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将来の住み替えを考えたマイホーム購入

住み替えを考えたマイホーム購入


 

 

一般的なアメリカ人は、

一生のうち4回は住む家を替えるそうです。

 

 ・結婚して、夫婦で小さなマンションを購入
 ・子供ができて一戸建てを購入
 ・さらに子供が増えると、教育環境のよい
  地域に引越し
 ・子供が大人になり夫婦だけになると、
  シニア向けのコンドミニアム(マンション)

 

などのように、一生のうち

ライフスタイルに合わせて3~4回程度、

住処を変えることは珍しくないようです。

 

個人的には、すごく合理的でフレキシブルな

やり方でいいなあ、と思うのですが、これは、

 

・アメリカ人と日本人の
 住宅に関する考え方の違い

・アメリカと日本の不動産の
 流通性や不動産取引の違い

 

などが大きく影響しているようです。

 

これだけ住み替えて、家の売買を繰り返す

となると、

 

 ・購入するときはより安く…
 ・売るときはより高く…
 ・住んでいる間は維持管理コストを安く…

 

という投資的発想になっているのでは、

と思われます。

 

 

これから日本でも多様化するライフスタイルや

価値観に加え、通信や移動手段の向上を考えると、

これからは住宅を住み替えていく、

また、いけることが必要なのかなと思います。

 

ということで、今回は将来的に住み替えをする

場合の住宅購入について考えてみました。

 

 

 

マイホーム購入から住み替えまでの費用を比較


 

 

マイホームを購入後、住み替えのため売却するまでの

住居費について、以下AさんとBさんの例で比較

してみました。

 

前提として、Aさん、Bさん2人共、同じ

 

 □世帯年収
 □購入価格3,500万円
  (住宅ローン借入3,000万円)
 □購入後20年で売却

 

するものとします。

※住宅ローン減税や固定資産税、火災保険など
 は考慮しておりません。

 

ただ、AさんとBさんの違いは、

 

 ・Aさん:当初20年固定(当初金利1.4%)
 ・Bさん:フラット35(金利1.68%)

 

の住宅ローン商品を選択したことです。

 

その場合、

 

 ・Aさんの毎月の返済額、90,392円
 ・Bさんの毎月の返済額、94,523円

 

毎月の返済額の差は、約4,000円です。

売却までの20年間の総返済額でいうと、

100万円近い差となります。

 

 

 

売却まで含めた住居費を考える


 

 

ただ、将来的に住み替えるとなると、

住居費の差はこれだけではありません。

 

AさんとBさんのもう1つの違いは、

住み替えのため20年後に売却するとき…

 

 ・Aさんの家は、2,500万円で売却
 ・Bさんの家は、2,000万円で売却

 

となったことです。

 

 

この場合のAさんとBさんの住居費の違いについて、

試算してみました。

 

まず、購入時の諸費用をAさんBさんともに

300万円と仮定すると、

20年間の住居費用の総額は、

住宅ローン返済額を合わせて下表のようになります。

 

 

住替え 住居費

 

そして、20年後のそれぞれの住宅ローン残高は、

次の表のようになります。

 

住替え 住宅ローン

 

また、

Aさんは、2,500万円で売却、

Bさんは、2,000万円で売却

しましたので、売却価格から住宅ローン残高を返済し、

売却時の費用を除くと、
(Aさん:100万円、Bさん80万円と想定)

 

2人の手元に残るお金は、下の表のようになります。

 

マイホーム売却

 

 

とすると、AさんとBさんの

20年間の実質的な住居費の総額は、

【20年でかかった住居費総額】-【売却後に手元に残るお金】

つまり、

 

買い替え 住居費

 

 

 ・Aさん:15,362,360円

 ・Bさん:21,589,320円

 

となります。その差は、6,226,960円となります。

 

非常に大きいですね。違う言い方をすると、

同じ時期に同じ価格の家を購入しても、

AさんはBさんより620万円貯蓄できる家を購入

とも言えます。

 

毎月の住宅ローン返済額だけで見ると、

月4,000円の差でしたが、

最終的には、620万円の差。

これをを20年間で月割すると、

実に月25,800円の差となります。

 

月々でみてもかなり大きな差になります。

 

 

 

住宅ローン商品と物件選びの差


 

 

これだけの差が出た理由は、AさんとBさんの

 

・選択する住宅ローン商品が違い

・選択する物件(将来の資産価値)の違い

 

によるものです。

 

住宅ローン商品を選ぶときに、色々と考えることは

あると思います。

ただ、

20年後に買い替えをするという前提であれば、

そのライフプランに応じた住宅ローン商品の選択を

考える必要があります。

 

また、資産価値が維持しやすい物件選びというも

ありますし、購入後の使用方法や修繕、点検など

メンテナンスの仕方によっても変わります。

 

 

これは、1つのシミュレーションにすぎません。

ただ、選択する住宅ローンや購入する物件によって

これだけの差が出てくる可能性は十分にあります。

 

アメリカの住宅市場は、日本と比べて中古住宅の

流動性が高く(中古住宅市場が中心)、

地域にもよるとは思いますが、住み替えがより

行いやすい社会状況になっています。

 

 

ただ、これからの社会状況を考えると、

日本でも、これまで以上に1箇所に住み続けるより

「住み替え」という考え方も検討すべきと思います。

 

 

そして、アメリカのように中古物件の流通性が

高くない日本において、

マイホームを将来的な住み替えの可能性なども

含めて購入するなら、

アメリカ以上に慎重に商品・物件選択をする

必要があります。

 

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