住み替えとは?

住み替えとは、

今住んでいるマイホームを売却して、新たに購入することです。

そして、住み替えには、進め方として

「売り先行」
「買い先行」


2つのパターンがあります

売り先行と買い先行

売り先行と買い先行では、すすめ方や注意点は全く違ってきます。

売り先行

先に住んでいる家の売却をしてから、新たに購入する物件を探す方法。

買い先行

新しい家の購入を決めてから、今住んでいる家の売却をすすめる方法。

住み替えは、ただ単に家を買うことと比べると、費用面や手続き面でしっかり押さえておかないと失敗する可能性があります。

売り先行の住み替えの場合

売り先行の場合のメリットと注意点をまとめてみました

売り先行のメリット

売却価格が分かり資金計画が立てやすい

売却を先行させると、売却価格や売却にかかる諸費用等踏まえた上で、新しい家の購入をすすめることができますので、資金計画も立てやすくなります。

住み替えの場合、年齢的に40代、50代ということも珍しくありません。
そこから住宅ローンを使ってマイホーム購入する場合、資金計画や返済計画は大切になります。

売却先行の場合、そういう意味でも新居の予算や資金計画、返済計画で失敗する可能性は低くなります。

売却活動に時間がかけられる

売却先行の場合、いつまでに売却しなければならないといった制約は少ないですので、その分売却に時間をかけることができます。

売却に時間的余裕がない場合、売却価格が低くなったり、価格交渉に対応しずらいといったこともありますが、そういう面ではじっくりすすめることができます。

住み替え前後の費用が2重にならない

売却先行の場合、売却する家と新たに購入する家について、住宅ローン返済や固定資産税、(マンションの場合、管理費や修繕積立金)などが2重になりません。

売却する物件について、売却のしやすさに違いがあります。

資金的に余裕がある場合は別ですが、売れにくい物件の場合、売却先行パターンでないと、資金計画や返済計画上のリスクが大きく、買い替えができない場合もあります。

ですので、今住んでいる物件によって、売り先行でいくかの判断も必要です。

売り先行の場合のデメリット・注意点

では、売却先行の場合のデメリットや注意点はどういったものがあるのでしょうか。

仮住まいの費用や引越し手続きが必要になる

売り先行の場合、売却が決まってから新居の購入手続きをすすめていくので、タイミング的にうまくいかない限り、仮住まいが必要となります。

つまり、新たに購入する家が見つかり、入居(引渡し)までの間、仮住まいにかかる家賃や仲介手数料、引越し代などの費用も考えておく必要があります。

また、こういった費用を負担しながら物件探しだと、できるだけ早く物件を決めたいという心理が働きます。

その結果、物件選びに失敗することがないように注意が必要です。

新居の予算や購入を希望するエリアの物件流通量で物件探しのハードルの高さは違います。

そういったことも踏まえて、買い先行、売り先行の判断も必要です。

神戸阪神間の不動産仲介

買い先行の住み替えの場合

住み替え 失敗

次に、買い先行の場合のメリットと注意点です。

買い先行のメリット

物件の購入に時間をかけられる

買い先行の場合、売り先行と違い、今住んでいる家の引渡しが決まっていないので、じっくりと物件探しを進めることができます。

仮住まいの費用や引越し手続きが不要

売り先行の場合とは反対に、新しい家を確保した後に、今住んでいる家の売却を進めていくので、仮住まいの費用や手続きは必要ありません。

買い先行のデメリット・注意点

では、買い先行のデメリットや注意点はどういったことでしょうか。

資金計画に不安がある

売却収入を見込んで、新居の資金計画を考える場合、売却価格が確定する前に新居の購入をすすめるため資金計画に不安が残ります。

余裕をもった資金計画でないと、返済が厳しくなったり、資金がショートしたりということも考えられます。

住み替え前後の費用が2重になる場合がある

新たに購入する物件の資金計画に問題がなくても、なかなか家が売れない場合もあります。

その場合、住んでいない家の住宅ローンや固定資産税、(マンションであれば)管理費や修繕積立金と新しく購入した家の住宅ローン返済や固定資産税と重なる可能性があります。

住み替えと住宅ローン

売却する家の住宅ローンが残っている場合、購入物件で住宅ローンを利用する場合、当然審査にも影響します。

その結果、住宅ローンの借入ができない、利用したい住宅ローンが使えない場合も考えられます。

引渡し(融資実行日)までに今住んでいる家の売却ができない場合、融資を行なわない金融機関もあります。

ただ、一方で、住み替えの費用負担を減らす、住宅ローン利用のために、購入物件の引き渡しまでに売却をしようとして、相場以上に安い価格での売り急ぎにも注意が必要です。

【相談事例】50代でマンションを売却しての戸建てへの住み替えで検討事項が多いなか相談することにしました

【関連記事】
神戸市の子育て世帯の住み替えを支援する制度

神戸市の親・子世帯近居・同居住み替え助成
 ~親世帯の近くに家を買うなら使えるかも~

【不動産の売却情報サイト】
不動産の住み替えは売却と購入のタイミングは大切!どちらを先にする?

不動産を売却した際にかかる税金とは?概要や計算方法について解説

まとめ

住み替え時の状況はそれぞれ違いますので、進め方もその状況に合わせる必要があります。

これまでみてきたように、住み替えで失敗する場合は、

  • 売却価格が相場より低い
  • 住み替えにかかる費用がかかりすぎ
  • 購入後の資金計画が厳しい
  • 新居の物件選びで失敗

といった点です。

そして、こういった原因の多くは、売却あるいは購入のタイミングに大きく影響されます。

また、新居の資金計画をしっかり考えないと、住み替えはできたが、のちのちの老後資金や生活資金が厳しいといったことが起こりやすいです。

ですので、1人1人の

  • 収入や貯蓄、住み替え時の年齢
  • 売却物件の売りやすさ(資産性)
  • 住宅ローン残債の有無・残高
  • 新たに購入する物件の予算・資金計画
  • 新居の物件の流通量

など、総合的に判断しながら住み替えをすすめる必要があります

マイホーム 不安 相談
マイホーム予算物件診断