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どうやって決める?あなたの『マイホーム予算』

住宅購入時に自分が払える毎月の返済額と

返済し終わりたい年齢までの返済期間からマイホーム予算を決めると…


 

家を買うとき、

 

予算をいくらにするか?
頭金をいくらするか?
住宅ローン借入金額をいくらにするか?

 

あなたはどうやって決めますか?

 

 

比較的多く方が言われるのは、

マイホーム購入前に住んでいるマンションの家賃から

毎月の住宅ローン返済額を決めようとする場合です。

 

 

先日、予算診断サービスを受けて頂いた方も、

 

「今、住んでいるマンションと同じくらいの家賃で

 定年までに払い終えることができないか?」

 

 ということを仰っておられました。

 

不動産屋さんの広告や物件チラシでも、

『家賃並みの支払いで住宅ローンが組めます…』

みたいな表記はよく見かけます。

 

 

確かに、今支払っている家賃を基準とし、

定年までに返済し終えるという期間で考えると、

 

□「毎月の返済額」

□「返済年数」

 

が分かりますので、「借入金額」を決めることは可能です。

 ※選ばれる住宅ローン商品によって、
  毎月の返済額は変動する可能性もありますが。

 

そして、住宅購入にあてられる自己資金と併せて、

住宅購入予算を決めることができます。

そこから、諸費用などを計算し、最終的な

購入する「物件価格」を決めることができます。

 

 

例として、

 

  • 購入者:35歳(65歳までに住宅ローン完済を希望)
    返済期間30年
  • 世帯収入:700万円
  • 現在の家賃:12万円
  • 住宅ローン金利タイプ:30年固定(金利1.6%)
  • 自己資金1,500万円のうち500万円を頭金

 

※固定資産税や管理費・修繕積立金、住宅ローン減税
 などは考えないものとします

 

とすると、

 

毎月の返済額12万円、金利1.6%で返済期間30年とすると、

住宅ローンの借入金額は、約3,429万円 になります。

 

 

そこに、

500万円の自己資金と借入金額3,429万円を合わせると、

500万+3,429万=3,929万円

の住宅予算になります。

 

 

諸費用を物件価格の10%とした場合、

 

【物件価格】+【諸費用】(物件価格の10%)
 =3,929万円となりますので…

 

ここから、【物件価格】を計算すると、

3,571万円となります。

 

 

ここで出てきたマイホームの予算ですが…

 

自分が希望するとおりの、つまり…

毎月の返済が今の家賃と変わらず、

リタイアまでに返済終えるという条件を満たし、

銀行から借り入れできる範囲内である、とすると

何も問題がないと思われるかもしれません。

 

 

ただ繰り返しますが、ここで算出したマイホーム予算は、

 

1、住宅購入前の家賃の金額

2、定年までの年数(借入者の現在の年齢)

 

によって決まっていると言えますが、

 

これが本当に無理なく払い続けられる

マイホーム予算になっていると言えるでしょうか?

 

結果的にどうなるかは別として,

マイホームの予算を決める方法としては、

正しいとは言えないと考えます。

 

 

 

購入時点ではなく、マイホーム購入後を基準に決める


 

 

 

その理由は…

 

1、家賃と住宅ローンの返済額を同じにすれば大丈夫という根拠がない

 

家賃を住宅ローン返済額の目安にする方は、現在の家賃

が払えているのなら、同程度の金額であれば、

住宅ローンの返済になっても払えるはず…と考えられる

方だと思われます。

しかし、これは別の見方をすると、その時点のことしか

考えてられていないとも言えます。

住宅ローンの返済は、20年、30年と長く続きます。

その間に、収入や支出の状況は変わります。

マイホーム購入する前までは大丈夫でも、

その後も大丈夫といえるかは分かりません。

なので、家賃を基準にする方は少なくありませんが、

あまり根拠はありません。

 

 

2、借入期間の決め方に根拠がない

 

普通は35歳でマイホームを購入する人より、

30歳で購入した人のほうが住宅ローンの

借入期間は長くなります。

同じ家賃(返済額)であれば、借入期間が

長いほうが当然借入できる金額も増えます。

つまり、住宅を購入する年齢で借入金額が

大きく変わる、ということです。

 

ただ、実際はどうかというと繰上げ返済によって

当初借入期間より短期間で完済する人も多いです。

定年までの年数を返済年数とする必要がない場合も

あれば、反対に、定年までの年数では、資金計画的

に厳しいということもありえます。

 

また、比較的若い年齢で住宅を買うと、その後、

子供の数が増えたり、転職など含め収支の状況が

大きく変わったりする可能性もあります。

定年までに住宅ローンの返済を終えたいということ

が間違っているわけではありません。

ただ、住宅ローンの返済年数の基準として、

購入予算を決めることはあまり根拠はありません。

 

 

3、返済負担率と本当の負担率は違う

 

返済負担率とは、収入に対する住宅ローンの返済が

占める割合です。

この基準は、そもそも金融機関が貸しても問題ないと

考える基準であり、あなたが無理なく払っていける

予算の基準ではありません。

また、「年収」と年収から所得税や住民税などを

差し引いた「所得」(いわゆる手取り)の額は

家族構成などによって変わります。

なので、年収を基準とする返済負担率だ大丈夫と

いって、住宅ローンの借入金額を判断すると危険な

場合があります。

 

 

では、マイホームの予算をどうやって決めるべきか?

 

 

私は、住宅購入後の家計の収支や貯蓄の推移、

人生設計から考えて決めるべきと思います。

つまり、住宅購入後のライフプランやキャッシュフロー

表を作成して、そのシミュレーションンをもとに決める

べきだと思います。

 

それによって、住宅購入後の家計の収支だけでなく

教育資金などマイホーム購入後に迎えるさまざまな

ライフイベントにおける支出が問題ないかなど、

客観的に把握することができます。

 

つまり、

住宅購入後の家計の収支や預貯金の残高などを

老後までの長い視点で確認できる

ということです。

 

確かに、マイホームを購入し、何十年と住宅ローンを

払い続ける間には、予測できない出来事や状況に陥る

こともあり、ライフプラン表を作成しても意味がない

という方もおられます。

 

しかし、ライフプラン表によって、収支や貯蓄に

基づいた返済計画を作成していれば、不測の事態

によって収入や支出の状況が変わっても、

 

・それがどれくらいの影響を与えるのか

・購入時点で想定していた計画からどれくらい外れたのか

 

ということも分かります。

 

住宅ローンの支払いも長期に渡りますが、

人生はもっと長いです。

 

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