自己資金はいくら？購入する物件によって変わるマイホームの資金計画

マイホームの購入予算が決まれば、次に考えることは資金計画です。

• 頭金、借入金額をどうするか？
• どのように返済していくか？

無理と無駄のない資金計画を作成できるかで住宅購入費用も、購入後の生活も変わってきます。

そして、この資金計画ですが、購入する物件によっても変わります。

例えば…

・自己資金：800万円
・年収：650万円

・物件価格：4,000万円
・諸費用：300万円

という住宅を購入するとします。

この800万円を全額住宅購入の自己資金として使うべきか？

購入物件が新築の戸建て住宅の場合と中古マンションの場合で比較してみます。

※住宅ローン全期間固定1.4％、30年返済
※住宅ローン控除適用要件を満たす物件を購入

住宅ローン金利や審査のことを考えると、物件価格の10％の自己資金は可能であれば入れるべきです。

一方で、住宅ローン控除を有効活用する点から、次の２つのプランで比較してみました。

プラン①：自己資金400万円　借入金額3,900万円（10年後に400万円繰上返済）

プラン②：自己資金800万円　借入金額3,500万円

新築戸建住宅を購入する場合

上の表は、自己資金と住宅ローン総返済額、そこから住宅ローン控除を差し引いた総額を比較したものです。

住宅ローン控除は、他が全て同じ条件であれば、借入金額が多いほうが控除額も増えます。

ですので、住宅ローン控除の額は、借入金額が大きいプラン①が32万円ほど多くなりますが、最終的な総額⑤で見ると殆ど変わりません。

これは利息負担の差と住宅ローン控除の差がほぼ同じで差がでなかったということです。

ただ、返済期間30年で試算していますが、繰上返済などで返済期間が短くなり、利息負担が減るのであれば、住宅ローン控除の効果が大きいプラン①のほうが有利になりえます。

また、プラン①の場合プラン②と比べ、自己資金が少ない分（400万円）手元にお金が残ります。もし、400万円という資金を運用することで運用益を得るという前提であれば、やはりプラン①の方が良いといえます。

中古マンションを購入する場合

次に、中古マンションを購入した場合の比較ですが、中古マンションを個人の売主から購入する場合消費税がかかりません。

こういった取引で住宅を取得する場合、住宅ローンの控除額の上限が200万円になりますので、先ほどの新築住宅を購入する場合と比べると住宅ローン減税効果がかなり少なくなります。

その結果、住宅ローンの利息負担の効果と住宅ローン減税の効果を比べると、利息負担のほうが大きくなります。

最終的な総額（⑤）でみると借入金額の多いプラン①のほうが負担額が増えることになります。

つまり、この場合、住宅資金800万円全額を自己資金として使うプラン②のほうが有利になるということです。

このように同じ物件価格、借入金額でも、購入する物件によって資金計画が変わります。

新築と中古、戸建てとマンションによる違い

また、中古住宅を購入する場合、新築と異なり、購入時のリフォーム費用が必要な場合があります。

リフォーム費用を現金でまかなうということであれば、住宅購入後の生活考えながら、手元にお金をいくら残すかを考えることも必要です。

また、戸建てとマンションの違いでいうと、購入後にかかる維持管理費が異なります。

戸建て住宅も将来のリフォーム資金は必要です。

マンションの場合、管理費、修繕積立金、駐車場代、将来のリフォーム費用負担含めた毎月の負担という観点からも資金計画を考える必要があります。

実際のところ、住宅ローン控除額は、購入物件だけでなく年収や家族構成、返済期間や適用される住宅ローン金利によって違ってきます。

ですので、のちのち後悔しない資金計画、返済計画をしっかりシミュレーションして決めましょう。

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