
これまでの事例で一戸建ての維持費（概算）をまとめると、

火災保険料は、450,000円（火災保険・地震保険10年）として試算

長い目でみれば、住宅ローン返済以外の維持費はこれくらいかかるイメージです。

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