民間の住宅ローンとフラット35の違い

 

前回に引続きフラット35の変更ついてですが、フラット35と民間の住宅ローンの大きな違いの1つが団体信用生命保険の取扱いです。

団体信用生命保険(以下団信)とは、住宅ローン契約者が万一死亡もしくは高度障害になった場合に、残された家族に住宅ローンの負担が残らないようにする保険です。

この団信ですが、民間の住宅ローンの場合、団信の保険料は金利に含まれており団信に加入できない人は、原則として、住宅ローンの借入ができません。※ワイド団信など条件が緩和されたものもあります

一方、フラット35の場合、団信加入は任意という取扱になっており、住宅ローンの返済とは別に団信保険料は年払いという形になってます。つまり、毎月の返済と団信保険料が別ということです。

そうすると、民間の住宅ローンとフラット35の金利水準を比較する場合、団信保険料の分も含めて比較をしないと正確な比較はできないということです。

 

フラット35の団体信用生命保険料は、適用金利、借入金額、返済期間によって変わります。

例えば、3,000万円を30年で返済する場合※元利金等返済

今月の金利水準(1.12※融資率9割以下)でいうと団信保険料の概算額は、30年分で1,737,200となります。

30年間にかかる団信保険料を金利換算に直すと、大体0.34になります。

つまり、フラット35の適用金利は、1.12+0.34%(団信保険料)=1.46

これがフラット35の実質的な金利ということになります。

 

 フラット35の団信の取扱が変わる

 

ただ、このフラット35における団信が、今年の10月から民間の住宅ローン商品と同様に、金利の中に含まれるようになる予定です。

それによって、毎年団信保険料を払う手間や払い忘れなどなくなるという利便性の面も向上しますし、団信保険料のコストが少なくなる可能性があります。

民間の金融機関でもフラット35を取扱っているところもあります

ただ、フラット35は金融機関からすれば、住宅金融支援機構が提供する住宅ローン商品の取次窓口のようなものです。自社の商品ではありません。

ですので、フラット35より自社の住宅ローン商品を扱うほうが会社としては儲かります。

ただ、10月以降の金利がどうなっているか分かりませんが、各社の住宅ローン商品にも変化がでるかもしれません。

 

 団信の保障範囲として、身体障害や介護保障が加わる

 

そして、現在のフラット35の団信は、死亡・高度障害を対象とする通常の団信と、保険料は高くなりますが、3大疾病(がん・心筋梗塞・脳卒中)の場合も保障されるものがあります。

それが10月から死亡以外の保障範囲が「高度障害」だけでなく「身体障害」まで広がる予定です。

具体的には、身体障害者福祉法に定める障害等級(1・2級)の身体障害者手帳を交付されれば保険金の支払の対象となるということです。

 

また、3大疾病付団信を選択する場合、介護保障も保険金支払いの対象となります。

保障開始日以後の傷害や疾病で、公的介護保険制度による介護認定を受け、要介護2以上に該当していると認定されることが要件となります。(下図参照:住宅金融支援機構HP

 

フラット35 生命保険

つまり、フラットの通常の団信、3大疾病の特約付の団信について、民間の団信の保障範囲より広がるということです。

これらの改正は、今年101日申込み受付分から適用となります。

 

金利の推移含め、先のことは分かりませんが、もし長期の固定金利商品を検討されるということあれば、

・フラット35を選択するかどうか?
・選択するにしても101日以降に申し込むかどうか?

金利の動きも見ながら判断するのが良いかもしれません。

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