住み替えとは？
住み替えとは、
今住んでいるマイホームを売却して、新たに購入することです。
不動産を購入する場合の手続きは、専門的なこと、住宅ローン借入なども関係し、分かりにくい点も多いと思います。
それが、住んでいる家を売却して、新たに購入するとなると、
何から？どのように？進めるべきか分からない
という方も多いです。
住み替えの進め方として
売り先行
先に住んでいる家の売却をしてから、新たに購入する物件を探す
買い先行
新しい家の購入を決めてから、今住んでいる家の売却をすすめる
２つのパターンがあります
この記事では、それぞれについてメリット・デメリット、注意点を解説します。
これから住み替えを考えている方は是非参考にして下さい。
売り先行の住み替え
売り先行と買い先行では、すすめ方や注意すべき点は全く違ってきます。
まず、「売り先行」のパターンのメリット、デメリットから解説します。
売り先行は以下のような流れですすめていきます。
家の売却
↓
仮住まいへ引越し
↓
新居探し・売買契約
↓
新居の引渡し
売り先行のメリット
資金計画が立てやすい
売却を先行させると、売却価格や売却の諸費用を踏まえた上で、新しい家の購入をすすめることができます。
従って、新居の資金計画が立てやすくなります。
特に、住み替えの場合、年齢的に40代、50代ということも珍しくありません。
そこからローンを組んで購入する場合、資金計画や返済計画は大切になります。
売却先行の場合、資金計画や返済計画で失敗する可能性は低くなります。
売却物件について、市場価値や売りやすさはそれぞれです。
この点、新居の資金計画に余裕がない場合、売れにくい物件、売却収入が見通しにくい物件だと、資金計画や返済計画上のリスクが大きくなってしまします。
ですので、売却する物件の売れやすさや売却収入の見通しによって、売り先行でいくか否かの判断も必要です。
売却に時間をかけられる
売却先行の場合、いつまでに売却しなければならないといった制約は少ないです。
ですので、売却に時間をかけることができます。
売却に時間的余裕がない場合、価格交渉にも対応しづらく、売り急いだことで、売却価格が相場より低くなるということも考えられます。
この点、売り先行の場合、売却をじっくりすすめることができます。
ローン返済や固定資産税などが重ならない
売却先行の場合、売却する家と新たに購入する家の住宅ローン返済や固定資産税などが重なることがありません。
売り先行の場合のデメリット・注意点
では、売却先行の場合のデメリットはどういったものが考えられるのでしょうか。
仮住まい費用や引越しが必要
売り先行の場合、売却を決めてから新居の購入手続きをすすめていくので、タイミング的に本当にうまくいかない限り、仮住まい、そのための引越しが必要となります。
つまり、資金計画としても、仮住まいにかかる家賃や諸費用、引越し代なども考えておく必要があります。
新居の予算や購入エリアなどで物件探しのハードルは違います。
想像以上に時間がかかると、それだけ仮住まい費用もかかります。
売却時の負担等
売り先行の場合、住んだ状態で売却活動をすすめる必要があります。
つまり、内覧時間の調整や立ち合いといった負担も生じます。
また、必ずしもそうではありませんが、居住中の物件は空き家の物件と比べると売りにくい傾向です。
その結果、なかなか売却できないといった可能性もあります。
買い先行の住み替え
新居の売買契約
↓
売却活動スタート
↓
新居の引渡し
↓
売却の売買契約
↓
家の引渡し
次に、買い先行の場合のメリットとデメリットです。
買い先行のメリット
物件購入に時間をかけられる
買い先行の場合、今住んでいる家の引渡しが決まっているわけでも、仮住まいをしているわけでもありません。
ですので、じっくりと物件探しを進めることができます。
仮住まい費用や引越しが不要
買い先行の場合、新しい家の引渡しを受けた後に、今住んでいる家の売却を進めていくので、売却が決まれば、仮住まいの費用や手続きは必要なく新居へ移ることができます。
売却しやすい
また、買い先行の場合、家が売却する前に新居へ移ることができる場合もあります。
その場合、空き家にして売却することで、売却活動の負担も少なく、居住中の場合と比べると売りやすくなります。
買い先行のデメリット
では、買い先行のデメリットはどういったことでしょうか。
資金計画がたてづらい
新居購入に十分な資金がある場合は別ですが、売却収入を見込んで新居の資金計画を考える場合、売却価格が確定する前に新居の購入をすすめる買い先行は、資金計画に不安が残ります。
二重ローンになる
売却する家に住宅ローンが残っており、購入物件で住宅ローンを利用する場合、二重ローンが一時的にも必要となります。
当然、審査的には、厳しくなりますし、状況によっては住み替えが難しいという場合も出てきます。
また、仮に資金計画的に問題がなくても、購入した家は引き渡しから、固定資産税やマンションであれば管理費などの維持がかかります。
一方で、売却する家の固定資産税や管理費等も引渡しまでは、二重で負担することになります。
売却と購入を同時に行う
これまで、売り先行と買い先行について、メリットデメリットみてきました。
ただ、難易度は上がりますが、もう１つ方法があります。
それは、売り先行と買い先行を同時に進め、
売却物件の引き渡しと購入物件の引き渡しを同時に行う
という方法です。
これによって、仮住まいの費用や引越しの必要もありませんし、2重ローンや固定資産税などの費用が2重になることもありません。
ただ、売却物件には相手方の購入者、購入する物件にも売主がいるわけですので、スケジュール含め調整の難易度は高くなります。
【相談事例】
50代でマンションを売却しての戸建てへの住み替えで検討事項が多いなか相談することにしました
まとめ
売り先行のメリット
- 資金計画が立てやすい
- 売却に時間がかけられる
- ローン返済や固定資産税などが重ならない
売り先行のデメリット
- 仮住まい費用や引越しが必要
- 売却時の負担
買い先行のメリット
- 物件購入に時間がかけられる
- 仮住まい費用や引越しが不要
- 売却しやすい
買い先行のデメリット
- 資金計画が立てづらい
- 二重ローンになる
