投稿日：2020年12月4日 | 最終更新日：2023年8月31日
立地条件と土地価格
土地価格は、立地条件が大きく影響します。
立地条件と一言で言ってもいくつもの要素があります。
・生活利便性
・交通利便性
・治安
・周辺道路の状況
・災害の危険性（ハザードマップ）
など…。
その中でもより客観的に評価しやすい指標は、
交通利便性です。
交通利便性は、主に
・最寄り駅までの距離
・利用できる沿線・駅の数
・停車する電車の数
に左右されます。
今回は複数の沿線を利用できる地域も少なくない西宮市について、
過去10年間の公示地価（調査地点18カ所）の上昇率と交通利便性の関係について調べてみました。
公示地価とは、
国土交通省が選定した全国約26,000カ所の土地1㎡辺りの価格です。
国が不動産売買における取引価格の１つの基準として推奨している価格です。
ただ、公示価格と実際の取引価格（実勢価格）は、必ずしも一致するものではありません。
個別要因による取引価格の差は大きいですが、一般論ですが、公示価格の1.1倍くらいが実勢価格と言われています。
兵庫県西宮市の鉄道網
阪神間では、北から東西に、
阪急神戸線、JR神戸線、阪神電鉄が並行して走っています。
また、西宮市の南北方向の沿線として、
・阪急夙川駅から北へ延びる阪急甲陽線
・阪急西宮北口から南北へ延びる阪急今津線
が走っています。
西宮市は、JR大阪駅（阪急梅田駅）とJR三ノ宮駅（阪急三宮）駅の中間地点に位置し、両都市にアクセスしやすい地域となっています。
西宮市の駅（阪急・JR・阪神）
西宮市の駅
| 阪急神戸線 | 夙川 |
| 西宮北口 | |
| 阪急甲陽線 | 苦楽園口 |
| 甲陽園 | |
| 阪急今津線 | 阪神国道 |
| 今津 | |
| JR神戸線 | さくら夙川 |
| JR西宮 | |
| 甲子園口 | |
| 阪神本線 | 香櫨園 |
| 阪神西宮 | |
| 今津 | |
| 久寿川 | |
| 甲子園 | |
| 鳴尾・武庫川女子大前 |
阪急・JR・阪神沿線駅の位置関係
また、西宮市では、駅間の距離が近く、2沿線以上を利用できる立地も少なくありません。
主な、徒歩圏内の駅間は以下の通りです。（80ｍ/分で計算）
- 阪急夙川～JRさくら夙川：徒歩8分
- JRさくら夙川～阪神香櫨園：徒歩８分
- JRさくら夙川～阪神西宮：徒歩10分
- JR西宮～阪神西宮：徒歩14分
- JR西宮～阪急西宮北口：徒歩19分
- JR西宮～阪神国道：徒歩10分
- JR西宮～阪神今津：徒歩15分
西宮市の公示地価推移
直近10年の西宮市の公示地価の上昇率（前年比）の推移を表にしたものです。
（※国土交通省土地総合システム）
| 住所 | 西宮市 雲井町 | 西宮市 松風町 | 西宮市 甲陽園本庄町 |
| 駅 徒歩 | 阪急 夙川 5分 | 阪急 苦楽園口 6分 | 阪急 甲陽園 ６分 |
| 2011 | 0 | -1.1 | -1.8 |
| 2012 | 1.2 | 0.7 | -0.5 |
| 2013 | 1.5 | 1.1 | 0.5 |
| 2014 | 2.3 | 1.8 | 1.4 |
| 2015 | 2.5 | 2.9 | 1.4 |
| 2016 | 2.5 | 4.2 | 2.2 |
| 2017 | 3.0 | 3.4 | 1.3 |
| 2018 | 2.6 | 2.3 | 0.4 |
| 2019 | 2.8 | 2.9 | 0.9 |
| 2020 | 3.5 | 3.1 | 0.8 |
| 10年間 上昇率 | 124.1％ | 123.3％ | 106.7％ |
| 住所 | 羽衣町 | 御茶家所町 | 上葭原町 |
| 駅 徒歩 | 阪急 夙川 ５分 | JR さくら夙川 6分 | 阪神 香櫨園 ９分 |
| JR さくら夙川 4分 | 阪神 香櫨園 ６分 | ||
| 2011 | -0.9 | -1.1 | -1.2 |
| 2012 | 1.5 | 0.8 | 0 |
| 2013 | 2.6 | 0.7 | 0.8 |
| 2014 | 2.6 | 1.5 | 1.6 |
| 2015 | 2.8 | 1.8 | 1.6 |
| 2016 | 2.4 | 1.8 | 2.8 |
| 2017 | 3.2 | 1.8 | 1.9 |
| 2018 | 2.6 | 1.7 | 2.6 |
| 2019 | 2.3 | 2.0 | 1.8 |
| 2020 | 3.4 | 2.0 | 0.4 |
| 10年間 上昇率 | 124.8％ | 113.7％ | 112.9％ |
| 住所 | 分銅町 | 室川町 | 高木西町 |
駅距離 徒歩 | 阪急 夙川 11分 | 阪急 西宮北口 14分 | 阪急 西宮北口 8分 |
| JR さくら夙川 10分 | JR 西宮 13分 | ||
| 2011 | -0.3 | -1.2 | -0.7 |
| 2012 | 0.7 | 0 | 1.3 |
| 2013 | 1.0 | 0.8 | 1.3 |
| 2014 | 2.0 | 1.7 | 2.3 |
| 2015 | 2.6 | 1.6 | 3.2 |
| 2016 | 1.3 | 2.4 | 4.0 |
| 2017 | 2.2 | 2.4 | 3.3 |
| 2018 | 1.8 | 1.5 | 4.2 |
| 2019 | 1.5 | 0.8 | 4.9 |
| 2020 | 1.8 | 1.1 | 4.7 |
| 10年間 上昇率 | 115.5％ | 111.6％ | 132.2％ |
| 住所 | 門戸壮 | 上甲東園2丁目 | 瓦林町 |
| 駅距離 徒歩 | 阪急 門戸厄神 5分 | 阪急 甲東園 8分 | 阪急 西宮北口 16分 |
| JR 甲子園口 16分 | |||
| 2011 | -0.7 | -1.1 | -1.3 |
| 2012 | 0.7 | 0.7 | 0 |
| 2013 | 0.7 | 0.7 | 0.9 |
| 2014 | 1.7 | 1.8 | 1.7 |
| 2015 | 1.7 | 2.7 | 2.1 |
| 2016 | 3.0 | 2.8 | 2.1 |
| 2017 | 2.6 | 2.3 | 1.6 |
| 2018 | 1.3 | 1.6 | 1.2 |
| 2019 | 1.3 | 0.9 | 1.6 |
| 2020 | 2 | 1.2 | 3.1 |
| 10年間 上昇率 | 115.2％ | 114.3％ | 113.7％ |
| 住所 | 二見町 | 甲子園二番町 | 南甲子園２丁目 |
| 駅距離 徒歩 | JR 甲子園口 4分 | JR 甲子園口 12分 | 阪神 甲子園 15分 |
| 阪神 甲子園 15分 | |||
| 2011 | 0 | 0 | -1.7 |
| 2012 | 1.8 | 1.8 | 0 |
| 2013 | 1.2 | 1.5 | 0.4 |
| 2014 | 2.4 | 2.1 | 1.3 |
| 2015 | 2.9 | 3.2 | 1.2 |
| 2016 | 3.1 | 3.1 | 1.6 |
| 2017 | 1.9 | 3.0 | 0.8 |
| 2018 | 1.9 | 1.1 | 0.4 |
| 2019 | 1.8 | 1.6 | 0.4 |
| 2020 | 1.3 | 1.8 | 0.8 |
| 10年間 上昇率 | 119.8％ | 120.7％ | 105.2％ |
| 住所 | 鳴尾町4丁目 | 大谷町 | 甲風園2丁目 |
| 駅 徒歩 | 阪神 鳴尾武庫川女子大前 8分 | 阪急 夙川 13分 | 阪急 西宮北口 8分 |
| JR さくら夙川 16分 | |||
| 2011 | -1.6 | -0.8 | 1.2 |
| 2012 | 0 | 0.4 | 2 |
| 2013 | 0.8 | 0.8 | 3.1 |
| 2014 | 1.2 | 1.6 | 3.3 |
| 2015 | 1.2 | 2.0 | 4.5 |
| 2016 | 1.6 | 3.8 | 4.3 |
| 2017 | 2.0 | 3.0 | 3.6 |
| 2018 | 1.2 | 2.2 | 3.0 |
| 2019 | 1.2 | 2.1 | 2.9 |
| 2020 | 1.5 | 2.1 | 0.7 |
| 10年間 上昇率 | 109.4％ | 118.5％ | 132.4％ |
これらを見ると、
阪急西宮北口からの徒歩10分圏内である、高木西町、甲風園など学校区含め人気のある地域の土地価格の上昇率が高いことが分かります。
次に、阪急夙川、JRさくら夙川両沿線を利用できる場所の土地価格の上昇率の高さが見て取れます。
JR西宮駅前再開発
JR西宮駅の南西駅前、現在卸売市場がある場所ですが、再開発計画が進められています。
新しく施設として、
・緑化された広場
・商業施設
・タワーマンション（37階建て）
・卸売市場
・地下駐車場
ができる予定で、すべての施設が完成するのは2026年10月となっています。
（西宮市HPから引用）
不動産価格への影響は？
こうした駅前の再開発の整備により、街の活性化、流入する人の数が増えることによって、少なからず不動産価格に影響を与えることが考えられます。
かつて西宮市においては、震災復興で落ち込んた時期を経て、阪急西宮北口駅周辺が西宮ガーデンズ開業によって、駅周辺の人口、駅利用客数とも大きく上昇し、その結果、不動産価格の上昇をもたらすという成功事例があります。
今回の再開発がどこまで周辺地域に影響するのか気になるところです。
関連記事：駅近立地と資産性の関係～神戸市東灘区・灘区の場合～
※リモートでのご面談・ご相談も対応させて頂いております
