住宅ローンをいくら借りる？　年収だけでなく購入時の年齢で返済負担率を判断

年収だけでなく年齢も重要

住宅ローンの借入金額を決めるのに、
みなさん年収という基準をもっとも重要視されます。

もちろん間違いではないのですが、
年収といっても、

・その時の年収
・リタイアまでの収入

があります。

住宅ローン返済にあたって、
購入時の年齢によって、
リタイアまでの年収総額は大きく変わります。

この記事では、住宅購入年齢と住宅ローン借入金額について、注意してほしいことをまとめました。

マイホーム購入年齢

国土交通省の調査によると、
1次取得者（初めてマイホーム購入する人）の平均年齢は以下の通りです。

2017年住宅市場動向調査（国土交通省）

平均すると40.7歳。

20歳で家を買う方もいらっしゃいますが、
晩婚化に合わせ購入年齢も上がっている感じです。

また、ご相談を受けていて、40歳前後になると、

• 家を買っても大丈夫？
• 住宅ローンの借入金額はいくらまでがよい？

という疑問や不安を持たれる方も多いです。

こういった不安を感じる理由の１つは、
リタイアまでの期間が短い
ことからです。

購入年齢と住宅ローン審査

現実問題として、購入年齢は、マイホーム購入に大きく関係します。

住宅ローン審査項目

下表は、住宅ローンの融資を行う際に金融機関が考慮する項目をアンケートした結果です。

「民間住宅ローンの実態」に関する調査 （平成26年度）

国土交通省

審査項目の上位３つは以下の通りです。

【第1位】完済時の年齢
【第2位】返済負担率
【第3位】借入時の年齢

住宅ローンの完済年齢、借入する時点の年齢とも、
融資する金融機関からみても最重要事項ということです。

返済負担率

そして、重要審査項目の第2位が返済負担率です。

「返済負担率」とは、
年収に占める住宅ローン返済の割合です。

※返済中の車のローン等あれば、それも返済負担率を算出する際含まれます

この基準は、金融機関によっても異なりますが、30％～40％で設定されていることが多いです。

フラット35では、返済負担率が公表されています。

・年収400万円未満の人：30％以下
・年収400万円以上の人：35％以下
　　　　　　　　　※フラット35HP

返済負担率は低いほど、住宅ローン審査でも有利になります。
ですので、
同じ借入金額であれば年収が高いほど有利になります。

年収と返済負担率

例えば、年間の返済額が120万円の場合
（毎月10万円・ボーナス返済なし）

これら返済負担率は、融資を受けるうえで重要です。

ただ、返済していくうえでも住宅ローンの返済負担は重要です。

そして、住宅ローン審査における返済負担率は、
借入できる金額を判断するための指標であり、
無理なく返済できる基準ではありません。

住宅購入年齢からみた返済負担率

下表は、購入した住宅種別の住宅ローン返済に対する負担感を調査した結果です。
（国土交通省）

令和元年度　住宅市場調査（国土交通省）

購入物件によってばらつきは多少ありますが、
住宅ローン返済に対して、
「非常に負担感あり」、「少し負担感あり」
と答えた方の割合は、全体の6割にのぼります。

家賃であっても、住宅ローン返済であっても多少の負担感はあるのかもしれません。

ただ、住宅購入後、ローン返済によって

「生活が苦しい」
「生活が楽しくない」
「やりたいことができない」

では困ります。

そうならないために気を付けて頂きたいのが、
購入年齢も踏まえた「返済負担率」です。

「リタイアまでの総収入」に対する「住宅ローン総返済額」

【事例】
・年収600万円　
　　※55歳まで年2％上昇想定
　　※60歳～65歳再雇用収入70％想定
　　※65歳リタイア想定
・住宅ローン借入3,500万円
・住宅ローン金利１％
・返済期間：35年（65歳時に繰り上げ完済）

この事例で、
購入後の収入に対する住宅ローン総返済額の割合
を算出しました。

35歳でマイホームを購入する場合

①35歳～65歳までの収入：約22,782（万円）
②住宅ローン総返済額：約4,134万円

返済負担率（②/①）：18.1％

40歳でマイホームを購入する場合

①40歳～65歳までの収入：約17,811（万円）
②住宅ローン総返済額：約4,091万円

返済負担率（②/①）：22.9％

同じ年収でも、購入時の年齢によって、
返済負担率が5％近く違う結果になります。

住宅ローン審査では、年収と借入金額が同じであれば、返済負担率は同じになります。

ただ、購入時年齢によって、住宅購入からリタイアまでの総収入は変わります。
ですので同じ年収でも、購入する年齢によって住宅ローン返済に対する負担感は変わってくるということです。

年収800万円で45歳で購入した場合

①65歳リタイアまでの収入：約17,732（万円）
②住宅ローン総返済額：約4,021万円

返済負担率（②/①）：22.6％

年収が800万円でも購入時の年齢が45歳の場合、
年収600万円で40歳時に購入した場合と
返済負担率はほとんど変わりません。

つまり、家を買うとき、
年収だけで返済負担率を判断すると、
購入時の年齢によっては、
思った以上に負担が大きいという
場合があるということです。

これは違う言い方をすれば、

購入からリタイアまでの長期の視点で、
収入に対する住宅ローンの返済負担率を考える

と言えます。

無理なく返済できる住宅ローン借入金額を知る
という意味では、
住宅ローン借入時の年収と借入金額で判断する返済負担率より、
リタイアまでの収入と住宅ローン総返済額で判断する返済負担率の方が重要です。

ライフプランで返済負担率を確認

このような長期の視点で住宅ローンの返済負担率を知る方法として、
ライフプランを作成することが挙げられます。

ライフプランは、

・購入後の収入見通し
・住宅ローン含めた支出の見通し

を年齢に合わせて、
長期の視点でシミュレーションできます。

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まとめ

• 住宅ローン借入した6割が返済負担を感じている
• 住宅ローン審査の返済負担率は借入可能額を知る基準であり、無理なく返済できる基準ではない
• 住宅ローン審査の返済負担率は、借入金額と年収だけで判断
• より重要な返済負担率は、
  【リタイアまでの総収入】に対する
  【住宅ローン総返済額】の割合
• 年齢に合わせた無理のない住宅ローン借入額を知るためにライフプランを活用する