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頭金はいくら? ~住宅ローン借入時の頭金によって変わること~

「頭金っていくらあればいいんでしょう?」

ときどきご質問を受けます。

 

住宅購入資金としての頭金が多ければ多いほど、

それにこしたことはありません。

 

ただ、住宅購入用として準備できる頭金を

そのままそっくり活用すべきか、というと

また少し違った判断になることがあります。

 

以下、頭金の額によってかわることをいくつか

挙げてみました。

 

 

 

 選択できる住宅ローン商品・金利


 

 

頭金の額によって借入ができる住宅ローン商品が

変わったり、適用金利が変わったりします。

 

金融機関よって異なりますが、

頭金が物件価格の1割もしくは2割必要というところ

もあれば、頭金なしでも大丈夫という銀行さんも

あります。

 

また、適用金利についても、フラット35などは、

融資率9割以下と9割超えによって住宅ローンの金利が

大きく異なります。

同じ金額を借入するにしても頭金によって返済額は

大きく変わるということです。

 

 

 

 物件選びにも影響!?


 

例えば、物件価格4,000万円、諸費用300万円の住宅を

購入する場合、

頭金として1,300万円あれば、借入金額は3,000万円

となります。

頭金が500万円であれば、借入金額は3,800万円

となります。

 

そして、金融期間は融資するかの判断として、

物件の担保価値を査定します。

 

つまり、万が一借入したものの住宅ローンの返済が

できなくなった場合、担保である住宅を売却して

資金を回収するために、その住宅が借入金額に

対してどれくらいの担保価値(資産価値)が

あるか、ということを確認するわけです。

 

購入物件の資産価値の何割まで評価するかなど

各金融機関によって異なりますので、一概には

いえませんが…

 

仮に審査する物件の担保価値が4,000万円とすると、

 

頭金を1,300万円入れて借入金額3,000万円は

通りやすいでしょうし、

頭金を500万円入れて借入金額3,800万円は

全額融資OKとなるか、分からないところが

でてくるかもしれません。

 

つまり、住宅ローンの審査的には、

頭金の金額によって購入しようとする物件の

担保価値がどれくらい必要か、ということに

影響するということです。

 

つまりは、購入物件の選択にも影響するとも

言えます。

 

 

 

 将来的な住宅ローンの借換えや売却


 

将来的に違う住宅ローン商品に借換えをする

もしくは、マイホームを売却するという場合、

問題となるのは、その時点の住宅ローン残高を

完済できるかということです。

 

頭金を多く入れて、借入金額が少なければ、住宅

ローンの借換をする時点でも、通常は、借換えする

金額に対する物件の担保価値の割合が高くなり、

借換えはしやすいと言えます。

 

また、売却するときも、自己資金を入れないのであれば、

マイホームの売却価格がその時点の借入残高より

多くなければ売却できません。

そういう意味では、通常は、頭金が多く借入金額が

少ないほうが将来売却するとなった場合にしやすい

といえます。

 

つまり、頭金の額によって、

将来とりうる手段に影響する可能性があるという

ことです。

 

 

 

 住宅購入コスト(住宅ローン減税の活用方法)


 

マイホームを購入する際、一定の条件を満たせば、

住宅ローン控除が使えます。

 

住宅ローン控除(正式には「住宅借入金等特別控除」)

とは、毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価の

うち、いずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り

所得税もしくは住民税の一部から控除される制度です。

 

10年間で数百万円の税金が控除される制度ですので

非常に大きいです。

 

この住宅ローン減税の額ですが…

借入金額や返済期間、年収や扶養家族の数、適用金利

によっても変わります。

 

なので、

最初の借入時に頭金を入れて借入金額を減らすか、

10年間の住宅ローン控除終了後に頭金相当額を

繰上げ返済をするか。

によって、10年間の住宅ローン控除の額が変わります。

そして、(特に年収の高い方など)場合によっては、

10年間の住宅ローン利息より住宅ローン控除額の方が

多くなることがあります。

 

つまり、条件次第では、頭金を多く入れるより

住宅ローン借入金額を増やす方が、最終的な住宅購入

コストは少なくなる場合があるということです。

 

 

 

 必要な貯蓄額


 

 

当たり前ですが、住宅購入時に自己資金を入れる

額によって貯蓄残高は変わります。

 

住宅を購入した後も、お子様の教育資金など

さまざまなライフイベントがあります。

 

そういったライフイベント時に必要な資金や

万が一、世帯主の方が働けなくなった場合の資金

など最低限必要な貯蓄が維持できることが必要です。

 

そういった意味で、頭金の額は、のちに迎える

ライフイベントの時期や必要な貯蓄の額によって

変えなければならないときもあります。

 

 

このように頭金の額は、毎月の返済額や税金など

お金の部分だけでなく、マイホームの売却など

将来の人生設計にも影響を与えることがある、

ということです。

 

「頭金」と一言でいってもいろいろと影響して

くるわけですので、マイホーム購入時の資金計画は

十分に考えた上で決めることをおすすめします。

 

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