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マイホームをいつ買うか? 年齢と購入予算の関係 

 年齢と住宅ローン審査


 

いつマイホームを購入するか?

購入する人の年齢もそれぞれです。

 

昨年1年間、ご相談を受けたなかで言うと、

30代後半から40代前半が最も多く、

40代で購入される方も多かったです。

 

ある程度年齢を経て購入される方は、

「この年で買っても大丈夫かな?」

という不安を持たれる方も少なくありません。

 

実際、購入時の年齢は、マイホーム購入に

いろいろと関係してきます。

 

 

住宅ローン審査

 

※国交省の民間住宅ローンの実態に関する調査
(平成26年度)

 

上の表は、住宅ローンの融資を行う際に金融機関が

考慮する項目をアンケートした結果です。

 

最も多くの金融機関が考慮する項目の第1位が、

「完済時年齢」、3番目に「借入時年齢」

となっています。

住宅ローンを完済し終わる年齢、借入する年齢とも

融資の可否、借入可能額に大きく関係します。

 

収入などにもよるでしょうが、基本的には、

借入時の年齢が早く、完済時の年齢も早いほうが

審査的には有利です。

退職もしくは再雇用がスタートする60歳、

リタイアする65歳までに繰上げ返済含め住宅ローン

が完済ができるかは1つの目安となります。

 

そして、金融機関が融資を行う際に考慮する

項目の2番目にくる「返済負担率」…

これも実は購入時の年齢が大きく関係します。

 

 

 

 住宅ローン審査における返済負担率


 

「返済負担率」とは、簡単にいうと。

「収入に占める住宅ローン返済の割合」です。

 

金融機関によっても異なりますが、

例えばフラット35では、

 

 ・年収400万円未満の人:30%以下
 ・年収400万円以上の人:35%以下

 

という返済負担率の基準を明示しています。

 

 

例えば、

1年間の住宅ローン総返済額が200万円とすると

 

 ・年収600万円の場合:返済負担率は33%
          (200/600万円×100

 ・年収800万円の場合:返済負担率は25%
          (200/800万円×100

 

となり、返済負担率という意味では、当然

年収800万円の人が審査的に有利という判断

になります。

 

このように返済負担率は年収と借入金額で

決まるため、借入時の年齢はあまり関係ない

ように見えます。

 

ただ、実は、借入時の年齢が大きく関係する

もう1つの返済負担率があります。

 

 

 

 住宅購入後の総収入からみた返済負担率


 

当たり前ですが、購入時の年齢によって、

「マイホーム購入してからの総収入額」は

変わります。

 

例えば、同じ年収600万円で同じ借入金額3,500万円

の2人が住宅を購入する場合、

30歳の人と45歳の人では、

「住宅を購入してからの総収入」は違います。

 

分かりやすいように、給与上昇率などは考慮せず、

60歳で住宅ローンを完済するとした場合、

 

 ・30歳で購入した人

 ⇒(60-30歳)× 600万円/年=18,000万円

 

 ・45歳で購入した人

 ⇒(60-45歳)× 600万円/年= 9,000万円

 

 

とそれぞれ

住宅購入後、住宅ローン完済までの総収入額になり、

この収入から3,500万円の住宅ローン返済を行う

ことになります。

 

3,500万円の借入に対する住宅ローンの総返済額が

元本・利息合わせて4,000万円とすると、

「住宅購入後の総収入」に

「住宅ローン総返済額」が占める割合

を計算してみると、

 

 ・30歳で購入した人

 ⇒22.24,000万円÷18,000万円)

 

 ・45歳で購入した人

 ⇒44.44,000万円÷ 9,000万円)

 

となります。

 

これが、住宅ローン審査における「返済負担率」

とは異なる、もう1つの返済負担率です。

 

つまり、

借入時の年収で返済負担率を判断するのではなく、

住宅購入後の総収入からみた「返済負担率」です。

 

この考え方で、

年収の違いからくる購入後の総収入をみると、

 

 ・年収600万円の人が30歳で購入した場合

  ⇒(60-30歳)×600万円=18,000万円

 

 ・年収800万円の人が45歳で購入した場合

  ⇒(60-45歳)×800万円=12,000万円

 

 

となります。

ここから、住宅ローン総返済額(4,000万円)に

対する負担率を見ると

 

 ・年収600万円で30歳で購入⇒22.2%

 ・年収800万円で45歳で購入⇒33.3%

 

となります。

先程の住宅ローン審査における返済負担率では、

年収800万円の人のほうが負担率は低くなりますが、

この考え方でいうと、

年収600万円の人のほうが負担率は低くなり、

結果は違うものになります。。

 

つまり、借入時の年収でみると、返済負担率も

高くなく、住宅ローンの借入金額の負担は少ない

と思えるかもしれませんが、購入時の年齢によって

必ずしもそうではない、ということです。

 

住宅ローン審査も先程の通り、完済時の年齢など

含め、総合的な判断ですので返済負担率だけで

判断しませんので、こういった考え方をしていない

というわけではありません。

 

ただ、仮に、金融機関の審査がOKであっても、

借入後、無理なく返済していくことができなければ

意味がありません。

 

それを判断するもう1つの返済負担率が、

 

「住宅購入後の総収入に占める
 住宅ローン総返済額の割合」

 

です。

 

あなたの年齢から考えて、

間違いのない購入予算を考えてみてください。

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