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今の金利状況から考える固定と変動の金利差

 変動金利と固定金利の差とは?


 

全期間固定金利の「フラット35」の

住宅ローン金利が、

この7月 0.93%まで下がりました。
 ※融資率90%以下、返済期間21年以上35年以下

 

一方、変動金利の最優遇は、0.625%。
(大手メガバンク)

 

その金利差は、0.305%…となります

 

 

半年前の今年1月時点で見ると、

 

フラット35の金利が、1.54%

変動金利が、0.775% でしたので、

その金利差は、0.765%ありました。

※同じ金融機関で比較

 

2017年1月時点の金利差:0.765%

2017年7月時点の金利差:0.305%

 

この固定金利と変動金利の差を

どのように考えるか?

 

毎月の返済額として

どれくらいの差になるか検討しました。

 

 

例えば、

3,000万円を35年返済で借入する場合

今月の金利差0.305%による返済額の差は、

 

 ・フラット35:83,710円/月
 ・変動金利:79,544円/月

 

 ⇒4,166円/月 となります。

 

この毎月の返済額の差は、

固定金利が高い分、金利変動リスクを

負わないということなので、

 

言い換えると、

 

変動金利の金利上昇リスクに対して

毎月支払う保険料、

 

といえます。

 

つまり、金利差は、

 

毎月いくらの保険料を払って、

金利上昇に対するリスクに備えるか?

 

ということでもあります。

 

ただ、

住宅ローン商品の比較は、

毎月の返済額だけでなく、

事務手数料や保証料、団体信用生命保険など

諸費用を含めた総額で比較

しなければなりません。

 

 

 住宅ローン総返済額で比べてみると…


 

そこで、

現在の金利差で住宅ローン総返済額を

比べてみると、

 

■全期間固定(フラット35)の場合
 ※優良住宅ローンの場合

 

 ・毎月の返済額合計:35,158,240円
  (毎月の返済額:83,710円)
 ・融資手数料240,000円
 ・保証料0円
 ・団体信用生命保険料2,022,900円

 

⇒住宅ローンにかかる総額:37,661,140円(①)

 

 

■変動金利タイプの場合  
 ※三井住友銀行で期間中金利変動なしと仮定

 

 ・毎月の返済額合計:33,408,345円
  (毎月の返済額:79,544円)
 ・事務手数料32,400円
 ・保証料618,600円
   

 

⇒住宅ローンにかかる総額:34,059,345円(②)

 

となり、

固定金利と変動金利の総返済額の差は、

 

3,601,795円(①-②)となります。

 

これを、

毎月の返済額の差額に直すと、

8,575円/(35年×12ヵ月)の差となります。

 

諸費用まで含めて考えると、

先程の差額、4,166円の倍近い差となります。

 

つまり、

諸費用まで含めた総返済額で

固定タイプと変動タイプを比較したとき、

毎月8,575円という保険料を払って、

変動金利の金利上昇リスクへの備え

と考えるか…ということです。

 

毎月8,575円…

悩むところではあります。

 

ただ、1ついえることは、

今の金利状況は、過去と比べても、

間違いなく固定と変動の金利差は

少なくなっています。

 

なので固定金利を選択して、

金利上昇リスクに備える…という意味では、

かつてなくそのリスク回避にかかる費用は

少なく済む状況といえます。

 

また上記の差額の試算は、

変動金利が上昇しないこと前提にします。

仮に、大きく変動しないとしても、

将来的に金利が上昇した場合、

より総返済額の差は少なくなります。

 

 

これからマイホームを購入される方…

 

 ・低金利のこのタイミングで金利を固定して
  安心を買うか…

 ・まだ低金利は続く、と予想して変動金利
  の恩恵を求めるか…

 

もちろん、それ以外の

 

 ・固定期間選択型の商品にする…

 ・変動と固定をミックスで借りる…

 

などの選択肢もあります。

 

この低金利で金利差が少ない今の時代…

あなたはどういった選択をされますか?

 

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