本当に返済は大丈夫？マイホーム購入時の年齢と予算のもう１つの関係　

マイホーム購入年齢と住宅ローン審査

マイホームを購入する方の年齢もそれぞれです。

ご相談を受けたなかで言うと、30代後半から40代前半の方が最も多く、40代で購入される方も少なくありません。

国交省の住宅市場動向調査（2017年）によると、1次取得者（初めてマイホーム購入する人）の平均年齢は以下の通りです。

特に、ある程度年齢を経て購入される方は、

「この年で買っても大丈夫かな？」
「どれくらいの予算がいいのかな？」

という不安を持たれる方も少なくありません。

現実問題、購入時の年齢は、マイホーム購入にいろいろと関係してきます。次の表は、住宅ローンの融資を行う際に金融機関が考慮する項目をアンケートした結果です。

※国交省の民間住宅ローンの実態に関する調査 （平成26年度）

・第1位が「完済時年齢」
・第3位に「借入時年齢」

住宅ローンを完済する年齢、借入する時点の年齢とも住宅ローン審査に大きく関係しているということです。

収入などによりますが、基本的には、借入時年齢が早く、完済時年齢も早いほうが審査的には有利です。

そして、金融機関が融資を行う際に考慮する第2位の項目が「返済負担率」です。

この返済負担率、年収だけでなく、購入時の年齢によって変わります。

住宅ローン審査における返済負担率

「返済負担率」は、簡単にいうと、「収入に占める住宅ローン返済（元本+利息）の割合」です。

金融機関によっても基準は異なりますが、フラット35の場合では、次のような基準をもうけています。

・年収400万円未満の人：30％以下
・年収400万円以上の人：35％以下

例えば、1年間の住宅ローン総返済額がボーナス返済含め200万円とすると

・年収500万円の場合：返済負担率は40％（200/500万円×100）
・年収700万円の場合：返済負担率は28％（200/700万円×100）

となり、年収700万円だと返済負担率をクリアできてますが、年収500万円だとクリアできないということになります。

これを見ると、返済負担率は、年収と借入金額で決まるため、借入時の年齢はあまり関係ないように見えます。

ただ、金融機関の審査基準とは異なる、購入時の年齢が関係するもう１つの返済負担率があります。

マイホーム購入後の総収入からみた返済負担率

当然ですが、マイホームを購入する年齢によって「マイホーム購入してからリタイアするまでの総収入」は変わります。

もう１つの返済負担率とは、「マイホーム購入後の総収入に住宅ローン総返済額が占める割合」で考えます。

どういうことか、同じ年収600万円、住宅ローン借入金額3,500万円（25年返済・金利1.3％）でマイホーム購入をする場合で考えてみました。

30歳でマイホームを購入する場合

・60歳で住宅ローンを完済するまでの総収入※給与の上昇率は考慮していません

（60歳-30歳）× 600万円/年＝18,000万円

・住宅ローンの総返済額

借入金額3,500万円（固定金利1.3％・返済期間25年）の総返済額は、約4,100万円となります。

・「住宅購入後の総収入」に「住宅ローン総返済額」が占める割合

（4,100万円÷18,000万円）＝22.7％

45歳でマイホームを購入する場合

・60歳で住宅ローンを完済するまでの総収入※給与の上昇率は考慮していません

（60歳-45歳）× 600万円/年＝9,000万円

・住宅ローンの総返済額

借入金額3,500万円（固定金利1.3％・返済期間25年）の総返済額は、約4,100万円となります。

・「住宅購入後の総収入」に「住宅ローン総返済額」が占める割合

（4,100万円÷9,000万円）＝45.5％

・30歳でマイホームを購入した場合：22.7％
・45歳でマイホームを購入した場合：45.5％

これが、住宅ローン審査の返済負担率とは異なる、もう１つの返済負担率です。

同じ年収でも購入時の年齢によって全く違ってきます。

同じように、今度は年収が違う場合で考えてみます。先ほどと同じ、3,500万円の住宅ローンを組むという前提です。

年収800万円で45歳で購入した場合

・60歳で住宅ローンを完済するまでの総収入※給与の上昇率は考慮していません

（60歳-45歳）× 800万円/年＝12,000万円

・住宅ローンの総返済額

借入金額3,500万円（固定金利1.3％・返済期間25年）の総返済額は、約4,100万円となります。

・「住宅購入後の総収入」に「住宅ローン総返済額」が占める割合

（4,100万円÷12,000万円）＝34.1％

・年収600万円の人が30歳でマイホームを購入した場合：22.7％
・年収800万円の人が45歳でマイホームを購入した場合：34.1％

住宅ローン審査における返済負担率では、年収800万円の人のほうが負担率は低くなりますが、
マイホーム購入後の総収入に対する返済負担率でいうと、年収600万円の人のほうが負担率は低くなります。

つまり、年収だけみると返済負担率も高くなく、住宅ローンの負担は大きくないと思えるかもしれませんが、購入時の年齢によっては必ずしもそうではないということです。

金融機関の住宅ローン審査では、完済時の年齢や収入など総合的に判断しますので返済負担率だけで判断するわけではありません。

ただ、実質的に考えて、マイホームを購入してから住宅ローン完済するまでにどれくらいの収入が見込めるかということのほうが重要だと考えます。

そういった意味では、年収だけでなく購入時年齢は住宅ローン審査上以上に重要です。

そして、仮に金融機関の審査がOKであっても、借入後、無理なく返済していくことができなければ意味がありません。

それを判断するもう１つが、「住宅購入後の総収入に占める住宅ローン総返済額の割合」です。

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