【事例】住宅購入する年齢・家族構成・購入物件でマイホーム予算はどう変わる？

年齢や家族構成、物件によって予算は変わる

マイホーム予算を知る方法として、ライフプランを作成して算出する方法があります。

予算を算出する方法としては、

・個別事情を反映できる
・長期の視点で収入・支出を反映できる

という点で一番確かな方法だと思います。

そして、ライフプランを作成すると、

・年齢
・家族構成
・購入する物件

によってマイホーム予算が異なることが分かります。

この記事では、
・事例をもとに予算がどのように変わるか？
・住宅ローン審査の借入可能額とどう違うか？
を検証してみました。

貯蓄推移からマイホーム予算を判断

予算を判断する最も重要な基準が、購入後の貯蓄推移です。

ポイントは2点です。

１、現役時代の貯蓄がショートしない、
　　極端に少なくならない
２、老後に必要な貯蓄が確保できていること

ライフプラン・キャッシュフロー作成時の前提条件は、さまざまあります。

• 貯蓄額
• 収入の見通し
• 現役時代の生活費・老後の生活費
• 子供の年齢・進路
• 毎月の生活費やその他支出
• 車の維持費用
• 生命保険料　など

ここから年齢や家族構成、購入物件による違いを比較する上で、こういった条件はすべて同じ前提です。

35歳・年収600万円　住宅購入事例

【年齢】35歳（会社員）
【家族構成】4人家族（子供2人）
【年収】600万円
【物件】一戸建て購入
　※65歳でリタイア想定

35歳でマイホーム購入後の貯蓄推移です。
（横軸：年齢、縦軸：貯蓄額）

この場合、住宅購入予算として、
3,900万円までが無理のない予算
となりました。

ここからは、

・購入時の年齢
・家族構成
・購入する物件

が変わった場合、購入予算がどのように変わるかをみてみました。

購入年齢40歳のマイホーム購入

同じ条件で、購入時の年齢が5歳遅い40歳の場合、
リタイア時点の貯蓄残高が1,495万円となります。
35歳で購入の場合と比べて500万円ほど少なくなりました。

そして、リタイア後73歳で老後資金がショートする可能性があります。

この場合、住宅購入予算として、
3,500万円までが無理のない予算
となりました。

【関連記事】
▶家を買うタイミングはいつ？年齢、収入、ライフイベントからみるマイホーム購入時期

子ども3人のマイホーム購入の場合

子ども2人ではなく、3人（5人家族）の場合の貯蓄推移です。

現役時代の55歳時点で貯蓄がショートする可能性があります。
また、リタイア後74歳時点でも貯蓄がショートする可能性があります。

お子様の教育費は通常、高校から大学卒業にかけて最も必要となります。
支出が多くなるこの期間、貯蓄を取り崩す形となる方も少なくありません。
この事例でも、55歳時貯蓄がショートする可能性があります。

この場合、住宅購入予算として、
3,200万円までが無理のない予算
となりました。

子ども1人のマイホーム購入の場合

次は子供が2人ではなく1人の場合の貯蓄推移です。

65歳時点の貯蓄残高が、子供2人の場合より1,500万円ほど増えて（3,587万円）、余裕があるマイホーム購入計画となっています。

子供2人と1人では、日々の生活費も含め、お子様独立までの子育て費用が1,000万円以上変わります。

この場合、購入予算を4,900万円まで上げても、
６５歳時点で2,239万円の貯蓄を維持できる見通しです。

この場合、住宅購入予算として、
4,900万円までが無理のない予算
となりました。

【関連記事】
▶教育資金はいくら必要？住宅ローン返済と教育費の準備～保険？運用？それとも繰り上げ返済？～

▶老後資金はいくら必要？～マイホーム購入と老後の生活の関係～

マンションを購入した場合

一戸建て住宅ではなく、同じ価格（3,900万円）のマンションを購入した場合の貯蓄推移です。

この場合、リタイア後76歳くらいで貯蓄がショートする可能性があります。

一戸建てとマンションの大きな違いは、

・管理費、修繕積立金の維持費
・（車を保有する場合は）駐車場代

が必要となることです。
※一戸建て購入の場合は駐車場付きを想定

こういった維持管理費用を考えると、
同じ購入価格でも、一戸建てよりマンションが住宅全般のコストが大きくなることが多いです。

その結果、予算にも違いが出ることになります。

この場合、住宅購入予算として、
3,300万円までが無理のない予算
となりました。

これまでの結果をまとめると以下のようになります。

住宅購入時の年齢や子供の数、購入物件によって、購入予算にこれだけの差がでました。

【関連記事】
▶戸建てとマンションの予算の違い～維持費から考える無理のないマイホーム予算～

住宅ローン借入可能額との違い

ここまでライフプランを作成し、購入後の貯蓄推移から算出した予算を見てきました。

ただ、予算をそれ以外の方法で決める方もいらっしゃいます。

その１つが、住宅ローン借入可能額です。

ここからは、金融機関による住宅ローン借入可能額との違いをみてみます。

年収600万円・返済期間35年の借入可能額

さきほどと同じ、

・年収600万円
・返済期間35年

とした場合、借入可能額はいくらか確認してみました。

auじぶん銀行の借入可能額

借入可能額：4,690万円
※金利タイプ：変動金利（0.41％）の場合

りそな銀行の借入可能額

借入可能額：4,350万円
※金利タイプ：変動金利（0.47％）の場合

フラット35の借入可能額

借入可能額：5,854万円
※金利：1.35％
（返済期間：21～35年、融資率：9割以下）の場合

融資率とは、
住宅ローン借入金額が物件価格に占める割合です。

ネット銀行、都市銀行、フラット35で借入可能額は全然違います。

こういった違いは、
金融機関によって審査金利や求められる返済負担率が違う
ことによります。

※返済負担率とは、
年収に対して年間返済額が占める割合をいいます。
返済負担率は、車のローンなど住宅ローン以外の返済があれば、それら含めての判断となります。

シミュレーションする金融機関で変わる

審査金利は、将来の金利上昇も想定して、実際の実行金利より高い３％とか3.5％といった設定になっています。
一方、フラットのように適用金利（2021年6月であれば1.35％）を審査金利とするところもあります。

返済負担率（の上限）も金融機関によって違います。
都市銀行などでは、年収400万円以上の場合、35％～40％未満といった設定になっていることが多いです。

このように審査金利も返済負担率も違うため、借入可能額は、借入する人が同じでもどの金融機関で審査するかによって変わります。

住宅ローン審査は、借入する人の返済能力だけでなく、物件の担保価値含めた総合評価ですので、最終的な借入可能額は変わる可能性があります。
ただ、担保評価も問題なく個人信用情報も問題なければ、そのまま借入可能額として出てきます。

【関連記事】
▶住宅ローンをいくら借りる？　年収だけでなく購入時の年齢で返済負担率を判断

▶完済までみすえる住宅ローン返済計画～返済期間、返済方法で何が変わる？～

住宅ローン借入可能額と返済可能額は違う

借入可能額は以下のとおりです。

• じぶん銀行で試算：4,580万円
• フラット35で試算：5,902万円
• りそな銀行で試算：4,230万円

一方、ライフプラン（購入後の貯蓄推移）から算出した予算は、
3,900万円でした。

この違いは、
借入可能額か返済可能額の違いです。

・金融機関が貸しても良いという金額
・あなたが無理なく返済できる金額

は違うということです。

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▶住宅ローンの毎月返済額や借入金額をシミュレーションするときの注意点

まとめ

同じ収入でも、無理のないマイホーム予算は、

・購入時の年齢
・家族構成
・購入する物件

で変わります。

また、住宅ローンの借入可能額は、審査を受ける金融機関の条件によって異なります。

あなただけの予算を決める参考にして頂ければと思います。