マイホームの頭金とは?

マイホーム購入の際、住宅ローンの借入とは別に準備する資金として、「頭金」という言葉を聞かれたことがあると思います。

また、「頭金」以外に、マイホームの「自己資金」や「手付金」といった言葉もあります。

これらは似ているようで違いものです。

この記事は、頭金の意味と額について、これからマイホーム購入をするのであれば抑えてほしいことをまとめました。

頭金とは、
物件価格から住宅ローン借入金額を引いた額をいいます。

例えば、
4,000万円の物件価格に対して、
3,500万円の借入金額であれば、

頭金は、500万円ということになります。

頭金と自己資金の違い

では、頭金と自己資金の違いですが、

自己資金とは、
頭金にマイホームの諸費用を含めた額をいいます。

先程と同じ例で、
物件価格が4,000万円
諸費用が250万円
住宅ローン借入金額が3,000万円であれば、

自己資金は、頭金500万円に諸費用250万円を併せた、
750万円となります。

自己資金は、引っ越し代や家具購入費などマイホーム購入にともなって必要になる資金すべて含めた意味で使われることもあります。

頭金と手付金の違い

次に、頭金と手付金の違いですが、

手付金とは、
不動産の売買契約成立時に、買主から売主に支払われる金銭です。
一般的に、手付金は残代金支払い時に、売買代金の一部に充てられるものです。

不動産売買は、契約から残代金の支払い、物件の引渡しまで一定の時間を要するのが通常です。
手付金は、その間の法律関係を安定させる意味を含めて、契約成立を表すために交わされる金銭と言えます。

契約ごとに異なりますが、一般的に売買金額の5~10%で決められることが多いです。

頭金っていくら必要なの?

では、頭金はいくら必要もしくはあったほうがよいのでしょうか?
頭金そのものではありませんが、その目安となるデータがあります。

頭金の目安

下表は、2019年度フラット35利用者調査(全国平均)から物件種別ごとの手持ち資金をまとめたものです。

手持金
(万円)
融資金
(万円)
その他資金
(万円)
注文住宅621.92743.289.3
土地付き注文住宅443.23621.2192.5
建売住宅282.43005.0206.9
マンション736.23601.7183.2
中古戸建て209.02220.4144.5
中古マンション352.12606.4151.1

購入物件にばらつきがありますが、
手持ち資金の占める割合はおおむね1~2割くらいになっています。

頭金は多ければ多いほど良い!?

では、頭金は多ければ多い方が良いのでしょうか?

基本的には、頭金が多い方が良いです。

頭金と住宅ローン金利の関係

頭金の額は、住宅ローンの融資率に関係します。

融資率とは、
物件価格に対する融資額(住宅ローン借入金額)が占める割合です。

前述の例でいうと、

・物件価格:4,000万円
・住宅ローン借入金額:3,500万円


であれば、融資率は3,500万円/4,000万円=87.5%
になります。

この融資率によって、住宅ローンの適用金利が違う商品があります。

例えば、フラット35の場合、

融資率金利の範囲
9割以下1.330%~1.220%
9割超え1.590%~1.560%
借入期間21年以上35年以下(2021年7月)

融資率が9割を超えるか否かによって、
0.26%の金利の違いがあります。

他にも融資率によって適用金利が変わる金融機関はあります。

頭金と住宅ローン控除の関係

頭金の額は、住宅ローン控除額にも関係してきます。

住宅ローン控除とは、
毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうち、いずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税もしくは住民税の一部から控除される制度です。

新築ならびに中古住宅それぞれ条件を満たす必要がありますが、10年(あるいは13年)間税金が還付される経済的メリットは大きいです。

この住宅ローン控除の額ですが…、毎年の

  • 年末時点の借入残高
  • 最大控除額
  • 年収(所得税・住民税額)

で変わります。
イメージとしは、以下のような感じです。

すまい給付金(国土交通省)から引用

によって変わります。

つまり、頭金の額が、その後10年あるいは13年間の借入金額に影響しますので、住宅ローン控除額にも影響するということです。

ですので、年収の高い方などは、所得税・住民税額が大きく、10年間の住宅ローン利息より10年間の控除額の方が多いこともあります。

ですので、場合によっては、頭金があっても住宅ローン借入金額を増やすほうが経済的メリットが大きいということがあります。

住宅ローン控除率1%より現在の住宅ローン金利水準が低いため減税効果の方が大きい場合が出てきます。

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購入後の生活

最後に、マイホーム購入後にも生活資金として必要な額は維持する必要があります。

  • 万一の生活費
  • 購入後まもなく必要となる資金

こういった資金は、確保した上で頭金を決めるようにしてください。

【関連記事】
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まとめ

頭金と自己資金、手付金は異なります。

そして、フラット35の調査では、概ね住宅資金の1~2割程度の手持ち資金を準備しているという結果です。

また、頭金によって、住宅ローンの金利や住宅ローン控除額さらには購入後の必要資金にも関係してきます。

あなたの状況に応じて、最適な頭金(住宅ローン借入金額)を決めて下さい。

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