マイホーム予算の決め方

マイホーム予算
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家を買うとなったらまず最初にすべきことは…
予算を決めることです。

ではこの『予算』どうやって決めるか?

年収で決める

マイホームの予算は年収の〇倍以内までという決め方です。

下表は、住宅の所要資金が世帯年収の何倍かを調査したものです。
住宅金融支援機構:フラット35利用者調査2019年度

注文住宅
土地付き含め
分譲戸建
マンション
中古戸建て
中古マンション
全国6.56.75.5
首都圏6.67.06.0
近畿圏6.86.85.5
東海圏6.66.45.2
その他6.46.25.0

ただ、年収の6倍?7倍?までといっても、年収によって可処分所得は異なります。

年収と手取り(可処分所得)

年収手取り控除額
400万円312万円88万円
500万円387万円113万円
600万円457万円143万円
700万円524万円176万円
800万円589万円211万円
900万円657万円243万円
1,000万円722万円278万円
※会社員・独身・東京都在住で算出(概算額)

年収が400万円から800万円になっても、
手取りは、277万円増えるだけです。

このように考えると、年収から何倍までというのは、あくまでも目安に過ぎません。

住宅ローン審査で判断

住宅ローンの審査・シュミレーションから借入額を算出して、住宅用自己資金と併せマイホーム予算を決める方法です。

審査金利・返済負担率が違う

住宅ローン審査やシミュレーションを目安にするにしても、
どの金融機関を利用するかで結果は異なります。
これは、金融機関ごとに、
審査金利返済負担率の上限が異なるからです。

審査金利とは、
金融機関が、住宅ローン審査で借入可能額を算出するための金利です。
将来の金利上昇を踏まえ、実行金利(実際に契約者に適用される金利)より高く設定されています。

返済負担率とは、
税込の年収に対して、住宅ローンの年間返済額が占める割合をいいます。

都市銀行の審査金利・返済負担率

民間の金融機関では、住宅ローン審査金利や返済比率は公表されていません。
金融機関によって差はありますが、一般的に次のような基準と言われています。

【審査金利】
3~4%
【返済負担率】
年収400万円以上:35%
年収400万円未満:30%

フラット35の審査金利・返済負担率

民間金融機関は、住宅ローンの審査金利や返済負担率の上限を公表していません。
一方、フラット35では以下のとおりです。

年収400万円未満400万円以上
返済負担率30%以下35%以下

フラット35の審査金利は、融資実行月の実行金利と同じです。

家賃をもとに決める

購入前の家賃を目安に毎月の住宅ローン返済額を決め、そこから予算を決めるという方法です。

不動産の広告チラシでも、

  • 家賃並みの支払いで家が買える…
  • 毎月の返済額は家賃と変わりません…

という文言をみます。

今ぐらいの家賃なら住宅ローン返済もしていけると考えられる方もいらっしゃいます。

ただ、マイホーム購入前後で家計の状況は変わります。

家賃と同程度の住宅ローンなら返済できるはず…と考えるのは、購入時点のことしかみえていない可能性があります。

35歳・世帯年収650万円の予算

このように予算を決める基準はいくつかあります。
下記の例で、それぞれ予算がいくらになるか算出してみました。

<事例1>
【年齢】35歳
【世帯年収】650万円
【返済期間】30年(65歳完済)

この場合のそれぞれのマイホーム予算は以下の通りです。

年収倍率から算出4,550万円
住宅ローン審査(都銀)4,220万円
住宅ローン審査(フラット35)5,609万円
auじぶん銀行シミュレーション4,400万円

※年収倍率は7倍
※都銀の審査金利3.5%、返済負担率35%
※フラット35 審査金利1.35%  
※auじぶん銀行は変動金利 でそれぞれ算出

購入時の年齢で予算が変わる

返済負担率は、返済期間によって変わりますので結果も違ってきます。
下記は、40歳で家を購入し、返済期間を25年とした場合です。

<事例2>
【年齢】40歳
【世帯年収】650万円
【返済期間】25年(65歳完済)

年収倍率から算出4,550万円
住宅ローン審査(都銀)3,786万円
住宅ローン審査(フラット35)4,824万円
auじぶん銀行シミュレーション3,700万円

住宅ローンの完済年齢の上限は80歳くらいですので、退職金での繰上げ返済も含め、返済期間を30年や35年にすることも可能です。

ただ、返済期間によって審査結果が変わるということは知っておいてください。

【関連記事】住宅ローンをいくら借りる? 年収だけでなく購入時の年齢で返済負担率を判断

借入可能額と返済可能額は違う

このように金融機関によって違うわけですが、
重要なことは、住宅ローン審査で出される金額は、
借入可能額、つまり、金融機関が融資できる金額です。

借入できるかた返済が可能とは限りません。
借入可能額と返済可能額は違うということです。

マイホーム予算がオーバーする理由

マイホーム予算がオーバーしがちな理由をいくつか挙げてみました。

  • 収入合算・ぺアローンを利用する場合
  • しっかりと予算を決めずに家づくり・物件探しをすすめる
  • 年齢や家族構成による収入・支出の違い
  • フラット35を利用
    (借入可能額が多いうえ、固定金利が高い)

注文住宅では、予算決め、打合せをしっかりと進めないと、予算オーバーしがちです

【関連記事】ペアローン・収入合算で後悔しない!~メリット・デメリットまとめ~

【関連記事】後悔しないマイホーム3ステップ~家とお金を決める流れとポイント~

無理のないマイホーム予算

マイホーム予算

では、マイホームを予算を知るにはどういった方法が良いのでしょうか?

もっとも信頼性の高い方法は、やはり、

ライフプランを作成して決める

という方法です。

ライフプランとは?

ライフプランとは、生涯の生活設計と言われます。

もう少し違う言い方をすると、

現在からリタイア後の人生までの
お金の流れを
ライフイベントとともに
客観的に見える化したもの

です。

ライフプランキャッシュフロー表

本来、マイホーム予算は、購入時の年齢だけでなく

  • 家族構成(子供の数・年齢)
  • 購入時の貯蓄額
  • お子様の進路含めた支出

などで大きく変わります。

1人1人違うこういったことを含めて、
マイホーム予算を算出できるのがライフプランです。

【関連記事】【事例】住宅購入する年齢・家族構成・購入物件でマイホーム予算はどう変わる?

マイホーム予算と貯蓄推移

マイホーム予算を判断する上で、最も必要な資料は
マイホーム購入後の貯蓄推移です。

・リタイア時点で必要な老後資金を準備できるか
・現役期間に貯蓄が極端に少なくなる、ショートしないか


を確認します。

住宅ローンを完済できたとしても、
老後資金が準備できないということであれば、
マイホーム予算を見直すことも考えた方が良いかもしれません。

マイホーム予算 貯蓄推移
マイホーム購入後の貯蓄推移

予算
住宅ローン返済プラン
一戸建てかマンションか
メンテナンス・維持管理費用

マイホーム予算だけでなく、購入する物件や住宅ローン選びでも購入後の貯蓄は変わります。
ライフプランは、それらを反映することもできます。

ライフプランをつくる際、
・収入の見通しなど楽観的すぎない
・第3者に依頼するにしても、住宅費用に詳しい人に依頼

といったことは注意してください。

関連記事:「住宅購入で後悔したくない・決断できない人はライフプランを作成!

まとめ

マイホーム予算を判断する方法はいくつかあります。

ただ、それらは1つのデータ(結果)にすぎなかったり、売り手や貸し手の基準であったりすることも確かです。

購入者1人1人の状況は皆異なります。

人生で一番大きな買い物であるマイホーム購入の予算をどのように決めるか、参考にしてみてください。

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