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今の金利状況から考える固定と変動の金利差

 変動金利と固定金利の差とは?


 

全期間固定金利の商品である「フラット35」の

住宅ローン金利が、この7月 0.93%まで

下がりました。
※融資率90%以下、返済期間21年以上35年以下

 

一方、変動金利の最優遇は、0.625%。
(大手メガバンク)

 

その金利差は、0.305%…となります

 

今年1月時点で見ると、

フラット35の金利が、1.54%

変動金利が、0.775% でしたので、

その金利差は、0.765%ありました。

※同じ金融機関で比較

 

この半年間で長期金利が大きく下がり、

変動金利が上がったことが分かります。

 

この固定金利と変動金利の差は、

毎月の返済額としてどれくらいの差になる

のでしょうか?

 

 

例えば、3,000万円を35年返済で借入する場合

現在の金利差0.305%による毎月の返済額の差は、

 

 ・フラット35:83,710円/月
 ・変動金利:79,544円/月

 

 ⇒4,166円/月 となります。

 

この毎月の返済額の差は、言い換えると、

変動金利の金利上昇リスクに対して支払う

保険料、といえます。

 

毎月これだけの保険料を払って金利上昇に

対するリスクに備えるか?ということです。

 

ただ、住宅ローン商品の比較は、

毎月の返済額だけでなく、事務手数料や保証料、

団体信用生命保険など諸費用を含めた総額で

比較しなければなりません。

 

 

 住宅ローン総返済額で比べてみると…


 

そこで、現在の金利差で住宅ローンの総返済額を

比べてみると、

 

■全期間固定(フラット35)の場合
※優良住宅ローンの場合

 

 ・毎月の返済額合計:35,158,240円
  (毎月の返済額:83,710円)
 ・融資手数料240,000円
 ・保証料0円
 ・団体信用生命保険料2,022,900円

 

⇒住宅ローンにかかる総額:37,661,140円(①)

 

 

■変動金利タイプの場合  
※三井住友銀行で期間中金利変動なしと仮定

 

 ・毎月の返済額合計:33,408,345円
  (毎月の返済額:79,544円)
 ・事務手数料32,400円
 ・保証料618,600円
   

 

⇒住宅ローンにかかる総額:34,059,345円(②)

 

となり、固定金利と変動金利の総返済額の差は、

 

3,601,795円(①-②)となります。

 

これを、毎月の返済額の差額に直すと、

8,575円/(35年×12ヵ月)の差となります。

 

諸費用まで含めると、先程の差額(4,166円)

より倍近い差となります。

 

つまり、諸費用まで含めた総返済額で

固定タイプと変動タイプを比較したとき、

毎月8,575円という保険料を払って、

変動金利の金利上昇リスクへの備えと考えるか…

ということです。

 

悩むところではあります。

 

ただ、今の状況は、過去の金利状況と比べても、

間違いなく固定と変動の金利差は小さくなって

います。

 

なので固定金利を選択して、金利上昇リスクに

備える…という意味では、かつてなくそのリスク

対する負担は少なく済む状況といえます。

 

これからマイホームを購入される方…

 

 ・低金利のこのタイミングで金利を固定して
  安心を買うか…

 ・まだまだ低金利は続く、と予想して変動金利
  の恩恵を求めるか…

 

もちろん、それ以外の選択肢…例えば、

 

 ・当初何年間だけ金利が固定される期間選択型の
  商品にする…

 ・変動と固定をミックスで借りるミックスローン
  にする…

 

などの選択肢もあります。

 

この金利差が少なくなっている時代…

あなたはどういった選択をされますか?

 

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