新築分譲・中古住宅・注文住宅

家を買うとしても

・新築分譲住宅を購入
・中古住宅を購入してリフォーム
・注文で家づくり

といろいろ方法はあるわけですが…「どれがいいですか?」と聞かれれば、一言でいうと「物件次第」とならざるを得ません。

購入しようとするエリアにどんな分譲住宅、中古物件、土地があるかによります。

ただ、どういったマイホームを買うかということは予算配分にも影響します。

注文住宅などで、打ち合わせを進めていくうちに、当初より大きく予算オーバーという話もよくあります。中古住宅にしても、必要なリフォーム費用もしっかりと計算に入れないと、思った以上に住宅ローン借入金額が膨らんだということになり得ます。

そこで、予算配分という観点から「どこに」「どういった家を購入するか」考えてみました。

 

その前提として、マイホーム購入に当てられる予算を5,000万円としました

新築分譲住宅を購入する


予算が5,000万円ですので、

【物件価格】4,600万円
【諸費用】400万円(諸費用は物件価格の約8%として算出)

諸費用

・仲介手数料
・住宅ローン事務手数料
・登記費用
・火災保険
・固定資産税清算金
・引越し代

など…が含まれます。

つまり、新築分譲住宅を購入する場合、5,000万円の予算に対して、物件価格は4,600万円までいけるということです。

ちなみに、新築分譲物件の場合、住宅会社や不動産会社が売主となっている場合が殆どです。この場合の取引態様が『売主』と『仲介』(『販売代理』もありますが)では、諸費用が大きく変わってきます。

売主から買う場合は、直接取引を行うわけなので、仲介手数料は不要です。一方、売主との間に、仲介会社を通して買う場合は、仲介手数料が必要となります。

5,000万円の物件だと、仲介手数料も150万円を超えてきますので、諸費用に大きな違いが出ます。

 

中古住宅を購入してリフォーム

リフォームもしくはリノベーションにかかる費用は、物件の状態と希望する内容次第です。リフォーム済みの物件でリフォーム費用がかからないものも多くあります。

ただ、例えば、建物が古くてもいいので、地域や立地重視で物件を探したいという場合、マンションと戸建てによっても異なりますが、ある程度のリフォーム費用を想定して、物件を探すということも考えられます。

仮に、500万円はリフォーム費用として考えるという場合…

【物件価格】4,150万円
【諸費用】350万円
【リフォーム費用】500万円

つまり、リフォーム費用(500万円)含めて、4,150万円の物件価格であれば予算内に収まるということです。希望するエリアや立地条件で、4,150万円という予算で物件探しをする前提で、条件等を考える必要があるということです。

また、リフォーム工事は物件の引渡しが終わってから始まります。業者の手配やマンションであれば、管理組合への申請手続き含め、リフォームが完了し入居するまでの期間も考えたほうが良いです。

その期間が長ければ長いほど、家賃を払わなければならない、住宅ローンの返済と合わせて家賃の支払が発生するということになるためです。

注文住宅を建てる場合

注文住宅の場合、購入する地域や場所の土地の値段で予算配分は大きく変わります。


土地が120万円/坪の場合

【土地代金】120万円/坪×25坪=3,000万円

そうすると、土地以外の費用は、5,000万円-3,000万円=2,000万円となります。

建物代金の内訳を以下のように考えた場合、

 ・本体工事(70%)
 ・別途工事(20%)
 ・諸費用(10%)

別途工事は、地盤調査(改良)費用、給排水管の引込工事、外構工事、冷暖房・照明・カーテンなど、建物本体の工事に含まれない工事をさします。

そうすると、建物本体に当てられる予算は、

・本体工事費:1,400万円

 ・別途工事費:400万円
 ・諸費用:200万円

となり、建物本体工事費は1,400万円ということになります。

本体工事と別途工事、諸費用の中身も会社によって違うところもありますが、本体工事は、建物本体にかかる費用で、坪単価の目安となる費用です。

この場合、希望する建築面積(建物の面積)を30坪とすると…

(建物本体予算)1,400万円÷(建坪)30坪 ≒46万円

 

つまり、予算5,000万円で注文住宅を建てようとした場合、坪単価46万円で建てることが必要となります。

地方の方からすると、25坪の土地…30坪の家…だと、「狭い」と感じるかもしれませんが、阪神間では場所にもよりますが、これくらいの土地建物の広さは珍しくありません。

ただ、用途地域によって建ぺい率や容積率の制限もありますので、3階建てになることは珍しくありません。

 

土地が60万円/坪の場合


先ほどと同じように考えると、土地面積を広くして30坪としても、

【土地代金】60万円/坪×30坪=1,800万円

となり、それ以外の予算は3,200万円となります。

そして、3,200万円の予算の内訳が

 ・本体工事費:2,240万円
 ・別途工事費:640万円
 ・諸費用:320万円

となり、建物本体工事費は2,240万円になります。

2,240万円÷30坪=74.6万円/坪

つまり、この場合、坪単価74万円の家が建てられるということになります。

建物の価値と土地の価値…そして将来の資産価値

マイホームの予算をどこにかけるか

これまでの例をまとめると、

4,650万円の新築分譲を購入する
・4,150万円の中古物件を500万円かけてリフォームする
・注文住宅を坪46万円もしくは坪74万円で建てる

という比較でした。

エリアや立地条件によって、相場や物件の流通量が全く異なるので、本当に物件次第なのですが、注文住宅でも坪46万円でも家は十分に建ちます。今、ローコスト系のパワービルダーのは勢いがあります。

ただ、

・どれくらいの構造や仕様の家か
・どれくらい間取りや設備の自由度があるのか
・建物に対する保証内容

など十分に考えないといけませんし…5,000万円の予算に対して建物にかけられる費用が46万円/坪であるということも考える必要があります。

坪46万円で建てられるか、坪74万円かでは、建物に対する希望条件も違うでしょうし、選択肢も全然違います。

建物の基本的な性能として

・耐久性
・耐震性
・防火・耐火性
・省エネ性能(断熱性)
・環境性能

などどこまで求めるか?2020年に省エネ性能も義務化されます。

・省エネ性能と住宅の資産価値 ~2020年省エネ性能義務化~

 

将来の資産性を考えた予算配分

ただ、もう1つ考えるべきことがあります。それは資産性です。

どんなに高い性能をもつ建物でも20年、30年後に資産価値がどれくらい残るか、予測になりますが最低限のリフォームをしたとしても建物の価値は殆ど残らないと考えます。価値として残るのは土地です。

そして、土地として価値が維持されるために一番必要な条件は地域性と立地です。それだけ価格も高いですが、資産価値が維持しやすい土地です。

仲介会社の担当者と話しをしても、既に、市場価値(資産価値)や流通性(売却のしやすさ)についても、2極化が始まっています。つまり、資産価値を維持できる立地と維持できない立地が…明確に分かれつつあると。

マイホーム購入にあてられる予算をどう使うか?

購入される地域の状況で全て異なりますが、無理のない予算で…予算配分という視点から

・どの場所に
・どんな家を購入するか

考えてみてください。

♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦
あなたの住宅購入後のライフプラン・キャッシュフロー表から算出する無理のない購入予算と物件選びを把握する「マイホーム予算・物件診断サービス」はこちら

マイホーム予算・物件診断サービス