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マイホームをいつ買うか? 年齢と購入予算の関係 

 年齢と住宅ローン審査


 

いつマイホームを購入するか?

購入する人の年齢もそれぞれです。

 

昨年1年間、ご相談を受けたなかで言うと、

30代後半から40代前半の方が最も多く、

40代で購入される方も多かったです。

 

ある程度年齢を経て購入される方で、

 

「この年で買っても大丈夫かな?」

「どれくらいの予算がいいのかな?」

 

という不安を持たれる方も少なくありません。

 

実際、購入時の年齢は、マイホーム購入に

いろいろと関係してきます。

 

 

住宅ローン審査

 

※国交省の民間住宅ローンの実態に関する調査
(平成26年度)

 

上の表は、

住宅ローンの融資を行う際に金融機関が

考慮する項目をアンケートした結果です。

 

1位が「完済時年齢」

第3位に「借入時年齢」となっています。

 

住宅ローンを完済年齢、借入する年齢とも

融資の可否、借入可能額に大きく関係します。

 

一概にはいえませんが、基本的には、

借入時年齢が早く、完済時年齢も早いほうが

審査的には有利です。

退職もしくは再雇用がスタートする60歳、

リタイアする65歳までに繰上げ返済含め

住宅ローンが完済ができるかは

1つの目安となります。

 

そして、

金融機関が融資を行う際に考慮する

第2位の項目「返済負担率」…

これも購入時の年齢が大きく関係します。

 

 

 

 住宅ローン審査における返済負担率


 

「返済負担率」は、簡単にいうと、

「収入に占める住宅ローン返済の割合」です。

 

金融機関によっても異なりますが、

例えばフラット35では、

 

 ・年収400万円未満の人:30%以下
 ・年収400万円以上の人:35%以下

 

という返済負担率の基準を明示しています。

 

 

例えば、

1年間の住宅ローン総返済額が200万円とすると

 

 ・年収600万円の場合:返済負担率は33%
          (200/600万円×100

 ・年収800万円の場合:返済負担率は25%
          (200/800万円×100

 

となり、

35%以下という基準はクリアしてますが

返済負担率に関しては、

年収800万円の人が審査的に有利

という判断になります。

 

このように、一般的にいわれる

返済負担率は、

年収と借入金額で決まるため、

借入時の年齢はあまり関係ない

ように見えます。

 

ただ、実際は

 

借入時の年齢が大きく関係する

もう1つの返済負担率があります。

 

 

 

 住宅購入後の総収入からみた返済負担率


 

当たり前ですが、購入時の年齢によって、

「マイホーム購入してからの総収入額」は

変わります。

 

もう1つの返済負担率とは、

 

「住宅購入後の総収入」に

「住宅ローン総返済額」が占める割合

 

です。

 

例えば、同じ

 

 ・年収:600万円
 ・借入金額:3,500万円

 

の人でも、

 

30歳の人と45歳の人では、

「住宅購入後の総収入」は違います。

 

60歳で住宅ローンを完済するまでの

総収入を、給与上昇率などは考慮せず

比べてみると、

 

 〇30歳で購入した人

 ⇒(60-30歳)× 600万円/年=18,000万円

 

 〇45歳で購入した人

 ⇒(60-45歳)× 600万円/年= 9,000万円

 

 

となります。

 

3,500万円の借入した場合の

住宅ローンの総返済額が

元本・利息合わせて4,000万円とすると、

 

「住宅購入後の総収入」に

「住宅ローン総返済額」が占める割合

 

を計算すると、

 

 〇30歳で購入した人

 ⇒22.24,000万円÷18,000万円)

 

 〇45歳で購入した人

 ⇒44.44,000万円÷ 9,000万円)

 

となります。

 

これが、

住宅ローン審査における「返済負担率」

とは異なる、

もう1つの返済負担率です。

 

つまり、

借入時の年収だけで判断するのではなく、

住宅購入後の総収入から判断した

「返済負担率」です。

 

住宅購入以後の現役時代の収入に対する、

住宅ローン総返済額の占める割合

 

ともいえます。

 

 

異なる年収と異なる購入時の年齢でみると、

 

 ・年収600万円の人が30歳で購入した場合

  ⇒(60-30歳)×600万円=18,000万円

 

 ・年収800万円の人が45歳で購入した場合

  ⇒(60-45歳)×800万円=12,000万円

 

 

となります。

住宅ローン総返済額(4,000万円)の

総収入に対する負担率を計算すると、

 

 ・年収600万円で30歳で購入⇒22.2%

 ・年収800万円で45歳で購入⇒33.3%

 

となります。

 

住宅ローン審査における返済負担率では、

年収800万円の人のほうが負担率は低く

なりますが、

 

 

住宅購入後の総収入に対する返済負担率

でいうと、

年収600万円の人のほうが負担率は低くなり、

 

結果は違うものになります。

 

つまり、

年収だけみると、返済負担率も高くなく、

住宅ローンの借入金額の負担は少ない

と思えるかもしれませんが、

購入時の年齢によっては

必ずしもそうではないということです。

 

住宅ローン審査も、完済時の年齢など含め、

総合的な判断ですので返済負担率だけで

判断するわけではありません。

購入時年齢、完済時年齢は重要な審査

ポイントです。

 

ただ、総合的な判断のもと、

仮に金融機関の審査がOKであっても、

借入後、無理なく返済していくことが

できなければ意味がありません。

 

それを判断するもう1つが、

 

「住宅購入後の総収入に占める
 住宅ローン総返済額の割合」

 

であり、

自分自身で確認することも可能です。

 

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