年齢・家族構成・購入物件の違いでマイホーム購入はどう変わる？

35歳・年収600万円　住宅購入事例

下の図は、

という方が、戸建て住宅を購入した場合の、購入後の貯蓄がどのように推移するかをあらわしたものです。（横軸：年齢、縦軸：貯蓄額）

こういった貯蓄推移を知るためにライフプラン・キャッシュフローを作成しますが、作成のための前提条件は、上記の年齢や家族構成以外にもさまざまな項目があります。

• 収入の見通し・退職金
• 現役時代の生活費・老後の生活費
• 子供の年齢・進路
• 家族旅行や帰省費用
• 車を維持するための費用（税・保険・車検代等）
• 生命・医療保険料など、1人1人異なります。

そして、こういった貯蓄推移を確認することで住宅購入予算を算出する場合のポイントとして大きなものが次の2点です。

そして、この方の場合、住宅購入予算として、3,900万円までが無理のない予算と判断しました。

今回は、前提条件のうち、購入時の年齢、家族構成、購入する物件が変わった場合、購入後の貯蓄推移がどう変わるか？購入予算がどのように変わるか？みてみました。
※その他の条件は全く変わらない前提です。

購入年齢35歳ではなく40歳で購入した場合

住宅を購入する年齢が35歳から40歳に変わった場合の貯蓄推移です。

リタイア時点の貯蓄残高が1,495万円と、35歳で購入する場合と比べて500万円ほど少なくなり、また、このままいくと73歳前後で老後資金がショートする見通しとなっています。

購入時の年齢が5歳遅いことで、65歳リタイア時までの現役世代の収入が減ったことが要因ですが、5歳の違いでこれだけ結果が変わります。

そして、40歳で購入する場合の無理のない購入予算は、3,500万円となりました。

4人家族ではなく5人家族（子供3人）の場合

こちらは、子供が2人ではなく、子供が3人の場合の貯蓄推移です。

この場合、現役時代の55歳時点で貯蓄が底をつき、またその後74歳時点でも貯蓄がショートする見通しとなっています。

お子様の教育資金は通常、高校から大学卒業にかけて最も必要となります。この期間、多くの方が、貯蓄を取り崩す時期でもあります。この例では、このままだと現役世代で最も支出が多くなる時期に貯蓄が不足してしまう見通しとなっています。

お子様3人の場合、購入予算としては、3,200万円が無理のない予算となりました。

4人家族ではなく3人家族（子供1人）の場合

今度は逆に、子供が2人ではなく1人の場合の貯蓄推移です。

65歳時点の貯蓄残高が、子供2人の場合より1,500万円ほど増えて（3,587万円）、余裕がある住宅購入計画となっています。

子供が2人と1人の場合では、生活費も変わりますし、お子様独立までの教育費が進路にもよりますが1,000万円以上変わります。

ちなみに、この場合、購入予算を4,900万円まで上げても、６５歳時点で2,239万円の貯蓄残高を維持できる見通しです。

戸建て住宅ではなくマンションを購入した場合

次に、戸建て住宅ではなく、同じ3,900万円のマンションを購入した場合の貯蓄推移です。

この場合、55歳時点で少し貯蓄が少なくなる時期があり、また、76歳くらいで貯蓄がショートする見通しとなっています。

戸建てとマンションの大きな違いは、管理費・修繕積立金、また車を保有する場合は、駐車場代が必要となることです。（前述の戸建て購入の事例では、駐車場付きを想定）

こういった維持管理費用を踏まえると、同じ購入予算であっても、戸建てとマンションでは、のちのちの家計や貯蓄の状況が生活に大きな違いが出ることもがあります。

この方が戸建てではなく、マンションを購入する場合の無理のない購入予算としては3,300万円となりました。

これまでの結果をまとめると以下のようになります。

住宅ローン審査金利や返済負担率からみた借入可能額

ここまでライフプランを作成して予算を算出する方法を見てきましたが、それ以外の方法もあります。

その中で、住宅ローン事前審査を基準に決めたという人も少なくないかと思います。

あなたがどれくらい住宅ローンの借入ができるか？それを知るために住宅ローン事前審査があります。

例えば、前述の事例と同じ年収600万円で返済期間を35年とした場合、

じぶん銀行のシミュレーションでは、借入可能額は4,580万円になりました。
（※金利タイプ：当初10年固定（0.55％）を選択した場合）

また、同様にフラット３５で試算すると、借入可能額が5,902万円になりました。（融資率9割以下）

こういった違いは、金融機関や住宅ローン商品によって審査金利や求められる返済負担率が異なることによります。

返済負担率（の上限）は、金融機関によって違いますが、大手都市銀行など年収400万円以上の場合、35％とか40％未満といった設定になっていることが多いです。

また、審査金利は、将来の金利上昇も想定して、実際の適用金利より高い３％とか3.5％といった設定になっていますが、フラットのように適用金利（2020年7月であれば1.3％）を審査金利とするところもあります。

ちなみに、年収600万円、返済期間３5年、審査金利3.5％、返済負担率35％未満で試算すると、借入可能額は4,230万円となります。

住宅ローンの審査は、借入する人の返済能力だけでなく、物件の担保価値含めた総合評価ですので、最終的な借入可能額は変わる可能性があります。
ただ、担保評価も問題なく、他の借入や延滞など個人信用情報も問題なければ、事前審査の結果がそのまま借入可能額として出てきます。

そして、ここで試算された借入可能額と自己資金をもとにマイホームの購入予算を決めるという方もいらっしゃいます。

住宅ローン借入可能額と返済可能額は違う

ただ、ここで算出された借入可能額は、事前審査をどの金融機関によって行うかによって変わります。

• じぶん銀行でシミュレーション：4,580万円
• フラット35でシミュレーション：5,902万円
• 一般的な審査金利と返済負担率から算出：4,230万円

そして、前述のとおり、

ライフプラン・キャッシュフローから算出した購入予算は、自己資金含め3,900万円でした。

ここでわかることは、借入可能額と返済可能額（無理のない借入金額）は違うということです。

まとめ

住宅購入の第1歩は、購入予算や資金計画をしっかり立てることから始まります。その予算内で、物件を探したり、家づくりを進めたり、購入場所を決めるのが後悔しない進め方といえます。

その大切な予算を、その時にであった商品や担当者で判断してはいけません。

マイホームの購入は、100人いれば100通りあります。ご家族の状況も経済的な状況も考え方や価値観も人それぞれです。

予算の決め方も、そういった1人1人の状況の違いを一番反映できる方法は、ライフプランやキャッシュフローを作成することです。

家を買うと決めたら、まず、ライフプラン・キャッシュフローを作成して、予算、購入後の生活を確認してみてください。

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