現在の家賃と定年までの返済期間からマイホーム予算を決めると…

家を買うときの『購入予算』をどうやって決めるか?

多く方がよく言われるのは、

購入前に住んでいるマンションの家賃を目安(基準)にして、
毎月の住宅ローン返済額を決める

ということです。

先日もあるお客様で、

「今住んでいるマンションの家賃くらいで
定年までに払い終えることができないか?」

ということを仰っておられました。

不動産屋さんの広告や物件チラシでも、

  • 家賃並みの支払いで家が買える…
  • 毎月の返済額は家賃と変わりません…

みたいな表記はよく見ます。

確かに、

今支払っている家賃を基準とし、
返済終了までの期間を定年までで考えると、

□「毎月の返済額」
□「返済年数」

が決まりますので、
住宅ローンの借入金額を逆算することは可能です。

そして、

住宅購入にあてられる自己資金を併せて
住宅購入予算を決めることができます。


ただ…この予算の決め方でいいんでしょうか?

1つの例で考えてみたいと思います。

 

  • 購入者:35歳(65歳までに住宅ローン完済を希望)
    返済期間30年
  • 世帯収入:700万円
  • 現在の家賃:12万円
  • 住宅ローン金利タイプ:30年固定(金利1.6%)
  • 貯蓄1,500万円のうち500万円を住宅の頭金

 

毎月の返済額12万円で、
返済期間30年(65歳完済)、
適用金利1.6%

 

とすると、住宅ローンの借入金額は、

約3,429万円 になります。

 

 

そこに、

500万円の自己資金を合わせると、

500万+3,429万=3,929万円

 

これが、
今の家賃とリタイアまでの返済期間で
算出した住宅購入予算となります。

 

ここで出てきた購入予算ですが…

 

自分の希望する条件を満たし、
かつ
銀行から借入れできる範囲内である、

とすると、何も問題がないと思われるかもしれません。

 

ただ、繰り返しますが、

ここで算出したマイホーム予算は、

1、住宅購入前の家賃
2、定年までの年数

によって決まってますが、

 

これが本当にその人にとって、
適正で無理なく払い続けられるマイホーム予算に
なっている
と言えるか…

 

結果的にどうなるかは別として、

購入予算の決め方としては、正しいとは言えない

と考えます。

 

購入時点ではなく、マイホーム購入後を基準に決める

その理由は…大きく以下の3点です。

 

1、家賃と住宅ローンの返済額を同じにすれば大丈夫という根拠がない

 

家賃を住宅ローン返済額の目安にする方は、
現在の家賃が払えているのなら、
同程度の金額の住宅ローン返済でも払えるはず…

と考えられる方だと思われます。

しかし、これはある意味、その時点のことしか
見えていないとも言えます。

住宅ローン返済は、20年、30年と続きます。

住宅購入によっても、収入や支出の状況は変わります。

マイホーム購入時点で大丈夫でも、
その後も大丈夫といえるかは分かりません。

なので、
住宅購入時に払っている家賃を基準にする方は
少なくありませんが、あまり根拠はありません。

 

2、借入期間の決め方に根拠がない

 

この考え方でいくと、

35歳でマイホームを購入するより、30歳で購入した人のほうが
住宅ローンの借入期間は長くできます。

同じ返済額であれば、借入期間が長ければ、
当然借入できる金額も増えます。

つまり、

住宅を購入する年齢で借入金額が変わる

ということです。

ただ、1人1人家計の収支は異なります。

定年までの返済年数を必要としない場合もあれば、
反対に、定年までの期間(年数)では、
現役時代の生活が厳しい、ということもありえます。

また、比較的若い年齢で住宅を買うと、
その後、転職や家族構成の変化(子供の数が増えたり)など
収入や支出が大きく変わる可能性もあります。

定年までに住宅ローンの返済を終えたいということが
間違っているわけではありません。

ただ、

定年までの年数を返済期間とし、
購入予算の基準とすることに根拠はありません。

 

 

3、銀行の返済負担率と実際の負担率は違う

 

返済負担率とは、

収入に対する住宅ローンの返済が占める割合

です。

そもそも、この基準は、
金融機関が貸しても問題ないと考える基準であり、
あなたが無理なく払っていける予算の基準ではありません。

また、「年収」と年収から所得税や住民税などを
差し引いた「所得」(いわゆる手取り)の額は、
家族構成などによって変わります。

なので、年収を基準とする返済負担率が大丈夫といって、
住宅ローンの借入金額を判断すると危険な場合があります。

 

では、

マイホームの予算をどうやって決めるべきか?


住宅購入後
の家計の収支や貯蓄の推移、
人生設計から考えて決めるべきと思います。

つまり、
住宅購入後のライフプランやキャッシュフロー表を作成して、
そのシミュレーションから予算を決めるべきだと考えます。

 

それによって、

住宅購入後の家計の収支状況だけでなく、
教育資金などマイホーム購入後に迎える
ライフイベントで必要な資金が問題なく確保できるか、

なども客観的に把握することができます。

 

つまり、

購入後の家計の収支や貯蓄残高などを
老後までの長い視点で確認できる

ということです。

 

確かにマイホームを購入し、
何十年と住宅ローンを払い続ける間には、
予測できない出来事や状況に陥ることもあり、
ライフプラン表やキャッシュフロー表を作成して
も意味がないのではという方もいるかもしれません。

 

しかし、

ライフプランやキャッシュフロー表によって、
収支や貯蓄に基づいた返済計画を作成していれば、
そういった不測の事態によって、
収入や支出の状況が変わっても、

・それが家計にどれくらいの影響を与えるのか
・購入時点での計画からどれくらい外れるのか

ということも分かりやすくなります。

そういった意味でも、

マイホーム購入予算を算出する方法としては、

最も説得力のある方法だといえます。

 

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