住み替えを考えたマイホーム購入

アメリカでは、一生のうち４回は住む家を替えることは珍しくないようです。

  1. 結婚して、夫婦で小さなマンションを購入
  2. 子供ができて一戸建てを購入
  3. さらに子供が増えると、教育環境のよい地域に引越し
  4. 子供が大人になり夫婦だけになると、シニア向けのコンドミニアム（マンション）

などのように、一生のうちライフスタイルに合わせて3～4回程度、住処を変えることは珍しくないようです。

個人的には、すごく合理的でフレキシブルなやり方でいいなあ、と思いますが、これは、アメリカ人と日本人の

  • 住宅に関する考え方の違い
  • 不動産の流通性や不動産取引の違い

なども大きく影響しているようです。

これだけ住み替えて、家の売買を繰り返すとなると、

  • 購入するときはより安く…
  • 売るときはより高く…
  • 住んでいる間は維持管理コストを安く…
  • 資産価値を維持するするためのメンテナンス

という投資的発想になっているのではと思われます。

ただ、こういった発想は、今後、多様化する働き方やライフスタイルに加え、
通信や移動手段の向上を考えると、日本人にも当てはまる人は少なくないと思います。

そこで、将来的に住み替えを前提とした場合の住宅購入にかかる費用について考えてみました。

購入から住み替え、売却までの費用を比較

マイホームを購入して住み替えのため売却するまでの住居費について、
以下AさんとBさんの事例で比較してみます。

前提として、Aさん、Bさん共、同じ

前提として、AさんともBさんとも

□世帯年収
□購入価格3,500万円
　（住宅ローン借入3,000万円）
□購入後20年で売却

とします。

※住宅ローン減税や固定資産税、火災保険などは考慮しておりません。

選んだ住宅ローンの違い

1つ目の違いは、

  • Aさん：当初20年固定（当初金利1.4％）
  • Bさん：フラット35（金利1.68％）

の住宅ローン商品を選択したことです。

この場合、

  • Aさんの毎月の返済額：90,392円
  • Bさんの毎月の返済額：94,523円

毎月の返済額の差は、約4,000円。

売却するまでの20年間の総返済額でいうと、100万円近い差となります。

将来の売却価格の違い（物件選びの違い）

もう１つの違いは、20年後に売却するとき…

  • Aさんの家は、2,500万円で売却ができた
  • Bさんの家は、2,000万円で売却ができた

ことです。

つまり、AさんとBさんの売却時の価格が違ったということです。

詳しくはこちらから

AさんとBさんの住居費の違い

売却価格も含めた、AさんとBさんの住み替えまでの住居費の違いについて、試算してみました。

20年間の住居費

購入時の自己資金（諸費用等）をともに300万円とすると、
20年間の住居費用の総額は、住宅ローン返済額を合わせて下表のようになります。

20年間の住居費総額

AさんBさん
購入時諸費用300万円300万円
住宅ローン返済総額
（20年間）		2,169万円2,268万円
住居費総額2,469万円2,568万円
※1,000円以下切捨て

20年後の住宅ローン残高

そして、AさんBさんそれぞれ選んだ住宅ローン商品が違いますので、
20年後のそれぞれの住宅ローン残高は、次の表のようになります。

AさんBさん
20年後の
住宅ローン残高		1,466万円1,510万円
※1000円以下切捨て

20年後の売却価格

最終的に、

  • Aさんは、2,500万円で売却
  • Bさんは、2,000万円で売却

できたので、売却価格から住宅ローン残高を返済。

さらに、売却時の費用を除くと、
※Ａさん：100万円、Ｂさん80万円と想定

2人の手元に残るお金は、下の表のようになります。

AさんBさん
売却価格2,500万円2,000万円
売却諸費用100万円80万円
住宅ローン残高1,466万円1,510万円
売却後
手元に残るお金		933万円409万円
※1,000円以下切捨て

20年間の住居費

とすると、ＡさんとＢさんの20年間の実質的な住居費の総額は、

【20年でかかった住居費総額】－【売却後に手元に残るお金】

となり下の表のようになります。

AさんBさん
20年間の
住居費総額		2,469万円2,568万円
手元に
残ったお金		933万円409万円
住居費総額1,536万円2,158万円
※1,000円以下切捨て
  • Aさん：15,362,360円
  • Bさん：21,589,320円

その差、622万円となります。

毎月の住宅ローン返済額だけで見ると、月4,000円の差でしたが、売却価格まで含めると620万円の差。

これをを20年間で月割すると、実に月25,800円の差となります。

非常に大きいですね。違う言い方をすると、
同じ時期に同じ価格の家を購入しても、ＡさんはＢさんより620万円貯蓄できる家を購入したとも言えます。

買い替えを踏まえた住宅ローン商品と物件選び

これだけの差が出た理由は、

AさんとBさんの

  • 選択する住宅ローン商品
  • 選択する物件

の違いによるものです。

住宅ローン商品を選ぶときに、色々と考えることはあると思います。

ただ、20年後に買い替えをするという前提であれば、それに応じた住宅ローン商品の選択も考えられます。

住宅ローン返済リスクや借入額などを考慮しつつも、必ずしも全期間固定する必要はないかもしれません。

また、資産価値が維持しやすい物件選びをより考えるべきですし、
購入後、資産性を維持するためのメンテナンスも考えなければなりません。

これは１つのシミュレーションにすぎませんが、物件や住宅ローン選びの違いでこれだけの差が出てくる可能性はあります。

アメリカの住宅市場は、日本と比べて中古住宅の流動性が高く（中古市場が中心）、住み替えがしやすい社会状況といえます。

その中で、アメリカのように中古住宅の流通性が高くない日本において、アメリカ以上に慎重に物件選びや住宅ローンの商品の選択をする必要があります。

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