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住宅購入資金計画 ~頭金の額によって変わること~

「頭金っていくらあればいいの?」

ときどきご質問を受けます。

 

頭金は多ければ多いほど、

それにこしたことはありません。

 

ただ、準備できる資金を住宅購入のため

そのままそっくり活用すべきか、

というと

また少し違った判断になることがあります。

 

頭金の額によってどうかわるんでしょうか?

 

 

 

 

 選択できる住宅ローン商品・金利


 

 

頭金の額・割合によって

借入ができる住宅ローン商品が変わったり、

適用金利が変わったりします。

 

そもそも借入の可否自体、

頭金が物件価格の1割もしくは2割必要

というところもあれば、

頭金なしでも大丈夫という

銀行さんもあります。

 

また、住宅ローン適用金利について、

フラット35などは、融資率9割以下と9割超え

によって異なります。

同じ金額を借入しても頭金によって返済額は

変わるということです。

 

 

 

 物件選びにも影響!?


 

住宅ローン審査では、

物件の担保価値を審査します。

 

つまり、融資する金額に対して、

物件の担保価値がどれくらいあるか、

ということを審査します。

 

万が一、

住宅ローンの返済ができなくなった場合、

担保である住宅を売却して、

資金を回収することができるか、

ということを確認するわけです。

 

物件の客観的な資産価値の何割まで

評価するか、など担保価値の計算方法は

金融機関によって異なりますが。

 

例えば、

物件価格:4,000万円
諸費用:300万円

 

という予算で購入する場合、

 

・頭金1,300万円あれば、

 借入金額は3,000万円となります。

 

・頭金が500万円であれば、

 借入金額は3,800万円となります。

 

仮に物件の担保価値が

4,000万円とすると、

 

借入金額3,000万円であれば、

審査は通りやすいでしょうし、

 

借入金額3,800万円であれば

全額融資OKとなるか、

分からないということもあるかも

しれません。

 

つまり、

 

住宅ローンの審査的に、

準備できる頭金の金額によって

購入しようとする物件が

担保価値としてどれくらい必要か

 

ということに影響する

ということです。

 

つまりは、

購入できる物件の選択にも影響する

とも言えます。

 

 

 

 将来的な住宅ローンの借換えや売却


 

将来的

違う住宅ローン商品に借換えをする

もしくは、

マイホームを売却するという場合、

 

問題となるのは、

その時点の住宅ローン残高を完済できるか

ということです。

 

つまり、

住宅ローンの借換をする場合、

その時点の借換する借入金額に対して

その時点の物件の担保価値が問題と

なりますし

 

売却するにしても、

自己資金を入れないのであれば、

マイホームの売却価格が

その時点の借入残高より多くなければ

住宅ローンを完済できず、

売却自体が難しくなります。

 

つまり、一般的に考えると、

 

頭金が多く借入金額が少ないほうが

将来、住宅ローンの借換や家の売却をする

となった場合にもしやすい

 

といえます。

 

 

 

 

 住宅購入コスト(住宅ローン減税の活用方法)


 

住宅ローンを利用する場合、条件を満たせば、

住宅ローン控除が使えます。

 

住宅ローン控除

正式には「住宅借入金等特別控除」とは、

毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうち、

いずれか少ない方の金額の1%が

10年間に渡り所得税もしくは住民税の一部から

控除される制度です。

 

10年間税金が控除される制度

ですので非常に減税効果は大きいです。

 

この住宅ローン減税の額ですが…

 

・借入金額や返済期間
・年収や扶養家族の数
・住宅ローン
金利

 

によって変わります。

 

なので、

頭金の額によって借入金額も変わり、

10年間の住宅ローン控除額も変わります。

 

ただ、特に年収の高い方などは、

場合によっては、

10年間に支払う住宅ローン利息より

10年間の住宅ローン控除額の方が多い

 

つまり、

実質マイナス金利という状態に

なる方もいらっしゃいます。

 

なので、

 

条件次第では、

頭金の額を増やすより、

住宅ローン借入金額を増やす方が、

住宅購入コストは少なくなる

 

場合があるということです。

 

 

 

 必要な貯蓄額


 

住宅購入後も、

お子様の教育資金などさまざまな

ライフイベントがあります。

 

そういったライフイベント時の

必要資金や万が一、

世帯主の方が働けなくなった場合など

最低限必要な貯蓄が維持できることが

必要です。

 

そういった意味で、

頭金の額は、住宅購入後のライフプラン

によって必要な貯蓄の額も考慮しながら

決めることも必要です。

 

 

このように頭金の額は、

毎月の返済額や税金などお金の面だけでなく、

マイホームの売却など将来の人生設計にも

影響を与える可能性があります。

 

マイホーム購入時の資金計画の際、

「頭金の額」は、十分に考えた上で

決めることをおすすめします。

 

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