後悔しないマイホーム予算とは?

家を買うとなると、最初に予算を決めると思います。

一言でマイホーム予算といっても、
その決め方、決まり方はさまざまです。

大切なことは、

後悔しないマイホーム予算であることですが、
具体的には、

  • 住宅ローン返済期間中の負担が大き過ぎない
  • のちのちの教育・老後資金が準備できる

ことが大切です。

住宅ローン返済の負担感について

国土交通省の「住宅市場調査」では、

約55%~70%の方が住宅ローン返済に負担感を感じている

という調査結果もあります。

引用:令和元年度「住宅市場調査」(国土交通省)

老後資金について

また、松井証券が20代から60代男女(800人)に行った「老後資金に関する調査」では、年齢が高くなるほど理想とする貯蓄額と現実の貯蓄額の差が広がっており、

年代理想の貯蓄額現実の貯蓄額
20代480万円100万円
30代1,000万円300万円
40代1,000万円350万円
50代2,000万円500万円
60代3,000万円1,200万円
引用:松井証券「老後資金に関する調査」(2020年9月実施)

「老後に不安がある」と答えた方が全体の83.6%。
そのうち、何に不安があるかという回答に対して「老後資金」が1位になっています。

1老後資金79.5%
2健康維持53.1%
3夫婦関係27.7%
4社会とのつながり22.6%
5娯楽15.5%
6交友関係12.6%
7その他0.3%
引用:松井証券「老後資金に関する調査」(2020年9月実施)

家を買うとしても、

マイホーム予算は、購入後の生活、必要資金を準備できる予算であることが必要です。

ただ、マンションを買うか、一戸建てを買うかで「予算」は違ってきます。

【関連記事】
老後資金はいくら必要?~マイホーム購入と老後の生活の関係~

マンションと一戸建ての予算が違うわけ

マンションと一戸建ての予算が違う主な理由。

  • 購入後の維持費が違う
  • 必要な老後資金が違う

マンションと一戸建ての維持費の違い

家を購入したあとの主な維持費は次の通りです。

  • 住宅ローン返済
  • 固定資産税
  • 火災保険料
  • 定期的なメンテナンスのための積立
  • 管理費(マンション)
  • 修繕積立金(マンション)

車を保有する場合は、マンションは殆どの場合駐車場代も必要です。

火災保険料やメンテナンス費用は、一般的にマンションより一戸建ての方が高くなります。

ただ、これらを加味しても、
維持費は一戸建てよりマンションの方が高くなることが殆どです。

【関連記事】
戸建て住宅の維持費っていくらかかる?~家を買ってから後悔しないために~

必要な老後資金が違う

これも維持費の違いからくるものです。

仮に、65歳時点で住宅ローンを完済し、リタイアしたとしても当然維持費はかかります。

マンションの場合、管理費や修繕積立金が必要です。

一戸建ても築年数を経ると屋根や外壁などのメンテナンス費用は高くなります。

ただ、その点加味してもリタイア後の年金生活に入っても維持費はマンションの方がかかる傾向です。

加えて、多くの管理組合が、修繕積立金の積立方式として「段階積立方式」を採用しており、築年が経過するほど修繕積立金が高くなっている可能性を踏まえる必要があります。

その結果、必要とする老後資金も一戸建てとマンションでは異なることになります。

段階積立方式

その時の所有者がその時点で必要とされる修繕資金を負担する、という考え方のもと、段階的に積立金を増額していく方法

一方、最初から必要な積立金額を算出し、その後は一定の金額で積み立てていく「均等積立方式」があります。

【関連記事】
中古マンションの専有面積で、維持費と住宅コストはこれだけ変わる

購入時の予算と住宅コストは違う

マンションと一戸建てでは、同じ価格の家を購入したとしても、その後の維持費が違うので、長期の視点でみた場合、予算も変える必要があるということです。

つまり、購入する時点の

「予算」(物件価格+諸費用)
それらに維持費含めた「住宅コスト」

は違うということです。

【関連記事】
戸建てとマンションの予算の違い~維持費から考える無理のないマイホーム予算~

マンションと戸建ての予算ってどれくらい違う?

では、マンションと一戸建てではどれくらい予算の違いがでるのでしょうか?

購入する物件によって変わりますので、一律にいうことは難しいです。

ただ、一例として、

同じ4,000万円の新築マンションと一戸建てを
購入した場合の40年間の住宅コスト


を比較してみます。

【前提条件】

・物件価格:4,000万円
   (諸費用200万円)
・住宅ローン借入金額:3,500万円
・固定資産税(40年間平均)
  一戸建て:10万円/年

  マンション:12万円/年
・火災保険料
  一戸建て:12万円/5年

  マンション:6万円/5年
・メンテンンス費用(40年間)
  一戸建て:800万円

  マンション:500万円
・管理費(40年平均):11,000円/月
・修繕積立金(40年平均):16,000円/月

これら維持費含めた住宅コストの違いは以下のとおりです。

マンション一戸建て
物件価格4,000万円4,000万円
諸費用200万円200万円
住宅ローン(利息)552万円552万円
固定資産税480万円400万円
火災保険料48万円96万円
メンテナンス費500万円800万円
管理費528万円
修繕積立金768万円
住宅コスト合計7,076万円6,048万円
住宅ローンは全期間固定1%(30年返済・元利均等)で試算

マンションと一戸建てで約1,000万円の違いがでました。

仮に35歳でマイホームを購入し65歳でリタイアした場合、30年間の現役世代の収入、10年間の年金収入に対して占める住宅コストがこれだけ違うということです。

物件によって違いがありますが、イメージ的にはこういった感じです。

子ども1人が独立までにかかる教育費が1,000万円~1,500万円と言われるなか、それに匹敵する額です。

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 ~保険?運用?それとも繰り上げ返済?~

マイホーム予算の決め方が大切

ただ、そうはいっても30年、40年先のことを考えたり、見通すことは簡単ではありません。

マイホーム購入の難しいところは、購入時の生活はイメージしやすい反面、購入後の生活をイメージすることは簡単ではない点です。

そういう意味では、マイホームのような維持費がかかる買い物をする場合、予算を決めるもっとも信頼性の高い方法はライフプランを作成することだと思います。

ライフプランを作成するためのシートは誰でもダウンロードできますし、ファイナンシャルプランナー等へ依頼することもできます。

ただ、しっかりと必要な費用を計上し、収入面での現実的な見通しがないと精度が悪いものになってしまいますので注意してください。

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