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どうやって決める?あなたの『マイホーム予算』

住宅購入時点で返済可能な返済額と

完済し終わりたい年齢までの返済期間からマイホーム予算を決めると…


 

家を買うとき、

 

 購入予算…
 頭金の金額…
 住宅ローン借入額…

 

あなたはどうやって決めますか?

 

 

比較的多く方が言われるのは、

 

マイホーム購入前に住んでいる

マンションの家賃を基準にして、

毎月の住宅ローン返済額を決める

 

ということがあります。

 

 

先日、予算診断サービスを受けて

頂いた方も、

最初、

 

「今、住んでいるマンションの家賃くらいで

 定年までに払い終えることができないか?」

 

 ということを仰っておられました。

 

不動産屋さんの広告や物件チラシでも、

『家賃並みの支払いで家が買える…

 住宅ローンが組めます…』

みたいな表記はよく見ます。

 

 

確かに、

今支払っている家賃を基準とし、

定年までの返済期間で考えると、

 

□「毎月の返済額」

□「返済年数」

 

が決まりますので、住宅ローンの「借入金額」を

決めることは可能です。

 ※選ばれる住宅ローン商品によって、
  毎月の返済額は変動する可能性もありますが。

 

そして、

住宅購入にあてられる自己資金を併せて

住宅購入予算を決めることができます。

そこから、諸費用などを計算し、

購入する「物件価格」を決めることができます。

 

では、

この予算の決め方は正しいんでしょうか?

 

 

1つの例で考えてみたいと思います。

 

  • 購入者:35歳(65歳までに住宅ローン完済を希望)
    返済期間30年
  • 世帯収入:700万円
  • 現在の家賃:12万円
  • 住宅ローン金利タイプ:30年固定(金利1.6%)
  • 貯蓄1,500万円のうち500万円を住宅の頭金

 

※固定資産税や管理費・修繕積立金、住宅ローン減税
 などは考えないものとします

 

とすると、

 

毎月の返済額12万円、

金利1.6%で返済期間30年とすると、

住宅ローンの借入金額は、

約3,429万円 になります。

 

 

そこに、

500万円の自己資金と

借入金額3,429万円を合わせると、

500万+3,429万=3,929万円

の住宅予算になります。

 

 

諸費用を物件価格の10%とすると、

 

【物件価格】+【諸費用(物件価格の10%)】
 =3,929万円となりますので…

 

ここから、【物件価格】を計算すると、

3,571万円となります。

 

 

ここで出てきた購入予算ですが…

 

毎月の返済が今の家賃と変わらず、

リタイアまでに返済終えるという

希望する条件を満たし、

銀行から借入れできる範囲内である、

とすると、何も問題がないと

思われるかもしれません。

 

 

ただ、繰り返しますが、

ここで算出したマイホーム予算は、

 

1、住宅購入前の家賃の金額
2、定年までの年数(借入者の現在の年齢)

 

によって決まっていると言えますが、

 

これが本当にその人にとって、

適正で無理なく払い続けられる

マイホーム予算になっている

と言えるでしょうか?

 

結果的にどうなるかは別として、

マイホームの予算を決める方法としては、

正しいとは言えないと私は考えます。

 

 

 

 購入時点ではなく、マイホーム購入後を基準に決める


 

 

 

その理由は…大きく以下の3点です。

 

1、家賃と住宅ローンの返済額を同じにすれば
  大丈夫という根拠がない

 

家賃を住宅ローン返済額の目安にする方は、

現在の家賃が払えているのなら、同程度の

金額の住宅ローン返済でも払えるはず…

と考えられる方だと思われます。

 

しかし、これは別の見方をすると、

その時点のことしか考えてないとも言えます。

住宅ローンの返済は、20年、30年と続きます。

その間に、収入や支出の状況は変わります。

マイホーム購入する前、購入する時点までは

大丈夫でも、その後も大丈夫といえるかは

分かりません。

 

なので、住宅購入時に払っている家賃を

基準にする方は少なくありませんが、

あまり根拠はありません。

 

 

2、借入期間の決め方に根拠がない

 

普通に考えると、35歳でマイホームを

購入する人より、30歳で購入した人の

ほうが住宅ローンの借入期間は長くできます。

 

同じ家賃(返済額)であれば、借入期間が

長いほうが当然借入できる金額も増えます。

つまり、

住宅を購入する年齢で借入金額が変わる

ということです。

 

ただ、実際は、繰上げ返済によって、

当初の借入期間より短期間で完済する人も

少なくありません。

 

また1人1人家計の収支は異なります。

定年までの返済年数が必要がない場合も

あれば、反対に、定年までの年数では、

現役時代の生活が厳しいということも

ありえます。

 

また、比較的若い年齢で住宅を買うと、

その後、子供の数が増えたり、転職な

ど含め収支の状況が大きく変わる可能性

もあります。

定年までに住宅ローンの返済を終えたい

ということが間違っているわけではありません。

ただ、定年までのを返済期間とし、購入予算

の基準とすることに根拠はありません。

 

 

3、返済負担率と本当の負担率は違う

 

返済負担率とは、

収入に対する住宅ローンの返済が占める割合

です。

この基準は、そもそも金融機関が貸しても

問題ないと考える基準であり、

あなたが無理なく払っていける予算の基準

ではありません。

 

また、「年収」と年収から所得税や住民税

などを差し引いた「所得」(いわゆる手取り)

の額は家族構成などによって変わります。

 

なので、年収を基準とする返済負担率が

大丈夫といって、住宅ローンの借入金額を

判断すると危険な場合があります。

 

 

では、

マイホームの予算を

どうやって決めるべきか?

 

 

私は、住宅購入後の家計の収支や貯蓄の推移、

人生設計から考えて決めるべきと思います。

つまり、

住宅購入後のライフプランやキャッシュフロー表

を作成して、そのシミュレーションをもとに

決めるべきだと考えています。

 

それによって、

住宅購入後の家計の収支状況だけでなく

教育資金などマイホーム購入後に迎える

さまざまなライフイベントで必要な資金が

問題なく確保できるか、なども客観的に

把握することができます。

 

つまり、

 

住宅購入後の家計の収支や貯蓄の残高などを

老後までの長い視点で確認できる

 

ということです。

 

確かに、マイホームを購入し、何十年と住宅ローンを

払い続ける間には、予測できない出来事や状況に陥る

こともあり、ライフプラン表やキャッシュフロー表を

作成しても意味がないという方もいるかもしれません。

 

しかし、ライフプランやキャッシュフロー表によって、

収支や貯蓄に基づいた返済計画を作成していれば、

不測の事態によって収入や支出の状況が変わっても、

 

 ・それが家計にどれくらいの影響を与えるのか

 ・購入時点での計画からどれくらい外れるのか

 

ということも分かりやすくなります。

 

そういった意味でも、

マイホーム購入予算を算出する方法としては、

最も説得力のある方法だといえます。

 

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